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帖子主题:狂吸中国财富 美国降息取消房地产外国人限制招招见血

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狂吸中国财富 美国降息取消房地产外国人限制招招见血

美联储正式加息,美国房地产市场的抛售潮开始隐现。美国正试图通过税收杠杆留住房地产投资热潮。美国总统奥巴马19日签署了一项法案,降低实施了35年之久的外国资本投资美国不动产的税率。税法修正改变了原有的游戏规则,将为更多的海外房地产投资者涌入美国打开大门,此举或促使数千亿的新增资本涌入美国房地产市场。随着越来越多的中国公司和个人投资者开始关注美国房地产投资事宜,将外国公司或外籍个人投资美国房地产时应考虑的主要税务事项简介如下。新法案将降低外国人在美投资不动产所承担的税率,同时外国养老基金在美投资房地产时,享有与美国养老基金同等的待遇。新法案还把允许外国人养老金购买美国公开交易房地产投资信托产品免税部分提高到10%,此前这一数字是5%。 法案取消了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率,将为潜在的海外投资者赴美置业敞开 大门。在1980年6月19日之前,外国人投资美国某些地方的房地产、石油和天然气利益获取收益一般不会被征税;而法案公布后,非美国籍人在美不动产就被 纳入了应征税范围。依照旧规,大多数外国投资者只要符合美国国家税务局(IRS)定义的“外国人”和“外国公司”,不管是否盈利均预扣成交价10%的税,以及其他的联邦、州和地方税种。国家房地产投资信托协会表示,各种税种累加起来,总额最高可能占据收益的60%。房产税由基层地方政府确定,各地区差异很大,年税额大多在房屋市场价的1%-3%范围内。比如,美国加州征收财产税的综合税率在房地产估定价值的1%至1.6%之间。 向包括国外投资者打开大门 由于受到FIRPTA限制,数万亿美元的国外养老金被拦在了美国房地产市场之外。破除过时的税率门槛,修法将调动更多私人资本投资房地产和基础设施。自金融危机以来,受相对收益率以及投资者认为不动产投资具备安全性等因素驱动,大量海外投资者赴美投资房地产,需求增长也推动了美国商业地产价格创下新高。许多外国投资者在购买时改变了购买结构,使自身在投资主体中占少数,以绕过FIRPTA规定。 美国正在松绑外资投资美国楼市的政策。 根据FIRPTA,外国人须在购房时缴纳美国境内房地产所产生的利得所得税,政府在房子售出后会退还余额。不过注意,美国国税局对于外国人的定义和移民局的有所不同。美国国税局定义的外国人是指在一年内在美国居住的时间未超过183天。对于在美国境内居住满183天的外籍人士,其纳税义务与美国公民相同,无需缴纳“预扣税”。 而满足下列两种情形,可无需缴纳10%的“预扣税”:一、外国投资者在出售房产时卖价未超过30万美元;二、买家或卖家的家庭成员已制定明确的计划,打算在转让后的前两年,房产至少有一半的时间将会被使用。根据全美房地产投资信托协会的资料,外国投资者在出售美国的房产时,各种税种累加起来,总额最高可能占据收益的60%。 中国买家或更积极赴美置地值得注意的是,中国人已经变成美国物业的大买家之一。近年来,美国房地产深受很多中国投资者青睐。据全美房地产经纪人协会6月底的报告,在截至今年3月底的过去一年里,中国买家在美国房地产上支出了286亿美元,同比增加了30%,其中主要用于购买住宅物业。2012-2014年,中国企业在美国商业地产领域的全年投资额分别是54亿美元、153亿美元和136亿美元。仅今年初来,投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。根据纽约地产研究机构地产资本分析的数据,今年美国房地产跨境投资总额达到约784亿美元,占据4830亿美元房地产投资总额的16%。外商投资总额约 10%来自养老基金,规模达到75亿美元。而在住宅地产方面,中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告,在截至今年3月底的过去一年里,中国买家在美国房地产上支出了286亿美元,同比增长30%,其中主要用于购买住宅物业。研究显示,2014年到2015年初,卖给中国人的房产中有大约39%用于自住,另有7%是供在美国上大学的孩子使用。以出租房为投资目的的只占23%,作为投资移民的热选,美国的房子中国买家中大约有一半已经在美国生活。 知识提示 FIRPTA – 对美国房地产处置的收益征税,这一法案最初的目的是为了限制国际投资者购买美国农场。《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA)将外国投资者从对美国房地产的处置和对美国房地产的投资所获的收入或收益(或亏损)视作与在美国开展贸易或业务切实相关的损益,因此将按照常规所得税税率征税。美国房地产收益通常包括通过美国境内的房地产获得的任何受益,或从目前或曾经是美国房地产控股公司的美国公司获得的任何收益(并非单独作为债权人)。房地产收益包括从美国房地产(例如土地及改良、矿山、水源、自然矿藏以及与房地产相关的个人财产)中获得的收益。美国房地产是指持有美国房地产产权,且产权的市场公允价值至少达到其总资产的市场公允价值(包括美国境内和境 外的房地产产权以及在贸易或业务中使用或持有的其他资产)50%的公司。 美国房地产权受让人(买方)通常需要减去和预扣(遵从特殊的预扣规定)数额相当于外国出让人(卖方)处置资产交易金额10%的税款,并缴纳给美国国内收入局(IRS)。外国投资者可与IRS达成预先协议,降低预扣税额。由买方代缴的预扣税不是最终的纳税额。如果预扣税超出了最高纳税额,可以申请退税。 此外,美国非居民纳税个人可以选择将来源于美国房地产的FDAP收入(例如租金收入)视为与其在美国投资有关的收入,即使他们没有从事其他美国贸易或业务。该选择允许美国非居民纳税个人以其房地产收入净额按适用于美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,而不是对收入总额按30%的固定税率征收。如前所述,如果外国个人在一个纳税年度内在美国境内停留超过183天,在通常情况下,即被视作美国居民纳税人,从而就其全球收入在美国纳税(包括处置房地产所获的净收益)。

财产税概述 美国联邦政府不对房地产征收财产税。但是,州和地方政府通常每年要按房地产的估定价值(不必是市场公允价值)征收财产税,并且税率各不相同。

综上所述,中国投资者在投资美国房地产时,应考虑有关的美国税负影响,同时应结合中国有关境外投资收益的税务处理综合考量,海投金融以制定有效的公司投资架构帮助公司及个人投资计划。

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      0
      2015/12/31 19:32:49

      网友回复

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      狂吸中国财富 美国降息取消房地产外国人限制招招见血

      2016/1/1 7:53:44
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      2楼 huafenglipan10
      好心提醒,分个段吧!
      复制粘贴,楼主自己都不知道写的啥!

      2015/12/31 23:00:03
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      忽悠咱中国人,老美道行还不够啊,,,,,,,,,,,,,,

      2015/12/31 20:29:16
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      好心提醒,分个段吧!

      2015/12/31 19:34:57

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