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[原创]爆光房地产价格的内情

最近,特别是08年下半年和国际金融危机爆发以来,房地产价格过高好象成了万恶之源,政府和全民难得一至的声讨房地产商,尤其是要求房地产价格透明的问题,呼声越来越高,甚至两会上的代表和委员也有许多建议和提案涉及此事,要求房地产商公布房屋成本价格,那么,房地产成本价格真的难以捉摸或离开房地产商就无法测算吗?笔者从08年就用事与房地产行业有关的工作,对其中内情有较深的了解。积二十年之经验,我认为,十年前,房地产价格除了开发商外外人难以得知,但按目前政策,房地产成本价格是完全透明的,不用什么高深学文,只要会上网查资料,会基本的加减乘除,谁都可以算出来(看到这儿有人会骂我或拍砖了,请你别急,听我细说给你听)。

一,房地产成本价格的构成:共八项。1,土地费用。2,建安成本。3,政府各种行政事业性收费。4,小区内小配套费用。5,财务费用。6,各种税费。7,其它费用。8,管理费。二:八项费用的收费标准及查询方法。(我只能使用本人所在的城市标准,各城市会略有出入,但都可查询,且查询方法一样)

1,土地费用:98年开始就有国土资源部、监察部、中纪委三部门联合发文要求,所有用于商业开发的土地(含工业用地),必须以招标、挂牌、拍卖三种方式中的一种进行公开出让,且出让时必须按楼面地价进行计算。(楼面地价:指每平方米建筑物中所需交纳的土地出让金)。这就是说,你所想购买的房子成本价格中的第1部分--土地费用是公开的,在各地国土局的公开网站上可随意查阅。另外,开发商要按土地成交价的3%交纳契税,如果是采用拍卖方式出让,开发商还要按1%交纳拍卖佣金,其它两种方式不必交这1%。

2,建安成本。各地市市建委网站上,每年都要公布各种不同房屋的建安成本指导价,同时每月(条件好的城市是每周)还要公布建筑材料的市场指导下。这些价格基本是可信的,而且很详细,高层、小高层、多层都有明确的建安成本价格,你想买房,先确定是高层、小高层、还是多层,然后看是那年建的,再去建委的网站一查,十分明了。如果想再细一点,看一下他建设的月份,再查一下这段时间建筑材料(最主耍是钢材、木材、水泥)价格浮动情况,略做增减就可以了!怎么样?你所购房子的第二大块成本不难算吧?这两项也是房子最主要最大的两项成本构成!

3,政府各项行政事业性收费。这项各地出入较大,我所在的城市有将近30项收费,大到城市配套费、电力网改费、供热集资费、墙体节能费,小到散装水泥费、白蚁防治费等(太多,我不一一列举),我所在城市大约为每平方米建筑500元以内。其它城市我虽不知道,但这些收费都是公开在各市建委网站公示的,你一查就明确了。而且这些费用在我所在城市是必须在工程开工前交齐,不得减免,如要求缓交,则必须市建委同意后由市建委报到市长办公会研究,任何个人(包括一把手市长)无权决定,而且最多缓期一年,到期还要交!不同意缓交的不交不给办理开工许可证,同意缓交的缓交期到不交不办销售许可证!怎么样?你房子成本的第三项构成也是透明的吧?

4,小区内小配套费。这项部分是按照开发商对所开发的楼盘定位、品质由开发商决定的,主要有以下几项:

(1),小区内各种管线,如上下水,、电路、供热、燃气、电信等。

(2),小区道路、绿化、停车、水系、亭阁园廓、小区内公共照明、围墙等

(3),部分高档小区还会设置业主会所、综合数字化智能化信息管理等。

这3项费用按小区档次品质不同差价较大,折合到建筑房屋上大约在200到800元。据我所知,在我所在城市此项最高有达到1200元/平方米建筑物的,但极少极少!我的经验,此项费用一般在300元左右就比较好的环境了,400元以上就比较高并设施齐全了。有个简单办法可以测一下:如果你买的是现房,你可以去现场看一下,如果园区普遍种植较粗的大树并有亭台阁廓,并有数字化小区管理,则开发商投入此项比较大,如果以草皮为主点缀种点小树苗,则连200元/平方米建筑物的分担费用也达不到。如果你买的期房,那只能查一下开发商批准的规划方案中绿地率的大小了,一般而言,绿地率大的分担大,至于种好树差树,上不上其它景观设施,只能看开发商的良心和他对自已楼盘美誉度的重视情况了!这一条想算准比较难,但该项投入所占成本比例也不大,所以你计算你房屋成本上下也差不了100元!

5,财务费用:这项主耍是开发商的融资成本和管理费用。

(1)融资成本,也就是贷款利息,这和开发商的建设周期有关,但我们只能给他算合理周期,否则开发商买地后晒上10年还要买房者负担这块费用是否太没道理?按正常建设周期,高层建筑为24个月,小高层建筑为18个月,多层建筑为12个月,银行基准利率是人民银行统一规定的,每次调息都耍公开公布并引起震动,所以你去任何一储蓄所或银行网站都可查到,对房地产贷款,除对一些特别大的、信誉好的房地产商外,银行一般要在基淮利率基础上上浮一块,最高上浮30%,所以,开发商利息支出应按以下方式计算:a,土地费用(含契税和拍卖佣金)和前期各项政府行政事业性收费是要前期全额交纳的,所以按全部建设周期计算,以高层为例:24个月*(月基准利率 月基准利利率*30%)。b,建安成本投入:这部分投入是阶段性的,不会一次投入,且房屋不必等到竣工就可以销售,开发商又可以收回部分资金,但也要考虑小区内小配套投入和开发商的其它投入,因此按18个计算贷款利息(略为偏高),则高层建筑的建安成本贷款利息为:(建委公示的高层建筑建安成本指导价*月银行贷款基准利率 月银行基准贷款利率*30%)*18个月。C,开发商其它一些合理的支出,(按土地成本 建安成本)*2%是足够的,这没有规定,但按本人二十年来的经验,只会高,不会低!

6,各项税费,开发商出售房屋要交营业税,成交办证要交契税,房屋办证要交测绘费、印花税,此处不计算开发商的所得税,因为那是开发商有利润后按利润为基数交纳的税种,我们是在计算房屋成本,所以不计所得税。以上各项税款综合可按10%的税率考虑,则该项费用为前5项之和*10%。

7,基它费用:主要有:设计费、垃圾倾倒费(交政府)、测绘费、地质勘察费、各种材料检验费用、质检费(交政府质检站)、安检费(交政府安检办)、招标费用(交政府建设管理局)、设计方案专家评审费(交政府规划管理部门和政府邀请的专家个人)、规划审图费(交政府审图办)、基坑安全测试费(交政府指定的测试单位)、施工临时供水设施安装费、临时供电安装及临时箱式变压器购置和电费押金、开工前项目环境评价报告及测试和审批费用(政府强制性必做项目)、竣工后装修材料环境检测费(政府强制性必做项目)、施工工地卫生费(政府环卫管理部门收)、自来水接口费、雨污水接口费、如果高层还要征求部队航空管理部门限高要求,部队也要收费,但无收费依据也不开发票只开普通收据、较大的小区要留出居委会用房(标准为300平方米),主要的就这些,另有些较小的就不算了。以上费用担到建筑物上大约每平方米300到500元。

8,管理费,任何开发商都需要正常的办公场所、员工工薪、车辆、招待费用和正常的日常开支,另外,在销售过程中还需要做一些宣传并建设售楼处、样板房等,所以,在成本中列支部分管理费用是合理的,一般情况下该费用为前七项之和的2%到5%,我们可以按3%来计算。

以上,就是开发商从拿地到销售的房屋全部成本!好了,说了这么多,感谢各位能耐心看完,现在你还感觉房地产成本不透明吗?那你按以上八条算一下,你购房价高出测算部分就是房地产商的利润了!今天还有事,就说这些,如果各位感兴趣,我下次再谈一下开发商在你感到他获取的是正常利润的情况下仍有办法获取比你想想的利润大的一些手法,还有开发商在购房者感到很合算时获取利润的手法,希望大家支持。

感谢支持国货版面,编辑格式方便会员阅读!------流星战火

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      0与人方便自己方便,但对伤害我们祖国的人和事决不苟同
      2009/3/13 16:24:56

      网友回复

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      写的还是太专业了,看不大明白,最好举个例子,讲讲各项具体数字,那样可能可读性更强些

      2009/3/16 13:10:27
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       以下是引用65610429 在第3楼的发言:

      谢谢流星战火的编辑,看起来版面更舒服了。

      感谢支持国货版面,希望以后看到更多你的作品

      房地产业在此次振兴计划中没有被选上,可以说也是一个问题。

      国计民生,房子在国人心中算是一辈子的一个大事了

      2009/3/14 10:59:30
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      谢谢流星战火的编辑,看起来版面更舒服了。

      2009/3/14 9:29:48
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      错了几个字,进行订正:二,六项费用的收费标准及查询····其中六字应为八字。这三项费用按小区档次品质同差价较大,.....同前少一“不”字。银行一般要在基准利基础上上浮一块.....利后少—“率“字。高高上浮30%.......高高应为“最高”。征求部队航空部门降高要求......降高应为“限高”。以上费用担到建筑物上........担,应为“摊”。

      2009/3/14 0:22:52

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