【群英原创】欲望都市的写字楼服务调查

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上海作为中国第一大城市和国际金融中心之一，目前已经吸引了数百家跨国企业前来投资。“总部经济”促进了上海写字楼产业的飞速发展，高楼大厦鳞次栉比，“甲级写字楼”更是遍地开花，但从未听说某写字楼定位为乙级，是否上海所有写字楼都符合甲级标准？带着这个疑问，记者走访了沪上三十余家知名写字楼，发现诸多冠以“甲级”头衔的写字楼徒有虚名。

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欲望都市的甲级写字楼服务调查

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潘莹斌 王亮

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自九十年代浦东开发以来，由于经济发展活跃，上海高档甲级写字楼一直处于供小于求的状态，写字楼租金稳步上升，尤其是二零零四年底以来的几宗外资对高档写字楼的收购行为，更是为高档写字楼市场推波助澜。据有关报告显示，沪上二零零六年部分高档写字楼租金已经突破每平米每天一美元的价格大关。而近期陆家嘴某大厦的部分楼层交易价格高达每平米七万元，以上海写字楼普遍百分之八的回报率计算，该楼的租金将超过每平米每天两美元。

写字楼租金持续上涨，最高价格不断刷新，可是写字楼的服务标准却并没有跟上涨价的步伐。一些写字楼租金已于国际接轨，但服务却与国际标准相距甚远：一些写字楼交通不便，工作人员每天不得不在公交车上耗费数小时时间；有的写字楼通信系统故障严重，手机无法正常使用；还有的写字楼停车场严重不足，车主每天都为车位头痛不已。记者采访之后发现，上海写字楼的服务质量问题已不是少数楼盘的个别问题，而是相当数量写字楼的服务质量严重滞后于租金价格，由于市场需求旺盛，写字楼产业中重“量”而轻“质”的现象日益普遍。由于目前大陆并没有统一的甲级写字楼标准，各种“甲级”、“5A级”头衔的写字楼其实只是地产商给自己的高帽子而已，若严格以国际上普遍使用的甲级写字楼标准来衡量，上海许多写字楼都不能列为甲级，特别是建造年代相对久远的楼盘。

交通不便的虹桥世贸大厦

租金：0.8～1.0美元/平方米/天

“我每天来上班，在公交车上都要坐1个半小时，中间还得转乘一趟，地铁不通，附近又没有合适的房子出租，很不方便。”刘小姐在世贸大厦工作，对交通不便很是苦恼。

国际甲级写字楼应位于中央商务区，交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通等设施。世贸大厦位于虹桥开发区，尽管是最早期的开发区，但并未得到轨道交通的眷顾，世贸大厦附近仅有少量公交车线路。尽管门前就是延安西路高架，但对于大部分尚未购车的普通白领来说，公共交通是他们唯一可选择的交通工具。开发区附近出租房源较少，而且租金都相当昂贵，许多人不得不住在离公司很遥远的地方，加之没有准点准时的轨道交通，他们只有很早起床去乘坐公交车，还经常为上班高峰道路拥堵问题而烦心。

“如果让我选，我宁愿在交通便利的普通办公楼里上班。”刘小姐的感受反映了上班地点交通不便在一定程度上影响了他们的工作热情。

人满为患的港汇广场

租金：1.0～1.3美元/平方米/天

与世贸大厦相反，位于徐家汇中心、紧邻地铁一号线的港汇广场可谓是占尽地利之便，加上周边四通八达的公交线路，应该是不存在交通问题了。可是在港汇中心一期工作的吴先生仍然满腹牢骚：“太乱了，港汇简直像个菜园子，每天过往的人流太大，每次从地铁上来都像逃荒一样。”

在徐家汇地铁站的十四个出口中，港汇出口是人流量最大的一个，由于靠近和虹桥路和华山路、广元西路等道路，加上港汇广场良好的商业环境，很多人都选择港汇为自己离开地铁的出口。据统计，每天经过港汇广场的人数高达数十万。巨大的人流量给港汇的商家们带了巨额的利润，却给在港汇工作的白领们带来了麻烦。

“每天上班时，地铁出口，港汇入口那里人多得都走不动，我几乎都没用过那里的手扶电梯，太挤了，我每天都是小跑进来，要不然花在这里的时间比乘坐地铁的时间还要多了。”吴先生告诉记者，“也许当时没预料到吧，谁会想到港汇的人流量会大到现在这样的程度。要是能改造一个港汇中心员工的专用通道就好了，要不然天天这样真难受，像挤菜市场一样。”

尽管港汇广场里面有某超市生活馆和许多餐饮店，却并未给港汇中心的员工带来便利。“我们午餐都是打电话叫外卖或者自己在家里做好了带到公司来。中午那点时间，还不够到楼下排队。”吴先生指着自己的饭盒告诉记者。

记者随后到楼下看到，在中午高峰期，位于地下一层的生活馆收银处每个出口都排起了长长的队伍，而位于港汇广场五楼的众多餐馆门前也都排起了长龙，而且大都价格不菲，对大部分人来说，工作餐还是经济实惠的好。

信号盲区的恒隆广场

租金：1.3～2.0美元/平方米/天

早就听说号称上海最高档写字楼的恒隆广场里手机信号不好，记者实地测试之后发现信号的确较弱。特别是在较深的会议室和电梯间几乎一点信号都接收不到。

在恒隆二期二十五楼工作的陈女士告诉记者，她第一天来这里上班就发现信号不好，起初接听电话她不得不走来走去找信号，一些重要电话经常中途断掉，后来只要电话铃声一响，她马上拿起手机到窗户旁边再接听。现在她的同事以及在这里工作的职员大都知道了信号的问题，他们已经习惯了到窗子接听电话的习惯，

“恒隆二期大部分地方手机信号都很弱，即使最强的时候也不过两格而已，我们现在都尽量避免在信号差的地方接听电话。”一位员工表示。“恒隆广场也算上海的顶级写字楼之一了，可谁会想到这里的信号会有问题啊，我以前工作过的地方都不存在这样的问题，要是早知道，我们公司就不会来了，这种基础服务都有问题，怎么称得上甲级写字楼。”

物业公司有关人员告诉记者，大楼内的手机信号不好是因为上海移动在大楼内安装的信号接收器有问题，他们也没有办法。而上海移动的解答是，室内出现手机信号不好的问题，一般与房屋结构有关系，或者与周围机站的信号及是否有在建建筑物等因素相关。

恒隆广场作为世界名牌商品的云集之地，其声名早已响彻上海。从商场上面的写字楼开始出租之后，租金就一直看涨，从最初的每平米每天一点一美元已涨至目前最高的每平米每天四美元。

令人窒息的新上海国际大厦

租金：0.6～0.9美元/平方米/天

“每天下班从办公楼里面走出来，我都想大大的深呼吸几口。”在新上海国际大厦工作的周小姐告诉记者，“这个大厦设计的太低了，每层之间的高度都不够，坐在座位上总是很压抑，天花板离头顶太低了。”

经测量之后，记者发现上海国际每层的净高大概在两点五米到两点六米之间，略低于国际标准值，但由于大厦装饰和设计的问题，让人觉得净高还没有达到实际值。

“我们座位之间的隔板有点高，加上楼层太低，让我觉得自己好像工作在一个方盒子中，总是闷的慌，加上大厦里面空气流通比较差，精神一直都不好，同事们也都觉得不舒服。”周小姐认为，上海国际本身层高不足，加上里面人员比较拥挤，更加深了这种感觉。

自然光不足是上海国际又一个设计问题。即使在靠近窗子的地方，日光灯也都常开着。“我们公司的灯来都不关的，白天也一样。”周小姐说，“由于纵深较大，加上独立隔间的阻挡，我们办公区域的光线一直都很差，自然光根本用不上。”

楼层净高偏低，加上采光不足，让很多和周小姐一样在上海国际工作的人感到办公区域的压抑，下班之时是他们一天中最放松的时刻，用他们的话说就是“感觉从身体上和心理上都得到了解脱”。

随着上海“总部经济”和国际金融中心的快速建设，市场对写字楼的需求日益旺盛，这给地产业带来了前所未有的发展机遇，而如何在自我发展和社会责任之间取得平衡则是所有地产企业应该关注的问题。由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。众多“甲级写字楼”中，其中不乏滥竽充数者。

随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得对写字楼服务质量的要求大幅提升，九十年代质量很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断的更新和提升。在租金不断走高的同时，甲级写字楼的服务也应该跟上上涨的步伐。

国际甲级写字楼标准对比

衡量标准 国际甲级写字楼 大陆甲级写字楼

地理位置 位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。

商务规模 知名企业的群聚，项目周边形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间 企业众多，有一定规模

商业配套 职工餐厅及高档餐厅,有能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅（会议室）、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等 满足入住企业日常办公和生活的基本需求

停车车位 至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供，并实现智慧化高效管理 至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供

大厦品质 标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。 标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。

大厦装饰 使用高档石材，玻璃幕墙，高级带胶垫毯，高档吸音材料吊顶等 装饰用料质料上乘

生态空间 有绿化生态空间布局，增添写字楼内部景观 有绿化空间

净高 2.7米以上 2.7米以上（包括2.7米）

建筑类型 框架或钢结构，抗震八级以上 框架或钢结构,抗震八级以上

空调 国际知名四管制中央空调系统 四管制空调系统

卫生间 进口名牌洁具，通长洗面台，面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高级瓷砖或石材墙、地面 数量充足，环境卫生

电梯 每三层一部世界知名品牌电梯，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨•台,候梯时间不超过30秒 等候时间不超过30秒

办公空间 光线充足，能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面 光线良好，空间自由灵活

电话线 平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。 平均每20平方米有一根电话线

网络通信 计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其它国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌 有宽带接入，埠数量充足

物业管理公司 丰富经验的国际知名物业管理公司 丰富经验、有知名度的物业管理公司

安保系统 保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更 电视监控系统完善，日夜值班

消防系统 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置 消防灭火系统完善，自动报警装置

租或售 基本不出售 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜

得房率 整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱 70% 或更高

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