[群英原创]三亚“闲置房”危机

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三亚“闲置房” 地产商面临的危机

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潘莹斌 杨涵露 《传世地产周刊》

随着海南三亚的旅游热潮，应运而生的三亚旅游房产市场也变得异常火爆，大部份岛外人士带着一种感性的消费理念前来购买房子，也有少部份人带着理性的投资甚至炒房的心态来三亚置业购房。这使得三亚大量的商品房产生“闲置”现象，给三亚房产界带来极大的不良影响。

“闲置房”在市场分析里，是指未售出的商品房和已售出未入住的空住房的闲置状况。2006年3月底，据国家统计局公布的数据显示，全国商品房闲置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，闲置商品住宅6983万平方米，增长19.2%。而海南三亚的商品房闲置率竞达到80%以上，主要分布于三亚一线海景房。

三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，据不完全统计，2006年1-5月,销售总套数4377套，面积37.83万平方米，岛外销售套数占了87%以上，面积占了近87%；2008年1-2月，三亚共销售1909套房产中，岛外市场就占了1700多套；在春节黄金阶段，三亚商品房销售680多套房子中，岛外购买者就占了95%以上。据了解，三亚近5年销售给岛外的商品房在260万平方米以上，以每套商品房90平方米计算，共销售了23400套商品房，再以每套入住2人以上计算，近几年抢购三亚房子的岛外人士近5万人。

由于三亚得天独厚的旅游资源，深受岛外人士的青睐。三亚近几年的大力对外销售攻势大大增强，岛外人士购买者居多，使得三亚的旅游地产开发日益走俏。但在此同时也带来了大量的空置房，带来了许多的不良影响。

经多方研究调查，引发大量闲置房主要有以下几个方面：

四季分明 “闲置房”漏洞多

据不完全统计，三亚在旅游旺季时，一般的入住率为60%-70%，在春节时候最高可达到80%以上，而在旅游淡季时节，三亚海景房基本就如寒冬的枯木，黑灯瞎火，死气沉沉。闲置房使得“保安比业主多”、“耗子比人多”、“物业饿肚子”的现象。保安守不住房，窃贼“耗子”到处钻。据悉，有一小区共170多套房，现在真正长期居住的不到50户，剩下的100余套房子基本是闲着，房门紧锁。有一户业主在短短4天被盗3次，窃贼不仅将户主的手提电脑、上万现金盗走，还将放在冰箱里的水饺等食品煮熟吃掉，并且窃贼在该居民9楼一户主长期不住的房里安了家，安全管理存在严重的不良隐患。业主长期不来住，物业难回收，使得服务不能到位，限制物业管理水平。据实地了解到，某一小区的游泳池已干涸数月无人清理，此小区的物业张女士称“在旺季的时候，我们维护比较好，但在淡季的时候，基本上没人住。物业管理费难收，日常维护需要钱，钱回收不来，服务肯定跟不上，其实我们也不愿意看到这种现象”。

对此问题，传世地产销售总监王翔表示：“作为旅游地产，入住率方面四季十分明，出现闲置房这种现象是无可避免，到目前为止在旅游地产界对此问题尚无解决方案，对于旅游地产界人士是一个巨大的考验和挑战。”

房产公司的炒作

三亚有着丰富的旅游资源优势，恰恰是这个优势给房产公司提供了炒作的机会。由于炒作，使得房价一直处于高价状态，房价与购买力不匹配，使得房子闲置。中国社会科学院金融发展室主任易宪容曾表示“高房价已将空置率推到了危险边缘”。

三亚现在的一线海景房房价平均在12000每平方左右，按居民收入平均2000元每个月来算，一年24000元，买一个100平方米的房子，要一百二十万，还不算装修费用，得花50年的时间才能买一套这样的房子，还必须的不吃不喝。超过了居民收入的6倍，可谓是天价，令人望而生畏。所以，三亚的一线海景房基本上本地居民买的少，对于普通群众来讲根本就买不起。

房产公司主要针对岛外富裕地区进行大力宣传，以岛上的稀缺资源吸引众多外地人士。据三亚市政府统计，2006年，岛外买主购房8000多套，面积将近达到76万平方米，占三亚房子总销售套数的87％；2007年，销售的9000多套房子中，岛外购买者近占95％以上；2008年黄金周期间，三亚商品房共销售的680多套中，来自岛内购买的仅有30几套，而岛外购买量近占了90％以上。

另外，在售卖中，房产公司故意滞留一些房不买出去，而对外宣称此房已卖。据一位在地产开发行业混了十几年的人士说，售楼处里挂的楼盘销售进度表都是开发商精心设计出来的，不管消费者什么时间去看，表上永远是密密麻麻贴满“已售出”的字样，实际销售情况却差远了。之所以这样做是为了显得自己的楼盘十分走俏，而且还可以等“大客户”上门，避免遇到团购整层或数层的大客户时无法提供相应的物业。一般被开发商标为“已出售”的大多都是较好的房源，这样万一“大客户”没来，先卖差房，留下好房，还可以留到现房或准现房时加价出售。有的楼盘只卖出了几套房，却对外宣称销售率达到80％；假销售还可以用来骗取银行按揭贷款。有的楼盘则总是发布其房价在不断攀升的消息——反正开发商说什么我们都只能听着，你永远也不可能知道它的真相。这种售卖方式也使得“闲置房”的增量。

炒房团把房“炒空”

温州炒房团全国赫赫有名，生意头脑灵活，见房就炒。三亚作为旅游地产城市，投资价值和附加值高，使得不少炒房者前来光顾。据相关人士介绍，去年有一温州炒房人携带巨资至三亚炒房，一下子买了十几套房。由于现在全国房价下调，房价“拐点论”四面埋伏，使得这些炒房团急得像热锅的蚂蚁想把房子抛售出去，不想被“紧箍咒”所套。但大多数民众还在观望状态，“炒房”者想抛售的房屋都抛不掉，只能原地待命。因此，“炒房”也是三亚闲置房黑灯瞎火的原因之一。

另外，由于价格与地段的不匹配性，房型与实际需求的不匹配性等等，引发三亚楼市供求关系的不平衡性日益增加。按照西方经济学的需求定理中的边际价值可已得出，只有当一种物品的价格下降时，其需求量才会增加，因为增加的一单位物品的边际效用小于上一单位。三亚地产开发量日渐增加，需求价格上涨，而实际需求量却日益减少，实际需求量主要来自于岛外，而且所居住的天数大多不超过20天，因而影响闲置房数量的增加，两者之间形成巨大的反差。有人曾说“贱卖三亚的房子是犯罪”，在说此话的时候是否想到过“房子大量闲置是不是也是犯罪”呢？房子的大量闲置是否会带来“泡沫”危机？

大多数城市现已将地产作为其支柱产业，三亚也不另外现正走在这个误区当中。地产原是为民生问题所建，而现在是为了地产界所鼓吹的“支柱产业”而建。以房产带动一方经济，一方发展。而三亚的这种以旅游带动起来发展的房产，如不适量控制开发量，大量的闲置房的将会继续蔓延开来，给三亚的地产界会带来严重的经济影响。最近两年来，在房地产市场的“冷”、“热”、“泡沫”、房价升降之争中，无论是赞同“泡沫”说，还是反对“泡沫”论的，往往都在用商品房闲置量的增、降数据作为自己论点的依据。据不完全统计，三亚现在的闲置房约有上万套，随着开发量与售卖量的增加，三亚的闲置房将会更多。目前，商品房10%的闲置率为国际警戒线，三亚闲置房一旦超过这个警戒线，离房产泡沫也为期不远了。对于房产界的地产商们是应该感到危机的时候了！

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