楼主

原创:出台拆迁按揭贷款政策,彻底解决住房拆迁问题 文章提交者：.过客. 加贴在 铁血杂谈[深水区] 铁血论坛 http://bbs.tiexue.net/bbs_71.html 出台拆迁按揭贷款政策，彻底解决住房拆迁问题 假设房价不大幅度降低,人民即工人阶级(包括农民工)和农民迟早起来造反.这不是区区几万个房地产公司总经理可以摆平的事情.前苏联的历史教训证明,即使强大如苏联共产党和苏联军队也摆不平工农联盟的反叛.中共最近一再提载舟覆舟和居安思危理论,预示着中共可能是清醒的-------不要以为真睡着了.房地产的同行必须清楚:在这场政治斗争中我们大家的钱的总合也远没有工农联盟的利益重.再像有些房地产商那样针尖对麦芒的和人民对抗下去,大批房地产公司的董事长总经理将来很有可能吃大亏.历史教训不能忘记。所以,我们房地产同行不能再向人民说不!假设将来命都可能丢掉的话，你还要钱做啥? [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 我另一贴中,表面是为购房者谋利.为拆迁户撑腰.实际上却是为政府解危,为银行解套,为房地产商赚长远钱.真想大幅度减低房价，必须把拆迁费从房价中剥离出来,由银行提供拆迁按揭贷款一次性足额发给老百性.然后由未来的购房户分几十年偿还拆迁月供. 乞丐摸张彩票都能中一大笔钱,人们的心野了谁都不怕谁,都明白赌生死的道理了.大多数拆迁户一辈子当牛做马就积攒那一套破房,那可是他家的青藏高原----全家老小祈祷的命运.拆迁工作难于上青天,没拆时谁都说自己最讲理,可一谈到自己家就都比牛二还横.拆迁户要价一再创新高.远远超过城市政府的拆迁标准.房地产商再让步大批钉子户也不会满意.大多数情况下党和政府谁也不愿意出头,原因是谁家都可能当拆迁户,谁家都想自己的一套旧房能换几套新房的钱.应该理解,人民在过去几十年穷怕了,除了钱谁都不认,谁都不愿意放弃一辈子就一回的伟大的拆迁赚钱机遇.党和政府最终只能和拆迁户一条心. 可是,拆迁户的历史苦水并非我们房地产商酿造.我们房地产商也是替新政府搞建设.不能把所有的几十年的社会恩怨都让我们房地产商承担.所以政府不能再继续让房地产商去完成拆迁全中国拆迁户这个不可能完成的任务.所以,必须把拆迁费从房价中剥离出来,由银行提供拆迁按揭贷款一次性足额发给老百性.然后由未来的购房户分几十年偿还拆迁月供.我的意见是用物业费充当拆迁月供.就市场而言,拆迁费往往和住房售价相等.假设某地房价是1万元一平方.拆迁户要价至少等于你新楼的销售价-------1万元.这是我在拆迁工作中自己总结的经验.为顺利实施由银行提供拆迁按揭贷款解决拆迁费的措施.我建议: 一.实行拆迁率一票否决制,拆迁率不得高于新建住宅户数的5%.例如:A地块2万平米,拆迁户的数量和新建住房户的数量要保持最低比例,不能低于5%!城市规划部门一定要坚持原则.否则,拆迁费由城市规划部门和房地产商负连带责任.就是说,经过调查如果发现A地块的拆迁户的数量超过新建住房户数量的5%,则2万平米A地块要么重新规划扩大地块,要么禁止拆迁. 二.拆迁率和容积率挂勾.容积率必须服从拆迁率.容积率是土地面积的倍数.假设2万平米的A地块,建筑面积批到12万平米,容积率就是6.从房地产商利益当然容积率越高越好.但一般情况下,7层以下楼房容积率只能批1.5左右.30层以下容积率只能批4左右.过去规划部门考虑多的只是空地\绿化\采光等指标.今后拆迁率和容积率挂勾.拆迁率大的,要照顾容积率.否则,无法通过拆迁率一票否决制. 这样做的目的是.能顺利实施由银行提供拆迁按揭贷款的政策.银行必须见到城市规划部门出具的经市政府转发的批准拆迁通知书,才能发放拆迁按揭贷款.否则.法律要规定:追究拆迁户\银行\城市规划部门\市政府\房地产公司主要领导的刑事责任.处没收家产并处15年以下徒刑,甚至死刑.必须有重刑威慑.否则,首先,拆迁按揭贷款的政策很容易被歪曲执行成超高价拆迁按揭贷款的政策,明明只值5000元一平方的住宅,偏要里应外合发1万元超高价拆迁按揭贷款.其次.可能出现假拆迁按揭贷款;目的都是借正常的拆迁按揭贷款的政策套取贷款.结果是加大新购房户的偿还拆迁按揭贷款月供的压力------变相抬高房价. [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 这样做的好处是兼顾购房者\拆迁户\政府\房地产商四方利益.首先.假设2万平米的A地块有75户平均80平方米的拆迁户,那就要建设1500套12万平方米住宅,容积率必须批到6.其次,假设国家规定(国家必须重新做出规定：政府不能躲在拆迁风险后面！)的最最高拆迁费是5000元一平方米.75户平均80平方米是6000平方米,共需银行提供0.3亿30年期拆迁按揭贷款.这笔钱由银行直接发给75拆迁户,禁止房地产商经手这笔款.第三.0.3亿30年期拆迁按揭贷款,连本带息每个月要换约17.5万元.这笔钱由A地块1500户购房户用物业费支付.每户每月需支付117元. 至于为政府解危,为房地产商长远钱的想法嘛?下次再聊 转载请注明出自铁血tiexue.net, 本贴地址: http://bbs.tiexue.net/post_1878619_1.html [点击查看灌水过滤后的回复] 本帖已赚工分: 2032 本帖已赚金币: 评定为原创帖: 网络卫士 03-18 12:07 加精华: 网络卫士 03-18 12:08 ---------------------------------------------- 0

第2楼

是否原创，请楼主确认，谢谢。

第3楼

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第4楼

过客 是从事房地产行业的么，观点很新颖。值得思考。

第5楼

嗯，楼主的方法都好像和商业社会不兼容阿。看不太懂楼主的第一条措施，一会儿高于一会儿低于，不过楼主应该是想减少拆迁户的比例吧，如果这样，仅仅从一个角度就存在问题，上海将无法改善居住条件了，因为，上海本身的人口密度很大，很多小区的传统房型都偏小，一户居住面积少于50平米的不在少数，楼房一般是6层，那么，现在人们要住肯定要达到100平米才基本能够接受，那么新房的楼层必然要高于11层才能保证5%以下的搬迁率，不对，不止11层，因为过去的楼已经是很密集了，高层建筑的楼距只能大不能小了，2栋老楼房的地方建1座高层已经很不象话了，因此需要22层来安置老住户。别忘了高层建筑的造价是更高的。50平米的房子不搬迁每个月几百元就换成100平米，当然大家没意见，再加上楼主还心心念念要实行低价房屋政策（100平米绝对不是豪宅，只能是普通住宅），建筑开发商的利润在哪里？政府买单勉强可以，又回到国家计划经济的政策上去了。 不知道我的理解有没有偏差。 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]  ---------------------------------------------- 我乃： 欣欣然学社另类小砖手。--------两个老大跑路挣钱去了...... 芙蓉姐姐的铁杆小护法。--------这个，我继续学习中...... 血狼军团的后备建筑工。--------正阴谋窃取雪浪军团金子使用权中...... 还没找到老板的小秘书。--------想当老大，所以找不到老板，失业中......

第6楼

以下是引用李蔡的发言： 嗯，楼主的方法都好像和商业社会不兼容阿。看不太懂楼主的第一条措施，一会儿高于一会儿低于，不过楼主应该是想减少拆迁户的比例吧，如果这样，仅仅从一个角度就存在问题，上海将无法改善居住条件了，因为，上海本身的人口密度很大，很多小区的传统房型都偏小，一户居住面积少于50平米的不在少数，楼房一般是6层，那么，现在人们要住肯定要达到100平米才基本能够接受，那么新房的楼层必然要高于11层才能保证5%以下的搬迁率，不对，不止11层，因为过去的楼已经是很密集了，高层建筑的楼距只能大不能小了，2栋老楼房的地方建1...... 蔡姑娘，看你这个月开始经常光顾杂谈区了。 你那个版照顾了又跑来这里，精力充沛啊。 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]  ---------------------------------------------- 邀请您到我文集或博客对您有兴趣的论题和我交流，大家一起进步提高，增长知识，开阔眼界，训练思维，辩明事理，修正观念 文集：http://bbs.tiexue.net/MyThreads.aspx?UserID=866365 日本必须对他们在中国犯下的反人类罪行谢罪！天皇，至少首相必须到中国受难人民纪念碑下磕头、谢罪！并且在官方历史记录中明确承认在中国的罪行！以上条件必须全部达到！否则永无和平

第7楼

以下是引用李蔡的发言： 嗯，楼主的方法都好像和商业社会不兼容阿。看不太懂楼主的第一条措施，一会儿高于一会儿低于，不过楼主应该是想减少拆迁户的比例吧，如果这样，仅仅从一个角度就存在问题，上海将无法改善居住条件了，因为，上海本身的人口密度很大，很多小区的传统房型都偏小，一户居住面积少于50平米的不在少数，楼房一般是6层，那么，现在人们要住肯定要达到100平米才基本能够接受，那么新房的楼层必然要高于11层才能保证5%以下的搬迁率，不对，不止11层，因为过去的楼已经是很密集了，高层建筑的楼距只能大不能小了，2栋老楼房的地方建1...... 没仔细看楼主的帖子，看来理解是有偏差，理解错了楼主说的拆迁率的概念了。 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 不过楼主的最后一段仍旧感觉有些不妥，2万平米的地方只有75户，基本是平房了，还需要建1500户住房，容积比达到6，楼主也说了，得造30层以上的住宅，平房区那个城市还有呢，而且一下从平房改建为30以上的高层。 不说了，俺脑子不好用了，一直看不到楼主的可行性。时间退后30年，计划经济感觉可以实行。  ---------------------------------------------- 我乃： 欣欣然学社另类小砖手。--------两个老大跑路挣钱去了...... 芙蓉姐姐的铁杆小护法。--------这个，我继续学习中...... 血狼军团的后备建筑工。--------正阴谋窃取雪浪军团金子使用权中...... 还没找到老板的小秘书。--------想当老大，所以找不到老板，失业中......

第8楼

以下是引用隼羊的发言：  以下是引用李蔡的发言： 嗯，楼主的方法都好像和商业社会不兼容阿。看不太懂楼主的第一条措施，一会儿高于一会儿低于，不过楼主应该是想减少拆迁户的比例吧，如果这样，仅仅从一个角度就存在问题，上海将无法改善居住条件了，因为，上海本身的人口密度很大，很多小区的传统房型都偏小，一户居住面积少于50平米的不在少数，楼房一般是6层，那么，现在人们要住肯定要达到100平米才基本能够接受，那么新房的楼层必然要高于11层才能保证5%以下的搬迁率，不对，不止11层，因为过去的楼已经是很密集了，高层建筑的楼距只能大不能小了，2栋老楼房的地方建1...... 蔡姑娘，看你这个月开始经常光顾杂谈区了。 你那个版照顾了又跑来这里，精力充沛啊。 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 呵呵，周末多玩一会儿阿。我不了解这些，可是感觉楼主的政策太简单粗暴了。

第9楼

我另一贴中,表面是为购房者谋利.为拆迁户撑腰.实际上却是为政府解危,为银行解套,为房地产商赚长远钱.真想大幅度减低房价，必须把拆迁费从房价中剥离出来,由银行提供拆迁按揭贷款一次性足额发给老百性.然后由未来的购房户分几十年偿还拆迁月供.——呵呵，所以我在你的那个帖子里说：黑呀，真黑呀！ 看了过客兄的帖子，想到社会上形形色色的论证，有时候我就在想，我们在搞房地产开发的时候，能不能也搞一个论证：政府、房产开发商、银行、购房代表等等多方来论证一下，听听各方共同的声音和不同的意见，然后再制定出一个合理地能够让大家都能够接受的一个政策来——但是千万不要走过场，也不能胡搅蛮缠，让多方都能够得到实惠和好处。 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]  ---------------------------------------------- 我是深海小虾米 【军团军职】长城第一师师长【军团荣誉】长城科学院二级研究员 【军团军衔】少将【军团军籍】CC－0125

第10楼

不降房价就会造反？简直就是开玩笑~ 看来楼主没有吃过苦~不知道很多成功人士都有露宿街头的经历~ [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 有钱就买房~没钱就不买房~很简单的道理~没那么麻烦~

第11楼

李蔡兄: 你理解的大概都不错.我做些补充: [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 1.我这是典型的商业社会做法.商业社会不是不要城市规划.不是不要城市管理.资本主义国家的城市规划\城市管理比我国严厉多了.拆迁按揭贷款政策既是城市规划,也是城市管理.它和交通规则一样,是一种城市的市场规则.就像住房按揭贷款政策是城市市场规则一样.打个不妥当的比方就是:交通规则不一样和是否商业社会没有关系. 2.拆迁率不得高于5%和容积率要照顾拆迁率不矛盾.首先,是说在规定容积率下拆迁率正好就在5%以下.其次是说拆迁率如果高于5%就该提高容积率. 3.容积率不可能无条件照顾和服从拆迁率.因为还有空间\绿化\采光\交通等指标限制容积率.所有,当拆迁率实在无法低于于5%.说明此地不适合建设经济适用房,那就不能在此地建设商品房.只能考虑别的建筑规划,包括商品房. 4.不是容积率越低空间越大.提高容积率即高层化的空间才更大.容积率6的建筑至少都是30层.对大都市来说只有走30层以上的住宅道路,才可能有大广场才可能有大公园.例如:一块100米宽\200米长的地.假设建设10幢40米长15米宽的6层条楼.每幢3600平米.总面积3.6万平方米,容积率1.8.可容450户80平米住宅.但是,虽然你的容积率低到1.8.但你10幢楼的左右空间只有10米.前后空间只有25米.感觉是密密麻麻的兵营.全中国都习惯如此了.但是.假设建一幢190米长35米长的30层楼.建筑面积是19.95万平方米.容积率是9.97.虽然容积率高达9.97,楼前却有一块200米长165米宽的广场.相当于4个标准足球场. 5.有了这么高的容积率.拆迁率也可大幅度提高.假设19,97万平方米可分成2500户80平米的住宅.那么,5%的拆迁率就可拆迁125户.考虑到可出台国家补贴一半月供的措施,实际可拆迁10%250户.如果把拆迁率提高到10%的极限高度就可拆迁500户.足够支付拆迁按揭贷款的月供.实在困难的话可以把按揭期展为60年.那就可以把拆迁率维持在5%. 6.而两万平方米拆500户相当于每平方公里拆2.5万户10万人.但上海建成区每平方公里的人口我估计只有3万人. [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 7.现代特大城市基本都是这样规划的.几十年来一直如此.属于我自己的想法只是拆迁按揭贷款.以及明确规定容积率要照顾拆迁率(实际上一直都这样做).至于控制拆迁率只是为了让拆迁按揭贷款的月供低一些.实际上在实践中人们才不会发这善心.所以.拆迁按揭贷款想法非常符合现实. 8.以上楼房长宽高及户树等数据均为临时假设.只为举例说明拆迁按揭贷款政策的商业原理.不能做建筑规划依据. 奖励工分: 小编Z 04-05 11:09 ---------------------------------------------- 0

第12楼

以下是引用隼羊的发言： 过客 是从事房地产行业的么，观点很新颖。值得思考。 是我的职业,谢谢隼羊兄支持.看来隼羊兄是内行,请指导. [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

第13楼

-----------这就是涉嫌灌水？郁闷 不是容积率越低空间越大.提高容积率即高层化的空间才更大.容积率6的建筑至少都是30层.对大都市来说只有走30层以上的住宅道路,才可能有大广场才可能有大公园.例如:一块100米宽\200米长的地.假设建设10幢40米长15米宽的6层条楼.每幢3600平米.总面积3.6万平方米,容积率1.8.可容450户80平米住宅.但是,虽然你的容积率低到1.8.但你10幢楼的左右空间只有10米.前后空间只有25米.感觉是密密麻麻的兵营.全中国都习惯如此了.但是.假设建一幢190米长35米长的30层楼.建筑面积是19.95万平方米.容积率是9.97.虽然容积率高达9.97,楼前却有一块200米长165米宽的广场.相当于4个标准足球场. [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] --------------------------------------------------------- 老兄算错了吧，100米宽\200米长的地，建一幢190米长35米长的30层楼，楼前只能有一块200米长65米宽的广场，60米楼距（不考虑南北面的相邻区域的采光），对于30层高的民宅，并不多。而高层建筑，190米长的也很少见，某些房间的采光很不好设计，感觉。而且更重要的是，80平米/户的建筑面积是不是太小了，感觉高层的建筑面积的有效使用面积小阿，高层100平米以下的建筑面积感觉都不太合适哈，因为造价高，还是小房间，谁买阿。  ---------------------------------------------- 我乃： 欣欣然学社另类小砖手。--------两个老大跑路挣钱去了...... 芙蓉姐姐的铁杆小护法。--------这个，我继续学习中...... 血狼军团的后备建筑工。--------正阴谋窃取雪浪军团金子使用权中...... 还没找到老板的小秘书。--------想当老大，所以找不到老板，失业中......

第14楼

小户型在市中心还是很好销的~ 一位是房地产商~再三强调有房者才算人 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 一位是女权精英~买房的时候不可能一次性独立支付房款~ 两位都属于和房产有关但都不用出钱的人物~呵呵 谁来出钱？当然是那些急于买房结婚的年轻人…… 羊毛始终还是要出在羊身上~没有谁可以让几方利益都达到平衡~ 因为房地产商始终是商人~政府官员始终是官员~女人始终是女人~ 但是他们都不会出钱帮你买房让你不“造反”~嘿嘿 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

第15楼

李蔡兄: 1.我又看了一遍.从你引的这段话分析,应该是楼前有一个200米长135米宽的广场.相当于4个标准足球场.城市广场型建筑的大概摸样就这样.这里面的帐是按200米长200米宽的4万平方米地块计算的.我刚忙于吃饭,你一说我算错帐,我就忙于认错,因为我主贴里说确实说的是2万平方米,所以我就以为是我自己算错帐了.但现在看来我11楼的帐与主帖的帐不一样,是另一笔帐.只不过是我把200米宽200米长错写成100米宽200米长了.哈.前后矛盾了.我晚上抽时间重新写一遍--------致歉. [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 2.30的高层建筑直接造价不会超过1600元. 3.现在高层贵,是贵在商品房的价格构成上,与一般住宅的造价无关.虽然30的高层建筑直接造价只有1600元.但加上拆迁费\土地费\大市政费\小市政费\税收\高级装修\高昂经营成本\高额利润等每平方卖1万元--2万元很正常. 4.我说的是国家强制定的30层经济适用房.价格只有1600元的直接土建造价,另外在加上少许经营成本和利润.总价不超过2000元.其他费用都免除或剥离.例如拆迁按揭贷款政策就是用剥离法把拆迁费从房价中免除. 5.你说的房子小可是冤枉我了.在实践中的房子不可能这么设计.我前面强掉过,以上楼房长宽高及户树等数据均为临时假设.只为举例说明拆迁按揭贷款政策的商业原理.绝对不能做建筑规划依据的参考数据.能根据这些假设的也可能是错误的数据,对拆迁按揭贷款政策的商业原理有个形象了解就不错了.  ---------------------------------------------- 0

第16楼

以下是引用98绿茶的发言： 不降房价就会造反？简直就是开玩笑~ 看来楼主没有吃过苦~不知道很多成功人士都有露宿街头的经历~ [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 有钱就买房~没钱就不买房~很简单的道理~没那么麻烦~ 你质疑的很对.这只是一种革命条件.算温床吧.其实,中国的工人农民一般只会打架不会造反.中国的工人农民只有在特殊情况下才会造反.即在知识分子和革命家的煽动组织下才会造反.  ---------------------------------------------- 0

第17楼

以下是引用龙行虎步的发言： 我另一贴中,表面是为购房者谋利.为拆迁户撑腰.实际上却是为政府解危,为银行解套,为房地产商赚长远钱.真想大幅度减低房价，必须把拆迁费从房价中剥离出来,由银行提供拆迁按揭贷款一次性足额发给老百性.然后由未来的购房户分几十年偿还拆迁月供.——呵呵，所以我在你的那个帖子里说：黑呀，真黑呀！ 看了过客兄的帖子，想到社会上形形色色的论证，有时候我就在想，我们在搞房地产开发的时候，能不能也搞一个论证：政府、房产开发商、银行、购房代表等等多方来论证一下，听听各方共同的声音和不同的意见，然后再制定出一个合理地...... [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 龙行虎步兄 我长时间考虑过你说的这个问题 1.中国像胡温那样尊重百姓的领导太少.多数领导从骨子蔑视百姓,别管他嘴上咋说,实际上对百姓的观点就5个字:真的看不起.他们也经常想过要尊重百姓,但是,事实上做不到. 2.利益问题.他们的利益和老百姓不一样.从心里一看见降房价就冒火.因为只有涨房价才能增加城市财政收入.市领导才有足够的机动的经费;因为只有涨房价银行才能在当年效益好;利益不同.所以不可能真心征求百姓意见.就是江总书记说的:他们的利益和最广大人民不一致.假设降房价对政府对银行有好处,早就降下来了---------他们有的是办法.  ---------------------------------------------- 0

第18楼

以下是引用98绿茶的发言： 小户型在市中心还是很好销的~ 一位是房地产商~再三强调有房者才算人 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 一位是女权精英~买房的时候不可能一次性独立支付房款~ 两位都属于和房产有关但都不用出钱的人物~呵呵 谁来出钱？当然是那些急于买房结婚的年轻人…… 羊毛始终还是要出在羊身上~没有谁可以让几方利益都达到平衡~ 因为房地产商始终是商人~政府官员始终是官员~女人始终是女人~ 但是他们都不会出钱帮你买房让你不“造反”~嘿嘿 [ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ] 有房者才算人说的是一种哲学.特别是有一套人均70米以上的大套后.思想境界会发生变化.但是,其中奥秘文字难以说清. 小套是隐私消费,也是单身消费. 只有还没房的人才可能造反.已经有房的白领不可能造反  ---------------------------------------------- 0

第19楼

以下是引用李蔡的发言：  以下是引用隼羊的发言：