[群英原创]“空城”：繁荣楼市的危机？

.

4450字

有数字表明，近一年来海南楼市“空置率”持续下降，与此同时“空关率”则大幅度上升，而且上涨速度极其迅速，相当大的“空置率”转化为“空关率”。海南楼市的繁荣背后是否潜藏着一股危机？危机离我们有多远？业界普遍对海南旅游地产有着深深的担忧，更何况海南始终难以忘却曾经那个疯狂而惨痛的“泡沫”噩梦。担忧者有之，期待者有之，预言者有之，冷嘲热讽者有之，理性者是否亦有之？

.

“空城”：繁荣楼市的危机？

.

潘莹斌 谭奇辉 《传世地产周刊》

十万“空关房” 海南楼市繁荣背后的冷清

经历过众所周知的泡沫时代，九八年海南的楼市以稳健的步伐踏上了复苏之路。凭借丰富的热带自然资源，阳光岛、健康岛、生态岛等极具诱惑力的概念日益叫响岛外，客户蜂拥而至，来海南岛购房成为一种潮流，投资、旅游、度假、养生、养老都成为购房的目的。同时，国际旅游岛、自由贸易区等一系列规划激起的心理预期，更使得海南岛成为许多富裕人士第二居所的热门选择。

根据海南省建设厅的数据，从1998年至2006年，海南商品房年销售面积由20万平方米逐步增加到266万平方米，2007年更是增加到了302万平方米，10年来累计销售了1800多万平方米。这相当于销售了20万余套的房屋。海南楼市一片繁荣景象。

然而，在这繁荣的背后却是冷清。据统计，在这20万余套的房屋中，长期居住的不到四成。这些被业主买下，但长时间不居住也不出租的房子，在业界被称为“空关房”。也就是说，即使保守估计，海南楼市目前大约仍然存在着10万套“空关房”。

低空置率与高空关率并存 楼市持续走热背后的隐忧

海南的房子卖得热火朝天，不少住宅区都在唱着“万家千户无灯影”的“空城计”。在三亚、海口等城市的高档住宅小区，一年中大多数时候是“白天大门紧锁、晚上黑灯瞎火”，到了晚上偌大的住宅片区灯光寥寥，空城座座。

西海岸首个海景花园小区作为众多购房者早期首选的高档住宅小区，淡季“空关率”一直超过五成，最旺的春节期间入住率也不到七成。而西海岸一些新开发并已交付使用的小区，淡季的“空关率”达到八成，有一座八层的楼房仅两户人家长期居住。更有甚者，三亚湾某楼盘的销售总监刘小姐告诉笔者，有一位客户一次性购买了十几套住宅，之后就再没露过面，这些住宅现已闲置了三年多。这种情况在海口、三亚的高档住宅区不在少数，而且现在已经波及到文昌、琼海、五指山等地，越高档的小区，空关率越高。低空置率与高空关率并存，成为海南楼市一种景观。

“空置率”是指房产建好但未销售出去的房子所占总房产的比率。“空关率”是指已经销售出去，但是业主并未用来居住也未用来出租的房子所占的比率。简单的说，虽然都是“空着”，前者是开发商手里的房子，后者是业主手里的房子。“空置率”反映的是市场的冷热程度，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力；反之空置率极低，房价则将继续上升。而“空关率”反映的是投资性购房的冷热程度。

海南楼市空置率持续下降，空关率不断上升，引来不少关注的目光，也引来业内业外不少担忧。因为，依据国外的经验、数据看来，海南楼市无疑面临着一定的风险，更何况，中国地产界从来没敢忘记当年海南地产泡沫的惨痛教训。高“空关率”对海南楼市的发展，意味着什么？海南楼市是否过热？这是从开发商到购房者非常关心的一个问题。

“空城”可能对地产市场形成破坏性的冲击

“空关率”过高，对一个小区来说，将影响正常的物业管理。“空关房”是否应该交纳物业费，“空城”的物业管理与维护如何保证，相关利益方有各自的说法，目前海南省并没有相关方面的明确规定，这也在一定程度上造成了业主与物业管理之间的种种矛盾。有的业主不满物业管理企业的服务质量，拒绝交纳物业费；同时，业主常年不在，物业费不能正常收缴，物业管理与维护该如何进行，也使得物业公司颇为头疼。

而对于房地产市场而言，空关房其实是一种虚拟需求、投资需求，也是一种潜在的供给。“空关率”是衡量楼市泡沫的一个重要指数。空关房占的比重过大，可能在一段时期内成为市场的潜在危险。一般来说，“空关率”高说明许多房子是在投资客手中，是分散的、隐性的、潜在的，比“空置率”更难以把握，更具有突发性、爆发性和危险性。

在房地产市场形势好的时候，许多投资者都会把房子捂在手中，对房地产市场的影响不会显而易见。但是，房地产市场的预期一旦发生变化，这些房源就有可能在同一时间集中涌向市场出售或出租，成为存量的出售或出租，需求逆转为供给，瞬间放大的供应量将会对市场形成破坏性的冲击，影响房地产市场持续健康稳定发展。这在香港地区是有先例的。

“空城”真的那么可怕吗？

就海南旅游地产市场的实际情况而言，未必如此。目前，海南旅游地产的“空关率”威胁，在一定程度上是被夸大了的。“空关率”高，意味着市场要更警惕泡沫的产生，但并不等同于市场泡沫。

“空关率”高，之所以被当作地产市场的一个极大的不稳定因素，是因为“空关率”是考察地产市场投资性比例构成的重要依据。对于作为第一居住地的城市来说，“空关率”直接意味着投机性的炒房资本在地产市场所占的比例，投机性资本是地产市场最不稳定的因素，其所占的比例过高就意味着地产市场泡沫风险的扩大。

片面的理解国外经验数据，是不可取的，必须更全面地考虑到海南旅游地产的实际现状与各方主体的因素。从旅游地产本身的特性来说，业主购置旅游地产原本不是以作第一住宅为目的的，作为度假养生地产，存在一定的空关率是必然的。此外，对海南旅游地产市场而言，虽然“空城”大面积存在，但是其中投机性的炒房资本所占的比例并不高，更多的是长线性投资。长线性投资，具有相对的稳定性，即便市场预期发生一定的变化，也不会过于集中地抛向市场，不会给海南旅游地产市场造成过大的冲击。

高“空关率”，是中国房地产市场在前期快速增长之后的一个特定的、特有的和突出的现象。目前就中国房地产市场整体上而言，不仅“空关率”高，而且“空关”时间长。事实上，这是有道理的，也是有中国特色的。因为在国外，以美国为例，95%以上是装修房，是二手房和成熟社区，房子出租周转很快，空房时间也很短，“空住率”并非实质性存在，完全可以忽略不计。而在中国，到目前为止，除了上海、广州、杭州等极少数城市外，绝大多数城市二手房交易量太小，与一手房无法“交手”。高“空关率”是一个合理而必然的存在。“空城”并不如传说中那么可怕。

房产利用率过低 旅游市场有待成长

“空城”不会对海南旅游地产市场造成灾难性的冲击，但是“空关率”高而“出租率”低，意味着许多房产没有发挥出应有的功能和效益。“空关率”过高无异于社会资源的巨大浪费。这反映的是海南乃至整个中国旅游地产市场的不成熟。

从投资消费的角度来看，旅游地产市场具有一定的非理性因素，更何况目前整个地产市场都处于一个非理性的时期。部分购房者自己也没有弄明白，在海南购房的目的是什么，是用来度假？用来居住？还是用来投资？只是因为海南资源的优势性，房价相对便宜，认为房价继续上涨以及预期上涨幅度超过投资成本和风险，买了不会亏，就匆匆下手。

同时，海南旅游地产的客户群体主要是30至50岁的财富新贵，正处事业当红、精力充沛的人生阶段，所谓的养老还得等待十年、二十年，甚至三十年。有部分客户将海南房产献给自己的父母，但部分年迈的老人发现周边举目无亲、语言不通、无人照料时，便按耐不住思乡的念头，放弃海南的阳光空气，仅仅在海南小住几日便匆匆回到家乡。于是，养老的房产不得不再次“空关”。

从置业理念与消费理念来看，旅游地产作为非第一住宅存在，它的特性要求将房产的利用率发挥到极致，是有限的资源得到最大限度的共享，产生最大限度的经济效益。比如，一套房子一年里的使用权可以拆给52个度假旅游者，每个人可以在度假的7天里拥有房子的使用权。这是一个成熟的旅游市场应该具备的。但是中国旅游地产客户的置业理念与消费理念，与成熟的旅游市场对客户的期待存在较大的差距。中国人对房产的占有欲极强，不少客户认为海南的房产应该是用来享受的，他们不愿意自己的房产出租给外人使用。

出租率低的另一个原因是房屋租赁市场本身的不成熟。作为第二住宅、第三住宅，业主多数不能常年在海南岛生活，如何打理自己的物业，也成为一件有心无力的事情，而旅游地产市场相关的服务主体并没有相应地成长起来。同时，出租收益与房价上涨不同步也是许多海南购房者不得不面对的投资尴尬。

另一方面，海南酒店业的发达也压缩了旅游地产出租市场的空间。投资房产是海南度假的衍生品。在有限的度假时间内，客户要往返于各旅游景点，酒店是度假居住之所的首选。即便是选择住在自己的度假房产里，当发现柴米油盐不够齐备时，反倒觉得不如酒店来得舒适。这也是导致目前旅游地产“空关率”高的一个因素。

拿什么拯救“空城”

真正需要引起我们警惕的不是“空关率”之高，而是“空关率”为何持续走高？

在当前股市低迷，国债、储蓄实际回报率几乎可以忽略不计的情况下，房地产作为一个具有投资功能的市场，成为千军万马争抢的独木桥，不应该拒绝投资者的进入。但任何事物只要超过了那个“度”，就要引起我们的警惕了。

如果市场预期发生变化，所谓长线性投资会不会转为短期投机性投资？如果这种情况一旦发生，海南地产市场的泡沫风险将必然迅速增加。对此，政府有关部门应采取对策，有所作为，应有效抑制房地产投机性需求，引导房地产理性投资和消费，进一步按照区域、价位段、套型结构等，要围绕市场供求总量、结构和价格，点面结合、分门别类地采集市场信息，抓紧对现有信息分析整合和归并，较为全面、准确地掌握市场运行的变动情况，力求掌握市场信息指标。

如果财税部门能够开征房地产级差利得税，考虑对短期转让的房产所得利润课以重税，并采取随房产持有年限的增加而递减的税率政策，将会抑制短期投机行为，大大降低房地产市场的泡沫风险。

如果国土资源部门能够适度增加普通商品房的土地供应量，调整和改善房地产供应结构，就会缓解普通住宅的供需矛盾。

如果房产管理部门能够进一步规范房地产市场，完善市场规则，加强市场监管，保证商品房销售公开公平公正，就会抑制过度投机和恶意炒作的行为。

就当前来说，“空城”不是危机，而是警示！“空关率”高，反映了旅游地产市场各方面主体都有待成长，呼唤着更完善更贴心的旅游地产服务体系，也意味着旅游地产市场，仍大有可为！