【群英原创】次贷危机预示大陆楼市

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以下是引用骏逸 在第2楼的发言： 已阅，建议加B以上精华。

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难得一见的好文章！

学了很多东西，感谢！以前一直听见说这个词，但就是不明白什么意思。

中国的房价也跟着一起下来吧 死撑不了多久了

在深圳，地产商还在死撑，量缩价不跌，很危险。闻到了崩盘的硝烟味

次级债？什么是次级债？”对于金融，相信很多人所知有限，所以才有这个疑问。

在美国，按揭贷款有三个层次。第一个层次是优质贷款市场，这个市场面对信用分数在六百六十分以上的优质客户，主要提供传统的十五到三十年固定利率按揭贷款。第三个层次就是次级贷款市场，他针对的是信用分数低于两百二十分，没有收入证明与负债较重的人，主要是提供三到七年的短期贷款。至于第二层次就是alt-a贷款市场，主要是提供介乎前两者之间的贷款。

一般认为，美国的次级市场总规模大致在一万两千到一万五千亿美元左右，其中大约百分之四十七左右的人没有收入凭证，这些人的总贷款额在五千到六千亿美元之间。虽然这明显是一个高风险的市场，但是因为它的按揭贷款利率大约比基准利率高百分之二到百分之三，算是个高回报的市场，所以还是有很多银行趋之若骛。

为了追逐利润，参与次级市场的贷款公司一般都比较灵活，他们推出了无本金贷款，三年、五年、七年可调整利率贷款，选择性可调整利率贷款等多种贷款方式。而这些贷款都有一个共同特点，那就是在还款的开头几年，每月的按揭支付很低而且固定，但是等到一定时间之后，还款压力就突然增加。

这就是说，前几年日子很好过，之后就开始变得很难承受？这说又有人会说，既然如此，那还有谁来要这个贷款？人又不是猴子，早难受跟晚难受有什么区别？

当然有。事实上，这些贷款的受众极为庞大。选择这种按揭贷款的人，一般都是房产贷款，而这些人之所以选择这种贷款，一般都是出于两个原因：第一，他们认为房地产会一直往上涨，实在不行了，把房子卖了，把贷款提前还掉，就万事大吉了。第二，他们认为房地产的增值速度要高于利息负担的增加。

总结起来，这两个原因实际上都只是一个原因——无论是发放贷款的银行，还是接受贷款的个人，都一致认为美国房地产会一直景气下去。而只要美国房地产一直景气，这种经济模式就可以一直维持下去。

这得全部归功于美国那些金融寡头们所玩的金融把戏罢了。

金融把戏=资产证券化。说到这又有人会问，什么是资产证券化？

这个稍微有点复杂，在资产证券化的过程中，有几个关键名词，放贷公司，投行，资产评级公司，对冲基金，美国退休基金等大型基金，还有就是普通民众。”

首先是普通民众中收入不是很稳定，甚至于根本就没有稳定收入的人要买一栋房子，没有稳定收入，也没有钱，你是不是就买不起房子？那你怎么办呢？这个时候放贷公司，也就是次级按揭款的这些公司就出现了。他们会跟你说，没问题，我借钱给你。不但借钱给你，而且一切条件从优。你是不是担心还不起？没关系，最初几年只还一点点，后面再增加还款额度。什么？你怕将来还不起？别傻了，你看看现在的房价，天天往上涨，你到时候真没钱了，把房子卖掉不就可以了吗？我敢贷，你还不敢借啊？

OK，就这样，这位买房者借了这个贷款公司的钱了。从理论上来说，贷款公司所说的话也没错，只要美国房地产一直往上扬，这个贷款是不会出问题的。但是问题是，房价怎么可能一直往上升呢？美国在一九八七年到一九九五年，不就经历了漫长的八年熊市么？如果出现这种情况怎么办？贷款公司一想，嗯，不对，这个很危险，我不能自己扛这个风险。这时候，放贷公司就想到投行了。

投行是美国金融的核心支柱，同时也是罗斯切尔德家族的核心利益之所在。美国，甚至于全世界的一切金融活动，归根结底都控制在美国的投行手里。投行是十分神通广大的，在投行的银行家嘴里，有一个常用的词汇，叫做金融创新。什么叫做金融创新？金融创新就是，你可以想到的，你可能赚到的钱，我通通帮你变现。

好了，贷款公司找到投行之后，心里还挺有点惴惴不安的。因为他知道他这个贷款的风险其实很大，只要美国房地产一旦发生动荡，不良贷款率就会迅速飙高。他们心想，连他们都能看出来，投行的老大们不大可能看不出来。他们想得没错，他们都看得出来的问题，投行怎么可能看不出来呢？不过，这些放贷公司们忘记了一件事情，那就是投行从来都是不怕风险的，只要有足够的利润回报。而眼下这个东西，在投行银行家们的眼里，显然是很有搞头的。于是，投行的大佬们二话不说，大笔一挥，干。

贷款公司的人顿时松了一口气，而投行的经理们就开始忙活了。忙什么呢？忙着做包装啊。包装给谁看？给资产评级公司看。资产评级公司说白了，就相当于质监局，你的苹果上市之前，他先给你打个标签。AAA就是最好的苹果，口感好，味道香，还有益身心。一般来说，只要有了这个标签，你的苹果就好卖了。

投行经理们日夜赶工，将这些贷款按照质量的高低分成三个部分。第一个部分是低级部分，称之为普通CDO（债务抵押凭证的缩写），占百分之十。第二个部分是中级，份额同样是百分之十，称之为中级CDO。最后是高级，份额最多，是百分之八十，叫做高级CDO。投行经理们抓破脑壳，给这些贷款准备了一大堆的报告，数据还有数学摸型。然后，就兴冲冲地冲到了资产评级公司。

投行的银行家们很诚恳地说，嗯，我这个普通CDO以及中级CDO，确实是有点危险。让人觉得他这人还挺实在。紧接着，他又说，但是我这个高级CDO，那可真是比帝国大厦还要可靠和保险。接下来，他们马上丢出一堆数据，你看，在过去三年以来，我们的不良贷款率是多么低啊。再接着，又再抛出一个拿过诺贝尔奖的专家做的数学模型，你看，根据这个当今世界最新的数学模型显示，在可预见的未来，不良贷款率也将一直保持在很低的水准。是不是很安全？我跟你说，还不止这么安全。你看，万一这个贷款真的出了什么问题，也是先赔普通CDO和中级CDO部分的钱，高级CDO的钱是到最后才动的。除非美国房地产崩盘，否则，再怎么惨也不可能动到高级部分的钱啊。

如果有人说，那美国房地产真的崩盘的话，怎么办？历史上又不是没崩过。投行的银行家们就会马上哈哈大笑，怎么可能，就算地球爆炸了，美国也会单独被炸到月球上继续繁荣的。然后，投行的银行家们就会砸出一吨重的研究报告，证明美国经济多么坚挺，当前房地产发展形势如何喜人。总之一句话，要想美国房地产垮，那比弄炸地球还难。 （但是听到这里，大家都会问道，难道这些资产评级公司就这么被忽悠了？）

当然不是，这些资产评级公司里的人，也不比投行的银行家们傻，全都是人精。他们的金融直觉也不会比任何金融家差，再加上他们一天到晚，没事就研究美国经济过去的衰退史，对于‘花无百日红’这句话有着比任何人都深刻的理解。他们怎么可能被投行忽悠到呢？

但是……你要知道，在金融市场上，是不是真的并不重要，而重要的是，你看起来像不像真的。大家在金融里玩的是什么？不就是个念想么？有几个人买一个公司的股票是因为这间公司有多少多少实际的业绩？你以为全世界都是巴菲特么？

再者说了，你以为资产评级公司是白干的？投行是要掏钱的。你们普通投资者又不给资产评级公司的人发工资，真正养着他们的，是投行。人家给你好声好气的说，也给了你足以对外界交代的材料，你还要怎样？难不成真的不想混了？于是，通情达理，同时腰包鼓鼓的资产评级公司二话不说，大印一盖，高级CDO的评级是AAA。什么叫做AAA？简单的说，就是一百分。

有了这个评级，投行就好办事了。高级CDO轻而易举地搞定，卖个满堂彩，大家发财。将来房地产下跌，贷款崩盘，也不关我的事，让那些买了高级CDO的傻逼哭去吧，反正银子咱已经装进腰包了。贷款公司，投行都实现了无风险收益，风险全部扔给了高级CDO的凯子们。

如果投行们的行为只是到这里为止，那么他们确实是只赚不赔。但是问题是金融家的贪欲是无穷无尽的。赚完这个钱，投行们又回过头来盯着普通CDO和中级CDO，心想，啧，这东西反正摆着也是摆着，我是不是该找个什么方法，让这玩意也帮我赚点钱？

略加考虑之后，投行的大佬们又想起了一个好办法——找对冲基金。对冲基金是什么？那都是刀口舔血的主。普通CDO和中级CDO确实是风险比较高，但是相对来说，收益也确实很高。一般来说，世界主要发达国家利率最低的就是日本。对冲基金一盘算，我到日本银行去借钱，换成美元，来买它这个CDO。我每年的收益率相当高啊，而且是无本生利，为什么不干？干！

于是就这样，对冲基金将这个包袱接了过去。投行甩了包袱，对冲基金也有生财之道，大家又一次皆大欢喜。这里，唯一的就只有一个风险，那就是有些对冲基金，是投行们自己成立的。除此之外，别无风险。

然而，接下来的事情就开始诡异了。美国房地产从两千零二年开始一路狂飙，到现在都快翻了一倍了。这样一来，次级债的不良还款率就很低，于是乎，这些CDO就开始当红了。因为它的回报率确实很高，一时之间，投行们都眼热了，我靠，原来这玩意儿这么赚钱啊，早知道我就自己搞了。于是，带着这种有些懊悔的心情，在利益的驱动之下，投行们大举买入这些对冲基金，想要分享这些基金因为CDO带来的利益。这是投行们的第一个危机，他们喂给一条狗一碗砒霜，看它半天不死，还越长越大，实在忍耐不住，竟然跑去吃这条狗的狗肉。

接下来，就是第二个危机了，这些CDO一热起来之后，对冲基金就跟着抖起来了。对冲基金是什么？手里有一块钱，就敢借一百块来玩的主。手里有了这么炙手可热的资产，怎么可能浪费？当然是拿出去抵押换现金，好继续投机了。而他们拿来抵押的抵押品，正是当初投行卖给他们的CDO，用之换得了五倍到十五倍的贷款。

在这种驱动之下，投行做CDO的热情越来越高，而对冲基金买这些CDO的热情就越来越高，买了之后，拿出去抵押换贷款的热情也越来越高。于是乎，不知不觉间，以十万亿计的美元通过CDO这个杠杆不断从银行里卷了出来。当美国保持低利率，当美国房地产一路飙红的时候，一切都好。但是当局面变坏，局势就会变得不可收拾。投行们意识到了这一点，但是眼前的利润已经让他们甚至不愿去想明天了，还是一头栽了进去。

听到这里，相信大家应该在想，那只要次级债危机一旦发生引爆，那么这些投行就会承受巨大的损失了。

但是……你以为金融家们的故事讲到这里就结束了吗？哈，那你实在是太小看他们了。

在美国金融，言必称对冲。我们不是说CDO有风险么？好，美国投行的大佬们再次做个发明，弄了个东西叫做信用违约掉期，简称CDS。CDS就是说，如果有投资人愿意承担CDO的违约风险，那他将得到拥有CDO的分期支付的违约保险金。对于投资人来说，在这个过程中，承担风险的投资人并不需要出任何资金，也不需要与被保险的资产有任何关系，他只需要承担CDO潜在的违约风险，就可以得到一笔分期支付的保险金。

首先，你买了CDO，然后你每年赚很多钱，但是你担心将来房地产动荡，不良贷款率增加，手里的CDO变得不值钱。这个时候，投行推出CDS，你只要分一部分利润给别人，那就可以将你所承担的风险完全推给买CDS的人，实现无风险收益，是不是很爽？而购买CDS的人，一毛钱也不用出，就可以每年分利润，是不是也很爽？又一次皆大欢喜，然后投行在这个过程中又再次大捞了一笔，天才吧？

如果你又以为投行里的大佬们的想象力只是到此为止，那你就又大错特错了。接下来，投行们还会推出他们的杀手级发明——合成CDO，大家知道什么是合成CDO吗？

合成CDO，是基于CDS基础上的新产品。我们刚才说过，CDS就是购买人承担CDO的违约风险，然后不用出一分钱，就可以每过一段时间得到保险金，是不是。

只要美国房地产不出问题，那么CDO就不会出问题，只要CDO不出问题，那么购买CDS的人就可以一直得到保险金，是不是？

我刚才说过什么？美国的投行大佬们最引以为豪的是什么？金融创新。什么叫做金融创新？金融创新就是将所有可以预期的收益都马上变现。

听到这里，有些明白的朋友肯定会用手挠着脑袋问，不是吧？难道投行的人又要将CDS也资产证券化？

完全正确。既然CDS有固定收益，那为什么不可以将它也包装起来再次证券化，送到市场上去卖呢？

这个时候，就会有人问，这怎么行？可美国金融大佬们就是行。

看到这又有人会问，CDS虽然有固定收益，但是前提是购买者承受着巨大的风险啊，怎么可以用来做成证券呢？

会发问的人肯定对金融有着独特的理念，不错。正是因为这里有巨大风险，所以那些资产评级公司不敢给这种证券评级，眼看着CDS证券化的路要夭折了。这时候，了不起的雷曼兄弟公司光荣登场了，他们做出了一个天才的金融创新。那就是将CDS所产生的现金流蓄积成一个备用的‘资金池’。这样一来，一旦出现违约情况，你可以先亏你白得的那份钱，不会亏到自己的钱。而当你觉得不妥的时候，你可以在亏到你自己的钱之前，将它卖掉。

你想想看，以前你投资CDO债券，为了得到现金流，你必须真金白银地投钱进去，而且必须承担可能出现的投资风险。现在你的钱可以不动，仍然放在股市里或其他地方为你继续创造财富，你只要承担一些风险就会得到稳定的现金流。天啊，世上还有比这更让人暗爽的投资产品吗？有了这个理由，资产评级公司几乎是毫不犹豫地就盖上了AAA的大印。然后，这个投资产品就在美国卖疯了，包括养老基金，教育基金，以及众多外国基金在内的大量基金蜂拥买入。

这时又会有人心成疑问，难道这些基金经理就没有想过，不管这个东西怎么包装，它其实还是个高风险的品种。他们不知道一旦国家房地产真的出现动荡，他们会遇到大麻烦的吗？

那又怎样？高额回报已经实现过了，他们的高额奖金也已经拿到手了。我跟你说，除了这个普通的合成CDO之外，他们还针对对冲基金专门发行了一种叫做零息债券的合成CDO产品。这种产品的风险更高，更可怕。而正是通过我刚才所说的这些渠道，区区一万多亿美元的次级债，便被极力膨胀到了数十万亿美元。

话到此，大家的心里都会给银行家来个心里总结。在这个游戏里，唯一得到益处的，只有投行，他们是无本生利。

表面上看来是如此，但是因为过于贪婪，过度贷款对冲基金，并且鼓励投机行为，甚至于投资给对冲基金，投行的损失同样是巨大的。而最重要的是，被他们害得倾家荡产的很多人，同样是美国社会的一部分，是他们的客户。一旦美国房地产出现振荡，必将带来大规模的破产潮，从而引发美国经济的衰退。而美国投行在这种衰退潮中，同样难以独善其身。

整个美国社会就像是一个人，而美国投行就像是他的大脑。投行依靠吞噬自己的身体为生，只要它吞噬的速度控制得好，这个身体确实可以不断长出新肉来供它吞噬。但是万一它过于贪婪，一口气将自己的身体咬得体无完肤的话，那么最后也必将葬送它自己。这些道理，无论是华尔街精英，还是站在幕后的支配者都清楚。但是，当鲜红的利润出现在眼前的时候，他们却没有一个人可以抵挡这种诱感。疯狂地吞噬利润，以至于到最后将自己也吞噬掉，这几乎是所有金融寡头带来的金融悲剧。

而我们中国正在逐步走向这个危机。

恩，分析了美国次级债的原因，还有国内因素，法律因素，监督等等国家机构的因素！然后对比了中国与美国的关联，分析了造成这次危机的原因，很透彻，也给了我国想了解这方面的人一个借鉴和提醒房地产方面的危机的积累！再综合分析我国会出现的问题，和一些楼主的见解！！！

个人非常欣赏楼主的分析和见地，但是房地产对于一个地方的经济影响很大，例如广州来说吧，房地产热了，其他行业好象有强心针一样，房地产就热，很多东西多带动的非常快，好象整个经济都是围绕着房地产来开展似的。当然房地产热能够带到这个地方的经济也热是个好事，但是我觉得太快了，却是一个为了政绩的表现了，这个也是为什么地产热始终很多人都认为消退不了，而且国家中央出台了那么多政策都压制不了的一点原因吧，不知道说得对不对，各位不要责备了！！代表个人观点而已！！！