降息效应:楼市将缓慢复苏?

降息与楼市之间的关系有四大主要特点:第一,利率与房价负相关。降息会降低开发商和购房者的资金使用成本,从而促进市场增长。第二,利率变化对楼市的影响具有明显的滞后性。第三,一个利率调整周期一般需要2-5年时间,连续同向调整利率5-10次,其中降息的时间周期一般长于加息周期。第四,利率调整幅度呈减小趋势。

央行持续降息正对楼市产生正向的作用。

中原地产研究中心统计数据显示:上周全国54城市成交量快速复苏,一周签约套数为37690套,比前一周增长53.6%。虽然依然低于春节前平均单周5万套的签约量,但随着假期结束,以及降息的刺激,3月下半月市场有望告别签约淡季。部分城市出现小阳春现象。

链家地产分析师张旭也告诉记者,据监测,春节后,二手房成交量以及新增客源量都在上涨。楼市正呈现逐步升温的局面。

小阳春可期?

从链家地产内部实际成交量看,3月第一周较2月第一周增加7.2%,节后市场恢复迅速。

除了成交量,新增客源量也在上涨。根据链家地产市场研究中心统计,3月第一周日均新增客源量较春节后上涨68.4%,较春节前的2月第一周也有超过16%的涨幅。由于近期利率政策持续放松,刚需入市增多,部分城区的小户型和近郊区房屋销量上升。

同时,新增房源挂牌价有所上涨,业主心理价位抬升,让价意愿降低,部分热点地区出现价格上升趋势。逐渐回暖的市场吸引了大量改善性需求入市,上周日均新增房源量较2月第一周增加50%,其中大部分新增房源的业主为换房的业主。

链家地产分析师张旭认为,随着房客源入市增多,二手房成交量将进一步上升,市场或将迎来阳春三月。从政策方面看,全国两会《政府工作报告》中稳定住房消费、支持居民自住和改善性住房需求等表述,在2014年下半年已有相应的初步政策与之呼应,预计未来还将有后续政策出台。房产市场或将焕发出新的生机。但值得一提的是,未来一段时间内市场飙升的情况将很难出现,温和上升将成为未来市场的常态。

中原地产首席分析师张大伟认为,降息对于房地产市场作用明显。这一利好信息,发生在即将召开的“两会”前夕,预示着相对宽松和温和的货币政策环境的持续来临。预计随着3月份传统销售旺季逐渐开启,房地产市场将摆脱2月低迷而逐步升温,但城市间依然存在分化。

降息与房价的负相关

上海易居研究院研究员徐向科通过研究发现,降息与楼市之间的关系有四大主要特点:第一,利率与房价负相关。降息会降低开发商和购房者的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房者的资金使用成本,从而抑制市场增长。第二,利率变化对楼市的影响具有明显的滞后性。第三,一个利率调整周期一般需要2-5年时间,连续同向调整利率5-10次,其中降息的时间周期一般长于加息周期。第四,利率调整幅度呈减小趋势。

过去20年,我国共有三轮降息周期。第一轮降息周期始于1996年5月,而从房屋销售价格指数同比数值看,从1999年四季度开始,也就是降息启动三年之后,房价开始步入上涨轨道,并在随后几年增速加快。但是,这轮房价的持续快速上涨,主要是受我国住房制度改革的影响,低利率仅仅起到辅助作用。

第二轮降息周期始于2008年10月,在2008年12月完成最后一次降息,短期内多次降息,很快便对房价产生了影响。2009年3月房价止跌回升,距离第一次降息6个月,距离最后一次降息仅仅3个月。随后房价开始了新一轮的快速上涨期,一直持续到2010年4月份新一轮抑制性调控政策出台,房价上涨幅度才逐渐减小。这再次证明,密集的利率调整,对于楼市的影响较大,但依然是最后一次调息后,房价才出现方向性变化。

第三轮降息周期始于2012年6月,延续至今,存款利率累计降息4次,无论频率还是幅度都较小。从70个大中城市新建商品住宅销售价格走势看,在本轮降息之前,楼市已出现回暖迹象,降息开启后,楼市升温加速,销售价格环比增速在2013年3月份达到顶峰,距最近一次降息调整时间约6个月。楼市热度一直持续到2014年年初,随后楼市陷入低迷,央行于是2014年11月、2015年2月再度降息,降息对楼市的正面影响正在逐步释放。

徐向科预计,未来还会有1-2次降息周期。但这轮降息周期情况比较复杂,在降息的初始阶段,2012年6、7月前两次降息后,楼市加速回暖,并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后,2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后,降息停止,非常罕见地中断了两年多。因此,当前更需要关注的是2014年11月重启降息之后,包括本次降息,对于2015年楼市复苏进程的影响。

徐向科认为,从2014年5月全国70城房价环比下跌以来,全国房地产市场持续低迷已超过10个月,买卖双方也观望等待了相当长一段时间,因此,降息对市场需求的效用将趋于增加。加之诸多房地产调控政策继续宽松,在货币政策与调控政策双重宽松、叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹。预计2015-2016年还有降息机会,这将持续推动楼市复苏,2016年仍将受此正面影响。

CRIC研究院杨科伟也认为,春节后国内楼市景气有望持续回稳。对土地市场而言,随着3月份上海、合肥、武汉等重点城市逐步加大供地力度,尤其是诸如上海大宁“新地王”、武汉硚口古田二路等优质宅地的陆续放出,上半年土地市场成交规模回升可期。

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