  [长城原创]为何房地产开发商都这么牛 [博客帖] [公社帖]
文章提交者：上校新兵
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前两天，下班的时候，路过郫县犀浦镇，就在公路边的一家大型楼盘，远远地就望到在临马路的楼上挂着几条大红的条幅，因为512汶川地震还让我们记忆犹新，看到那几条条幅的时候，还以为是可能这开发商也捐出了爱心吧，在这里给自己宣传一下，好激起楼盘的人气。可随着车辆逐渐驶近楼盘，才看清楚大红条幅的内容，和过去好些楼盘一样的，都是业主揭露开发商的不良行径的。
今天专门去看的时候，条幅已经没有了，楼盘的销售照旧。是谁动作这么快就把条幅取了的呢？肯定不可能是业主自己就把那条幅给收了起来，那么一定是有什么人或者机构出面干涉，才这么快把这事给处理了的；对于业主反映的事，为何没有一个说明呢？这事不由让我想起了自己购房的两次经历。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 前两年吧，正是商业楼盘走俏的时候，家里的领导就在考虑如何增加家里的经济收入，保证家庭收入增值与保值的问题，于是，在龙泉铜安镇的某商业楼盘开盘时，兴冲冲地就去定了一个铺面，然后就是一系列的办按揭的手续，基本上是每周都会从成都主城区跑过去的，一是去办理相关的手续，另外一方面去打听当地铺面出租的行情；等所有的手续已经办好，铺面行情也整清楚以后，这下就盼着交房了，这一等就等了一年的时间。好不容易到了交房的时候，铺面钥匙也拿到了，没有经验，也没有去验房，就把钥匙给接了，想的是如何把铺面给租出去，根本没有想到房屋的质量问题。
就在拿产权证之前，麻烦出现了。是什么麻烦呢？一个是商铺出租的问题，就是一个超面积的问题。
对于商铺的出租，开发商成立了专门的商场物业管理，由他们负责商场铺面的招租，为了他们自己的利益，他们和业主签定代招租协议时，把出租价格压得非常之低，于是我们就不肯将铺面交给他们出租，这样就与开发商结了一个心结。
对于超面积的事，当初签定购房合同的时候，合同内写明了：商铺面积按套内建筑面积结算，未超过3%部分，由购房户＿也就是我们＿补足购房费用；超过3%部分，产权归购房户所有，但不承担任何费用。开发商发函通知我们去办理超面积的补交费手续，并写明了具体应补交的费用金额，同时随函又装了一份我们已购商铺产权证的复印件。
用开发商提供的商铺产权证复印件里的实际建筑面积与合同里的建筑面积一比较，才发现两者中间出的问题是：套内超出的面积还不到0.5m2，套外的面积，即公摊部分的面积，却超出了一大截。如果我们按开发商的说法，我们得补交近6000元，而按合同的规定，我只需要交不到1500元就可以了，这不是开发商赚黑心钱了吗？我不能上这个当。
到了与开发商见面的时候，开发商的财务人员是喜笑颜开的，满心以为我是去交钱的，等我把我的意见一说，他们的脸就像三伏天的脸一样，说变就变了，说什么这事让我去找他们老总说，到他们这里，他们只管收钱。好不容易把老总找到，这老总挺牛的，牛到什么程度呢？非常强硬地把已经交给了客户的房还说成是自己的，给我们房款总额的10%作为赔付。我马上就给一位律师打了电话，请教这开发商的行径是否违反了合同的约定，律师告诉我，我可以和开发商对簿公堂，他可以为我作律师，并且保证能赢。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 可最后，我们还是选择了开发商10%的赔偿，为什么不和他打官司呢？主要是没有那么多的时间陪他耍。这事就算是比较和平地解决了吧。
就在这事处理后不久，我们又选购了一套马上就可以交付使用的商品房。验收房屋时，一下子就找出了很多的毛病，不知道当初质量监理部门是如何再管理的呀，有的问题他们开发商的技术人员都承认是质量问题。有问题当然就得赔偿吧？可这开发商到这个时候就不承认有质量问题了，就找质检站来吧。质检站来的人和开发商特别的熟悉，可这时也不敢打马虎眼儿了，也只得承认是有问题，可开发商还是不想赔偿，我们就提出了退房的要求，并且提出所有的损失由开发商负责，开发商才松口赔了一小笔钱，条件是我们不再提退房，而且赔偿的事也不能给别的业主说。因为这房子主要是自己要住的，环境也不错，挺安静的，于是这事就到此打住了。
可回想起这两件事，再结合起前天看到的事，就总觉得这些开发商挺牛的，细心一想他们牛在什么地方呀？才发现他们把所有的购房户全当冤大头在整，整到一个是一个，而且整顺了手，整得没有关系的根本就不敢和他们叫板。
对此，本人进行了一点粗浅的分析研究，才发现了他们为何这么牛气的原因。
第一，就是开发商们耍的不是自己的钱。
每一个房地产老板，在建房的初期阶段都不是耍的自己的钱，都是采用“借鸡生蛋”的模式，从土地的购置、三通一平到楼盘的预售，这一阶段的费用，全是靠银行的贷款，如果没有银行的贷款，开发商是根本拿不到土地使用许可证的。特别是在土地购置的时候，政府以前采用的是批地制，近两年才转换成土地使用竞价机制的，不管是批地制，还是竞价制，开发商必须先把钱抱在政府，才能在土地上建楼的。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 建个楼盘，不是一、二亩地就能行的，至少都要在四、五十亩地以上才行，大型的社区占地一般都在一百亩地以上了，现在成都郊县的地已经达到了560万一亩，试想一下，在主城区会达到多少？至少在800万至900万之间。按一个占地五十亩的楼盘计算，光土地的征用就得4个亿以上，可以说就是王石的万科集团也不可能拿出这么多的资金的，这还不包括后期的建设费用。很明显，只能向银行贷款，玩的就是国家的钱。
既然耍的是国家的钱，国家就不能让这开发商垮掉，如果开发商垮掉了，这银行损失就大了，因此就会有各方面的人出来罩着开发商的，于是，他们也就有了牛气的资本了。
而购房户里，虽然也找银行贷款，可你贷的是小额度呀，比不过开发商的，银行也就不会罩着你的，如果开发商和你耍无赖，你就只要自认倒霉；打官司吧，你没有时间和他耗，没有办法，只要交了房款，就只好任开发商摆布了。这也为开发商牛起增加了底气。
如果是开发商自己投那么多的钱进去，你看他还有没有这么牛气。为了能把房卖掉，收回自己的投资，取得预期中的利润，那还不得给各位业主装孙子呀。
第二，能挤身于房地产开发的，都有比较宽的社会关系网。
房地产不同于别的行业，在这个行业里混，最重要的是要宽阔的社会关系网，如果没有缺乏社会关系，根本就没有办法在这个行业里混下去。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 房地产最关键的就是能不能拿到地，如果拿不到地，那就意味着你没有钱挣，再多的钱也没有办法生钱的。
拿地要关系，批证也要关系的。什么施工证、规划许可证、夜间施工证、预售证、渣土清运证等等，最关键的是质量监督那边也要关系。
没有关系，没有关系你就没有地方批地；
有了地，还得和当地的政府、公安搞好协调，现在的地不是征的农民的地，就是拆迁的，如果是拆迁的都还好，事前已经把赔偿问题都说清楚了的，很少有麻烦，最头疼的就是征农村用地，农民才不管你是啷个征的地，反正只要有人承头，一闹事，就有人来把你的工地出入口给堵了，又要叫赔钱，又不能对这些人动粗，对农民来讲，反正都是无产者，一天到晚没有事，有的是时间和你折腾的。要让工期如期进行，就必须得有相关部门来出面解决，不然，时间拖一天，损失就多一点，拖上个十天半月的，挣脱的钱就等于是给银行打工了。
有了地，得有规划许可证、施工许可证，办每一个证都得有关系，反正你在银行的贷款已经给了政府，银行的利息是开发商给，又不是政府给的，没有关系，给你拖一下，得，你就给银行打工吧。
在施工过程中，施工监理也是一道关呀，有了关系，能帮你把大事化小，小事化没了，就像我第二次购买的住房一样，明明是施工时监理管理不严造成的，本该在施工过程中就予以纠正的，可质监站的人不还是给放过去了吗？因为一点点施工不当造成的质量问题，如果要让开发商或者施工方返工，那损失就大了，谁愿意呀？开发商不愿意，时间就是经济效益；施工方也不愿意，返工意味着多余的材料费，会降低收入的。那么这时就要靠关系来打点了，让某些人睁一只眼闭一只眼，让大家得过且过吧。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 看看在地震中，震垮的那些房子，不排除就有这样的关系房子的，只是现在谁也无法断定是不是就如以上所说的而已，因为房子已经垮了，就没有对证了。
还有就是像我前面提到的业主打广告控诉开发商赚昧心钱的，给你打一广告在销售部外面，有打算买房的人看见了，谁还会买你的呀？这也得找人出面制止呀，如果没有关系，那你那楼还卖什么呀？
再加上前两年的楼市如日中天，每个楼市是一开盘，所有的房子就被预定了，房价是一涨再涨，一个月不看楼市，那房价就是一个在天一个在地了，好多的人都后悔没有在涨价前把房给定下来，消费者一后悔，购房就有了盲目性，这下更助长了开发商的牛气的，你不买我的房，自有人会买的，过两天一涨价，就能赚到更多的利润，定金的数目是越提越高，反正只要有人反悔了，对不起，你的定金就没有了。
其实最牛的还是要算那些有官商身份的房地产开发商了，各方面的关系是四通八达，要风有风，要雨有雨，楼盘不光占地面积大，而且土地的价格也比较低，对谁都特别的牛，就像我第一次在龙泉那边买的商铺那样，你不听他的，他直接就把房子给收了回去，有这样的道理吗？
有了这些关系的关照，谁还能因商品房的质量与开发商斗呀？只能认自己倒霉吧。
其实，归根结底，房地产开发商今天之所以这么牛气，就因为有政府或银行机构在其背后，国家机关的出现并不是为其撑腰，关键是不想让开发商贷的款没有了踪影，在其危难的时候，总会有人出面为其解决问题的。尽管现在的楼盘已没有当年的那样火爆，尽管很多地区的房价是一降再降，可房价依然还是未能达到寻常人家的消费水平，为何开发商敢如此大幅地降价呀？这说明其中有惊人的利润，有了利润，谁都得围着其转呀，因此该开发商牛气，他们的行业是支柱产业呀，没有他们，国家那能收到那么多的税收呀。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 要维持楼盘生产与销售的正常秩序，让买卖双方都有一个正常的空间，那就得重新制定游戏规则才行，可惜的是，在我们国家可能要等很长时间才会有那一天到来的。现在的购房者，我们只好继续看开发商那牛得要命的脸色吧，我不知道我们这一辈子能不能看到房地产开发商求着人买他的房子，也许这只是一个幼稚的梦吧。
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加准原创: 大唐风骨 07-06 12:51
加准精华: 大唐风骨 07-06 12:52
原创转正: 一级佣兵 07-06 20:19
精华转正: 一级佣兵 07-06 20:19
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【军团军职】长城第一师新兵
【军团军衔】少尉
【军团军籍】军人证编号：CC－246
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以下是引用80军军长 在第5楼的发言：
