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在分析之前,首先来回顾一下上海这几年来的房价变化
1999年甚至是2000年之前,熟悉上海的人都知道,那时候的房价普遍的低,外环2000以下,中环2500-3500,内环4000-7000,中心地带9000-13000。(有疑问的请看完全文再提),当时整个上海的楼市比较低迷,人们大多还没有意识到房子也是投资和保值的一种手段,因此没有什么炒房者,开发商们想尽办法促销卖房子,但成交量依旧非常低,从侧面上也反映了自住需求的有限。成交量的低迷导致了上海楼市的被低估。整个楼市的需求中,自住为99%。
2000-2002,价格趋向于价值,楼市价值回归,随着80年代的生育高峰,大批的外地高学历人才涌入上海和上海本地小年轻的就业,自住需求上升,交易量增大,从而房价小幅增长。这个时候极少数的人意识到了楼市的投资空间开始买房,开发商也初尝楼市的甜头。整个楼市的需求中,自住为80%,投资需求为20%。(这个时候还不能称之为炒房,因为还没有人为的拉高房价,房价属于自然增长状态)
2002-2004年6月,世博的成功和政府的有心炒作,银行对开发商贷款政策的倾斜,从而导致楼市的高速增长,越来越多的热钱涌入也从侧面支撑了这种势头的发展,在这个时候炒房客越来越多,楼市供不应求,自住需求从80%下降到不到30%,70%或更多为炒房需求,整个上海楼市虚假繁荣,开发商赚了很多,出于对市场的盲目看好以及好大喜功,开发商又把赚来的钱用于再投资再盖新盘,从而导致新楼盘越来越多,但由于炒房的需求旺盛,以及开发商的有心捂盘,整个楼市供不应求。
2004年6月以后至2005年3月,中央看到了房地产的危机,宣布了加息,想通过加息来遏制房价的虚火,但是中央没有发现,由于连续两年上海楼市的疯狂增长,导致银行坏帐的越来越多,如果连续加息的话,不但不会遏制房价,甚至会导致金融体系的崩溃,因此中央果断停止了加息,(这也是中国历史上第一次只加息一次就结束),而上海的房价则在加息未果的情况下以及KFS的伪宣传导致人为的报复性增长,整个房价从2004年6月到年底增长了50%-70%,2005年初到3月份又增长了30%。而股市的低迷,拥蹙人民币升值的大量海外热钱也不断涌入楼市,大量的上海老百姓的盲目热情投资,也维持了这种虚假的繁荣。在这个时期,由于房价的严重被高估,导致自住需求几乎绝迹,楼市几乎为炒房需求,但由于新盘的大量推出,供求从持平到供略大与求过渡。
2005年3月到7月,由于楼市被严重高估,导致开发商通过虚假交易、左手卖右手、甚至捂盘来维持楼市的平衡。但是中央对楼市的七项政策彻底消灭了炒房的空间,炒房已经赚不到钱甚至赔钱,从而导致炒房需求锐减,交易量开始崩溃,个别楼盘通过小幅打折来吸引消费者,自住需求略有抬头。而这个时候人民币升值并小范围内自由浮动,海外游资开始撤出,楼市所依托的热钱开始减少,整个上海楼市已经没有增长空间。上海市政府开始救市,放大公积金的贷款上限,放开银行的个人放贷限制,将两个1000万工程放在郊区,同时,在上海政府的严格要求下,开发商不敢降价,结成价格联盟。但是由于中央的严格控制,银行的大门依旧对开发商关闭,上海政府无能为力。
2005年8月到10月,由于上海政府对平抑楼市的无所作为,甚至和中央唱反调,导致中央更有针对性的政策出台(提高外币存款利率),随着浮动汇率在央行的有心控制下并没有导致人民币的大副升值,海外热钱越来越没信心,央行又宣布提高外币的存款利率,外币的存款利率甚至超过人民币的存款利率,使海外热钱更加没有投机空间,从而导致海外热钱大量撤出,在民间热钱不在的情况下,上海楼市彻底沦为空中楼阁。同时随着时间的推移,随着开发商的不断还贷,银行的坏帐开始减少到安全区间,而还贷和对所建楼盘的不断投入、捂盘以及交易量的低迷,导致开发商入不敷出,资金链越来越紧张,部分开发商甚至到了借高利贷甚至卖身的地步。或许有人会说,开发商已经赚到钱了,怎么会没钱,在这里我要提醒的是,开发商赚的钱早就去建新的房子了,甚至为了建新盘又向银行借了N倍的贷款,在强大的还贷压力下而又卖不出房子,可以毫不客气的说开发商特别是小开发商已经到了破产的边缘。
综合上面的分析,我将上海楼市的现状做了一个总结:
1、楼市供远远大于求。由于炒房已经没有空间,炒房需求下降为零,而自住需求本就那么一点,而这几年来开发商又拼命的造了无数的房子,以及以前那些炒房者还没有出手的房子,从而导致整个上海楼市供远远大于求。
2、在供求失衡的前提下,在开发商资金链越来越紧张的形势下,大量开发商不得不采用提前推出新盘,降价打折来拉动销售,但是由于这时的房价已经被严重高估,而自住需求的比较理性,因此开发商的行为并没有造成明显的销售,而前面开发商炒作的银十,个人怀疑那些数据有很大的水分,是开发商的又一个阴谋,有兴趣的可以去察看10月份上海地区银行的房贷数据情况来考证。
3、相对于开发商的降价,炒房者由于不甘心破产更加死撑,从而导致了上海二手房的价格甚至高于新房的怪现象。但是由于个人的资产能力有限,这种情况并不能持久。因为还不起贷款而被银行拍卖的房子也会越来越多,二手房房价开始下降,而这个时候跳楼者或许就该出现了。
4、上海楼市的空中楼阁。没有热钱的支持,没有银行的贷款,没有交易的需求,上海的楼市彻底沦为空中楼阁,没有任何反弹的支持。
5、对于上海楼市后续的发展,在今后的几年里,最多到2010年,上海的楼市进入缓跌期,房价不断走低,在这几年里跌幅会不断增高,慢慢的跌到25-30%。
6、在这个期间,会陆续有开发商破产,烂尾楼开始出现,而同时在降价的促动以及小年轻硬需求的前提下,销售略有起色,但是交易量有限。
7、而等到跌幅到25%甚至30%的时候,市面上的房子就开始出现恐慌性的抛售,也就是我们常说的崩盘。这个时候银行就要忙了,破产的破产,跳楼的跳楼。