一个国家级贫困县的地产盛宴

湖北利川,一个财政曾经穷得要向邻居借钱的国家级贫困县级市,这几年是如何靠卖地生财,屡创财政收入新高的?在这一轮地价推动的房产盛宴中,谁是赢家,谁又是输家?

地价狂飙

李旺再怎么猜,也猜不到那片地的价格

现在那圈起来的10亩地,曾经是李旺所在的利川教场村3队的养猪场。“顶多卖到300万吧……”他铆足了想象力试探地说。

李旺原来有1.2亩承包地,就在围墙外边,2007年被政府征走,补偿款是4.1万。

2009年年底,利川市政府对这杂草丛生的10亩地举行了拍卖会,当地所有知名开发商都来了。王迁也在。当时大家的估价是1800万元左右,“即便到了2000万,我们也可以拿下。”开发商王迁说。

结果,价格叫到了2100万,没人跟了。可当时,拍卖师的槌子愣是没敲,眼睁睁地流标。“后来我们去打听,政府要卖的价格竟然是2400万!”王说。

2400万,这意味着,从政府购入时的近四十万到预计出售价2400万,这十亩地两年涨了60倍,政府的毛利润高达2000万。“这块土地的容积率四点多,算下来能造出3500多平方米的房子。”王迁拿着手机计算器算到,2400万元意味着每平米的土地成本在800多元,房子至少要卖到每平米2500元之上才能有利润。

利川的房价从2007年的均价1300元左右涨到了今天的2200元,即使在2008年全国普降的时候也是稳中有升。“利川房价高应为政府的地价太高。”王愤愤地说。

土改带来“土地财政”

利川县级市位于湖北省西部与重庆市接壤的部分,属于湖北省恩施土家族苗族自治州,是州内除恩施外的第二大城市。

利川是山区,交通不便,经济落后,历年都被国务院扶贫办列为国家级贫困县市之一。

通常而言,人均年纯收入低于700元,少数民族地区低于1500元,是国家级贫困县(旗、市)的一个评选标准。中国现有592个国家级贫困县。

幸运的是,这里盛产烟叶,于是财政就成了“烟财政”。长期以来,烟草行业的税收收入占到了利川财政收入的55%左右,高的时候超过了80%。

然而,2005年10月8日,武烟集团与利川清江卷烟厂在武汉正式签订联合重组协议,卷烟厂被上划,利川的支柱工业被夺走。那段时间,利川经历着当地媒体所称的“阵痛”,工业经济各项指标大大低于全省平均水平。

在财政最困难的时候,“市领导不得不亲自跑到重庆万州区政府处借钱,听说喝酒都喝到医院里去了。”利川与政府关系密切的某开发商说。

穷途末路中,政府打起了土地的算盘,那是地方预算外收入最重要的来源,。那就是切实履行政府作为土地市场的绝对垄断地位,土地无论买、卖都必须和政府交易。在土地市场上,政府是惟一的买家,也是惟一的卖家。

这种思路转变的成果就是2008年6月成立的土地储备管理委员会,由利川市市长任主任。该委员会明确了“政策一个口子定”,即所有土地的收购、储备、出让工作由储备委员会把关,未通过土地储备委员会决定的事项不得办理;“业务一个口子办”,即所有土地的收购、储备、出让工作由市国土资源管理部门负责实施办理,其他任何单位和部门均不得越权代办;“资金一个口子管”,即土地收购资金由市财政局直接支付,土地出让金由市财政局直接征收,实行彻底的收支两条线管理。

政府的改革,也改变了这座小城的房地产游戏规则。“以前我们都是自己找拥有土地的单位谈,从那些单位手里买土地,政府只从中收取土地交易税,”利川一李姓开发商说,“而现在,则是统一由政府组织拍卖,开发商只能从拍卖会上拿土地,政府不仅收土地交易税,土地拍卖的钱也归政府。”

据当地媒体报道,2009年,利川市共举行三次土地拍卖会,供出让国有土地使用权135.7亩,整幅土地出让单价均超过了100万元/亩,总收益突破了亿元大关。其中12月2日举行的最后那场拍卖会,楼面地价创下了每平米超过2000元的历史新高。

不过,根据王迁的记忆,2009年利川总共拍卖了7块地,总额应超过2亿。

土地收益也明显拉动了利川的财政收入。据市财政局的最新统计数据,2009年利川的财政总收入超过7亿,再创新高,其中地方一般预算收入突破3亿,而在一般预算收入中有三分之一是土地收益。如果按照房地产商的估计,这个比例则高达三分之二。

谁在买房?

利川房价仅次于毗邻重庆的万州及该自治州首府恩施,比周边其它县市都要高。奇怪的是,在这个国家级贫困县级市,房价再怎么涨,也有人买。

2007年,利川房屋预售516套,2008年780套,2009年的数字在1000套左右,而根据利川房管局的规划,从2010年到2012年,每年都将新建900套左右的住房。目前,这个小城里所有建好的楼房,基本被抢购一空,甚至连城市边缘一栋100万的别墅也卖了出去。

根据当地媒体的调查,利川商品房的购买群体主要来自各个乡镇的公务员、教师、商人、务工人员及武汉、浙江等地的外来移民。

2009年,利川工资最高的电力、燃气等行业人员的年平均工资是2.2万,最低的农林牧渔业人员年工资为7832元。因此,对利川的不少人来说,每平方米2000元左右,首付6万左右就能够拥有一套自己的房产,这是一个可以够得着的梦想。

“除了房地产,还有什么能让你手里的200万在两三年内变成400万呢?”80后一位不愿透露姓名的小开发商边开着豪华车,边对南方周末记者说,2008年他将几百万的资金通过关系投给了更大的地产商,然后就在这个小城里过着逍遥自在的日子。

“房价肯定还会涨的,”他说,“利川附近的县城乡镇上也有卫生所、学校、电力等有钱的单位和员工,他们都得到利川城市里来买房,而利川城里还有这么多人呢……”

更重要的是,交通不便的利川又有重大利好的消息:万宜铁路(重庆万州—湖北宜昌)和沪蓉高速公路(上海—成都)将要竣工,这两条路的修建,将使利川成为三峡库区的交通枢纽。

这个山里的闭塞小城,原来只能依赖一条弯弯曲曲攀沿在崇山峻岭上的318国道与外界联系,到最近的位于恩施的机场需要2个小时的山路颠簸。如果没有高速公路,到武汉则需要至少1天。而2009年底,沪蓉西高速公路终于开通,把从利川到恩施的行车时间缩短到1个小时。而2010年底,沪蓉铁路即将开通,利川是其中一站。

这更加激发起了小城人们对于交通干线上地产升值的遐想。

谁是输家?

然而,手持14万现金的李旺,却没敢买房。

他原来所在的位于利川城边的教场村3队,现在已经不存在了。2007年,政府把3队的农地和宅基地都征走了,“要建公路”,他们对李旺说。

之后,在补偿款还没到位的时候,李旺自建的250平方米房子就被推平。最终,政府给他自建房的补偿款是9.8万元,1.2亩承包地的补偿为4.1万元。

而在本来说要建公路的地方,却盖起了利川的新地标——25层的电视台大楼及其演播大厅,顶层还设立了一个旋转餐厅。“项目造价应该在1亿元以上。”利川一李姓开发商说。

这个新地标位于2009年刚通车的沪蓉高速路西段的利川出口处不远,高速路上来来往往的人都能看到。

而李旺和同队的十几户人家,则全部搬到了隔壁的2队。“是一种寄人篱下的感觉,2队堵住了路,经常给搬进来的3队人找麻烦。”李旺说。他没买房,选择了继续打工。

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