[原创]中国房地产：政府救市——死路一条！

　　中国房地产：政府救市——死路一条！

　　一直都非常“红火”的中国房地产泄气了，一年多的时间里，不是有价无市，就是降价促销，大量的现房卖不出去，不可一世的房地产商们终于如热锅上的蚂蚁一般坐卧不安。谁都知道，中国的房地产商玩的就是空手道，从银行里贷款拿地建房，再从消费者手里收钱还贷，除去所缴纳的税款，剩下的就全是他们自己的了。如今房子卖不出去，就还不了银行的贷款，还不了银行的款，就贷不出新款，贷不出新款就无法拿新地建新房，于是房地产商自己已经无法运转了。有人说房子怎么就会卖不出去？降价啊！价格降到一定程度，老百姓自然就会乐意购买。问题是中国的开发商赚取巨额暴利惯了，让他们少赚一些都不情愿，平价或稍微亏损一些更像是要了他们的小命。在中国的房地产商眼里，房价就该一直牛气冲天，只能升不能跌，跌了就不正常。呜呼，这是什么狗屁逻辑！

　　正如美国的次债危机那样，中国的房地产业也深深地牵涉到国家金融体系，这是因为银行有大量的贷款投放在这里面。房地产业不景气，银行自然也跟着倒霉。中国的银行工作人员们一向智商偏低，一方面对房地产业一直毫无节制地放贷，当然主要的放贷对象还是开发商，另一方面却对该行业的潜在风险置若罔闻。不仅如此，房地产商卖不出去房，炒房族停止还贷，他们不是按照合同收回房产或地皮进行拍卖，而是要么要求政府救市以便这些贷款方能够继续还贷，要么就是延长还款期或干脆放出新款以帮助开发商运转。百草止水深为中国的银行家们羞愧，专业不精，思维幼稚，不按市场规律办事，将开发商和炒房族娇惯得赖皮成性，所以中国房地产业的困局银行也有推卸不掉的巨大责任！

　　中国的炒房族规模甚大，中国房地产泡沫的一步步吹大，炒房族们功不可没。刚开始，他们用现钱买房，接着用已有的房子抵押贷款去买新的房子，新的房子又被抵押出去以便对更多的房子进行投资。后来按揭贷款开始出现，利用银行按揭买房就成了炒房族炒房的主要手段。由于中国房地产业长期牛市，炒房族低价时买入，价格升高后抛出，所以他们总能赚到钱。于是越来越多的“精明”人和有钱人加入炒房族，中国房地产业的按揭贷款多半被他们使用，前段时间中央出台的限制政策也多半针对他们。如今房市不景气了，他们一下子被套牢，不想亏损割肉的他们期望着政府救市，甚至同银行协调步骤后以集体“断供”的无赖行为要挟政府。

　　房地产业不景气，政府更为着急。不仅因为政府来自房地产业的税费要减少，而且因为房地产业牵连着钢铁、水泥、玻璃、铝合金及家庭装饰业等行业的发展，对农民工就业和GDP增长更是关系甚大。尤其是地方政府，卖地是地方财政的重要来源，不少城市卖地收入居然能占到财政总额的三分之一以上。所以，房地产不景气，最揪心焦躁的就是政府，尤其是地方政府。因此，不等有关方面呼吁，长沙等城市就已率先拯救和刺激楼市，后来杭州和上海等城市加入政府救市大军，截至目前中国已经至少有18座大城市开始自行救市。10月18日全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示，“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”这是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾经表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据透露，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

　　楼市萧条，中国上上下下焦虑一片，大家奔走相告，期待着中国房地产市场重新走向繁荣。然而有一个人群却冷漠以对，这就是广大的中国普通老百姓。各地政府开始争相救市，中央政府也在蠢蠢欲动，于是一些网站便展开网上调查，看看网上民意对政府救市的看法到底如何。调查结果最终呈现，80%以上的网友反对政府出面救市，77%以上的网友认为房价需要继续下降。如果考虑到广大还无法上网的普通老百姓，以上两组数据至少还要上调10个百分点。为什么最广大的民意会与政府、房地产商、银行和炒房族相左呢？这是因为中国的房价委实太高了，已经高到无论如何老百姓都买不起的程度了，这就是老百姓反对政府救市和期待房价下跌的最根本原因。楼价与居民收入水平的比值是衡量一个国家或地区房地产市场是否稳健的最主要国际参数，楼价收入比维持在3~6倍被认为是最合理的楼价波动范围，在这个范围之内多半老百姓通常还是能够供得起房的。但是，中国的楼价收入比高得吓人，几乎所有的城市都已超过6倍，大中城市甚至高达十几倍、二十几倍乃至三十几倍，如此脱离居民收入现实的惊人房价，必然让老百姓无力承受。按照市场经济规律，当房价远远脱离居民实际收入水平时，必然要经历一个价格回调阶段。美国的次债危机就是房价回调时过度投机者的资金链条被迫扭断的必然结果，美国的楼价收入比从未超过4倍尚且要爆发金融危机，我们的这个比值已经高到令地球人心惊肉跳的程度，大家说说中国的房地产业里面该蕴藏着多么深重的危机？

　　问题是，中国的楼价收入比虽然已经到了高处不胜寒的地步，可还是没有爆发类似于美国的金融经济危机，为什么？第一，中国的个人信贷市场并不发达，普通老百姓还不习惯于按揭买房。普通老百姓买房的资金大部分都是从亲友处筹措而来，其中很大部分来自父母的无偿赞助，其余的则是借款。实在钱不够才抵押贷款，就算是按揭贷款也只会贷极少量的几年之内就能还得清的款额，真正乐意按揭贷款的是收入较高人群和炒房族。中国银行界没有开发转移风险的次级债券业务，在中国老百姓贷款买房意愿较低的情况下，银行对个人贷款的把关较严，所以不容易直接出现连带着的大规模金融风险。第二，中国的金融风险主要在给企业尤其是房地产商贷款上，由于中国的银行全是国有，管理极不规范也极不完善，不仅贪污腐败严重，而且对企业尤其是关系户的信贷把关较松，从而导致坏账率极其严重。但是，既然银行国有，银行就不会轻易垮台，一旦亏损严重并导致无法运转，政府就会轻而易举地从纳税人的口袋里掏钱购买银行烂账。所以百草止水认为，中国不会因为房地产业导致金融危机，却能因为银行的烂账和政府的救市而榨干纳税人的口袋，并进而将政府逼向破产的危险边缘！

　　众所周知，中国的房价基本上全是炒起来的，而且其炒作的主要引擎包括以下五个：第一就是地方政府。由于房地产业对地方政府的财政贡献极大，所以几乎所有的中国城市当局都热衷于发展房地产业。更重要的是，中国的土地资源都掌握在政府手里，通过所谓的“招、拍、挂”将政府垄断的土地资源拍卖出一个又一个的高价，从而直接推动中国房价直线上窜。据统计，中国房地产价格中土地成本占据40%以上，而国际房价的平均土地成本却在20%以下，所以说地方政府是中国房价的第一推手可谓名至实归。第二是房地产商。作为卖方市场，总想着把手中的商品卖个好价钱的心情可以理解，但是这个圈子里的商人总是与政府官员有着千丝万缕的各种联系，才会让中国的房地产市场变得极不正常。他们同政府官员相勾结，各自圈占土地自立为王，从而令同业无法相互竞争；同银行官员相勾结，以保证自己的资金链条不会中断，从而在与消费者的博弈中居于绝对优势。就这样，房地产商往往会攥着房子很长时间也不会降价，从而逼迫中国老百姓不情愿地接受高房价。第三是银行。由于中国的特殊体制和国情，银行官员与房地产商成了利益共同体。银行官员不仅不大在乎房地产业的潜在风险，而且在房地产商无法按期卖出房子后拒绝收回抵押物进拍卖归账。甚至还会继续给房地产商以新的贷款，以纾解他们资金链条上的困境，于是房地产商就更有信心让高房价对策进行到底。第四是国际热钱。国际热钱为炒作人民币升值而来，当他们进入国境之后便兑换成了人民币，从而大举进军股市、楼市和期货市场。中国大中城市的房价迅猛飙升，这些热钱居功甚伟。不过，由于出乎他们意料的人民币缓慢升值，以及由美国爆发的国际金融危机，使得这些热钱无法继续潜下心来在中国继续炒作。为了保住已经到手的利润，国际热钱选择退出，不仅由此引发中国的股市暴跌，还让大中城市的中高档住房率先跳水，从而引发并加重了中国楼市的不景气。第五就是炒房族。由于坚信房市火爆，越来越多的人加入了炒房族，他们在房价牛市时赚取了巨额利润，并在房价下行时被大规模套牢。这些炒房族中最负盛名的就是温州炒房团，不过这些精明的温州人大部分已经解套，被套者大都是跟风的炒房族。

　　当国际热钱退出后，房地产市场开始低迷，地方政府、房地产商、银行和炒房族人心惶惶，大声疾呼政府救市的就是这个阶层。受各利益阶层的大声疾呼，不少城市当局已经紧急推出救市措施，这些具体措施包括向市民提供住房补贴、延长还款期限、减免相关税费和提高公积金贷款额度等。这些措施表面上援助的是买房人，其实受益的也只是炒房族和有钱人，而最终想拯救的却是房地产商、银行和地方政府。炒房族受此利好消息的刺激可以趁机将稍稍解套的房产出手，而有钱人本来就对房价不是特别感冒，再加上政府的优惠措施，自然就会喜出望外。房地产商可以籍此稍微喘上一口气，以期通过炒作再度激起大众的买房热情，而银行就可以顺利收回贷款，地方政府的打上房地产烙印的财政车轮就可以继续运转。可是事实真的如他们想象的那样吗？当然不是，首先炒房族是不可能再继续炒了，房地产风险已经完全暴露，能解套就不错了，实在无法解套的就只能忍痛退房。其次有钱人买房有限，他们仅仅是为了紧急居住所需，根本就不指望通过房地产进行投资。而广大百姓呢？当然更是敬而远之，房价本就高得买不起，政府还想着通过托市不让它快速滑落，老百姓还是那个词——“买不起”！所以百草止水认为，政府救市，只能刺激楼市回光返照般地短暂反弹，仍然无法阻止在价值规律引导下的楼价下滑。相反，如果政府救市越勤越深，不仅最终救不了楼市，反而会把自己套牢在里面，以至最终让政府走向破产。除非国际热钱和炒房族不怕死地踊跃替政府解套，否则的话根本就无法令楼市短期内振作。可是，就算国际热钱和炒房族两肋插刀又能怎样？他们都是为赚钱而来，如果他们再把楼市炒上天，老百姓还是无力买房接单，请问他们又能赚到谁的钱？

　　所以说，政府救市是最愚蠢的举动，一方面这是政府被既得利益者操纵钻了牛角尖，另一方面也是政府不习惯于从老百姓立场思考问题的根本结果。中国的发展一向过于依赖投资和出口，所以政府一直懒得启动内需拉动型的增长模式。现在正值国际金融危机，不仅外来投资注定减少，出口贸易也将亮起红灯，中国经济的未来只能寄托于内需拉动。怎样让内需活跃并茁壮起来呢？一要让老百姓手里有钱，也就是要增加他们的收入；二要让物价不要飞涨，否则的话老百姓的购买力就会跟不上。房地产市场就是一个典型的内需主导型例子，因为房子这种商品无法出口，它的消费群体只能是生活在这片土地上的人民。很遗憾的是，在地方政府、房地产商、银行、国际热钱和炒房族的共同炒作下，中国的房价被送上了火箭发射上了天，从而使得真正需要住房的老百姓够不着也摸不着。当国际热钱退出，中国楼市落潮，大量闲置的住房就像被海水遗落海滩上的鱼虾，从此将了无生机并日趋衰亡。中国房地产危机从根本上说不是需求不足的问题，而是炒作过度导致老百姓无力消费的必然结果。所以解决当前房地产市场危机的办法不是政府救市，而是让房价沿着市场规律自动回归理性。那么政府需要做些什么呢？第一，不要救市，中央政府应该说服或强制地方政府不去救市，而不是如住房与城乡建设部副部长仇保兴那样对地方政府的救市行为予以鼓励和放纵。第二，严禁地方政府炒卖地皮，这是掠夺老百姓的无耻行为，从现在开始就必须予以断绝。第三，根除贪污腐败，严禁房地产商同政府和银行官员相勾结。第四，健全银行体制，加强银行放贷风险的监管，保证银行坚决按照金融市场的规则不折不扣地运转。第五，建立和健全防范国际热钱炒作的风险机制，严禁房地产市场上非理性的炒作行为。第六，提高人民收入，增强人民购房能力。若此，中国的房地产市场才会大有希望，中国的经济和未来才会一片光明！