[原创]不扎实，是要付出大代价的！

不扎实，中国是要付出大代价的！

这是我手里一个项目的投资项目计划书。

从中可以看出，住宅地产项目，利润率为22%，这么大的资金进出能够有这样的回报，算不错了。但是！如多按照自有资金来测算，则达到惊人的64.2%，并且这个是去年做的，按照现在的销售价格，还要提高销售价，基本能够资金翻倍。这个年头，大资金能够翻倍的行业，还有什么？！所以房地产始终无法退烧很正常！

为什么利润率能从22%变成100%都不止？银行贷款的放大作用！这些项目的主办行基本都是国有银行的。所以很简单，地产热，最大的庄家是各级zhengfu。

房地产和证券市场一样，都是资本市场，没有核心技术的！基本属于虚拟经济的范畴，说衰退就衰退的。把宝押在这2个行业上面，把宝押在明年奥运所以一定会创造热闹向上局面上！事实如此我们也只能尊重市场，但是奥运以后呢？市场是会提前避趋的。看明年上半年多空的惨烈搏杀吧！！！看奥运以后开始的中国经济的历史性拐点吧！！！莫谓言之不预也！！！因为我们在透支未来！透支下一代人的财富！掠夺中低层的财富。以美妙的名义。不大力发展基础产业，不大力提高基础产业的核心技术和核心竞争力，那么一切繁荣都将是建立在沙滩上的大厦，如同水中花，幻影，肥皂泡，1戳就破。

呼唤快回到根本上，农业，制造业轻重工业。在软硬2个方面全力投入创造良好的环境。看看现在的汽车行业吧，热闹是热闹了，但是都是在给外资打工阿其实。都是人，为什么我们在最要命的“技术”上就是不能追赶上来呢？都白吃饭了阿。

真切地希望放弃短视和功利，为民族和国家的长治久安和发展扎扎实实地制定zhengce，只是自欺欺人吹嘘，不扎实，中国是要付出大代价的！

（一）成本测算

1、土地成本17331.63万元：

2、前期工程、基础、设计费 569.94万元

3、建安工程费20400万元

4、政府代收区内配套设施费5570万元

5、小区配套费：138000m2×70元＝966万元

6、住宅开发间接费用164.9万元：

7、1~6项合计：45002.47万元

8、管理费用：45905.47万元×2%＝918万元

9、销售费用：45905.47万元×1.25%＝573.8万元

10、媒体宣传费：70165.66×1.5%＝1052.5万元，实为700万元

11、财务费用：10000万元×0.06×24＝1440万元

12、税费 ： 70165.66万元×10.45%＝7332.31万元

13、不可预见费：45905.47万元×3%＝1377万元

14、成本合计：57344万元

15、销售收入合计：70165.66万元

A、住宅：

B、商铺：

C、车位：

D、自行车库：

E、产权式酒店：

16、自有资金未计入财务费用

（二）投资资金筹措

本项目所需资金通过以下三个途径筹集：自有资金、银行抵押贷款、销售回款。其中项目前期通过自有资金投入2.0亿元，其中启动资金及前期流动资金0.27亿元，通过土地抵押向银行申请贷款1亿元，其余资金通过销售回款弥补。

（三）经济效益分析

故该项目净利润为12821万元，初步估算自有资金投资回报率为12821万元/20000万元=64.2%。