  （原创）新一轮房价上涨的助推器——控制单宗土地面积
文章提交者：起颇牧翦
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今天看到建设部公布的房地产新的四条调控措施。大为诧异！
四条措施分别为：
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 一、要求实行“净地”出让；
二、合理控制单宗土地出让规模；
三、规定每宗土地开发建设时间；
四、加大闲置土地处置力度
下面我们分别讨论四条措施，看看究竟可能产生怎样的结果。
其一，“要求实行‘净地’出让”。这一条其实是一条迟来的措施，很多城市早已经实行。但这次国土资源部的解释为“在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按‘净地’分宗出让。”这是什么意思？
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这一条的核心其实就是“净地”二字的内在涵义上。原来城市所谓的“净地”大都是指代的“几通几平”的地块。而如今新的“净地”涵义却是在“统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施完备的熟地”，可能大家还不清除什么意思。我来举个例子大家就明白了。
以我所在的城市——成都为例。2005年初，成都高新区的一块6平方公里的土地，地处南外环路以外，当时的土地价格最多就80～120万左右一亩。由于地理位置特殊，位于成都的中轴线上，所以政府希望提升地区形象，于是请世界最著名的设计事务所对该地块进行整体规划。大师出手果然不凡，新的规划结果一出来，大家马上意识到这里土地的价格不再是原来的，而心理预期一下就上升到了200万左右一亩。事实上，等到去年真正拍卖的时候土地已经以660万一亩的价格成交，最新的已经超过900万，这——就是所谓的熟地！
那么这样的“净地”——熟地，和以往的生地相比有很什么区别呢？从好的角度讲，这样确实提升了土地的使用价值，让城市的建设在统一的规划之下进行。相比小块土地单一规划，这样作对城市形象和城市价值的提升无疑是有巨大推动作用的。但是，对消费者而言意味着什么呢？以上面成都的例子来说，排出这两年物价上涨因素，规划前和规划后相比，开发商每平方米的楼面地价至少要多付出500到1000元，而开发商会自己出钱吗？肯定不会，钱还不是转嫁到了消费者身上，而且多付出的资金的利息他会出吗？多出的营业税他会出吗？还不统统转嫁到了买房人身上。所以这样的“净地”对城市规划有利，而对房价上涨起到的是推动作用！
当然，客观看待这一因素，应该说因为优秀的规划而造成的房价上涨，基本还可以归属于良性的上涨。
其二，“合理控制单宗土地出让规模”。在笔者看来这条措施是典型的“好心办坏事”的、“未经充分论证研究”的、“治标不治本”的措施。当真正分析过后笔者甚至担心它会起到相反的效果，非但不能起到打破垄断，降低房价的效果，还成为房价疯涨的更强劲的助推器！
为什么？前段时间，笔者写过一篇文章，大意是说我认为房价上涨的根源在于土地交易制度的问题，在于土地交易渠道的单一。按照国土资源部的新办法造成的必然结果是，原本因为土地被垄断而准备退隐江湖的一些中小开发商，这次因为出现了小块土地，必然会导致这些开发商怀着“有地便赚钱”的思维，本着“有钱全部用”的态度，憧憬着“房价使劲涨”的幻影，干着“价高更要拿”的荒唐事。你说，最后什么结果？
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 毫无疑问，大量因为饥渴又被市场疯狂现状冲昏头脑的开发商必定会在拍卖场上争个你死我活。最后的结果是土地价格，尤其是小块土地价格更加的上扬。而开发商的最终下场也绝对不是“你死我活”，而是“大家一起死”！
应该说，四条新措施中，这一条是对新一轮房价上涨起到最大推动作用的一条。简直可以比喻成“未来新一轮房价上涨的火箭助推器”！
其三，“规定每宗土地的开发时间”。这一条很有意思，新规定是三年内必须完成。如果真的是这样，笔者不禁要问，这个所谓的三年针对的群体是从今以后拿到的地块，还是包括了之前拿到的土地？这是核心！
因为如果包含了，那么很显然以目前开发商手中的土地储备，要在三年内开发完成，首先资金不可能供应的上，其次消费者绝对不可能消费的完，光是万科都2000多万平方米的土地储备，按容积率2.5算，人均居住35平方米算，万科三年内可以给超过140万有钱人修房子。那其他的大地主，比如碧桂园，那是什么概念，要知道这些上市公司的房子基本是卖给有钱人的，只有有钱人才能买的起！
所以，如果真的这条措施是针对所有的开发商的所有土地，相信房地产崩盘就从今天开始了！这可能吗？当然不可能，这也绝对不是政府调控的初衷，所以我推断，这一条政策在地方政府的执行过程中是绝对会有折扣的，否则等同于自杀！
因此，笔者认为这一条措施，其实基本等同于摆设，或者就需要加上注释“只针对从现在开始拍卖到的土地”。但这样一来显然对后来的开发商不公平，尤其相比之前的大地主们而言！
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其四，“加大闲置土地处置力度”。这一条同样存在两个问题。第一，目前比较通用的处置方法不外乎收回和罚款，又主要以罚款为主。如果以罚款的方式对待开发商，最后的结果依然和其他的费用，如税费、土地成本一样，最终进入房价。所以等同于变向推升房价。第二，加大力度，这个力度到底是啥子程度，如果不量化指标，不落实具体的措施，这句加大力度最终还是很难避免流于形式。
综上所述，这次国土资源部公布的调控房价的四个方法，初衷没错，老百姓看起也很过瘾，很解气，但是最终起到的作用必定是有限的甚至是相反的！
是否如此，大家拭目以待！
2007-10-27
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