[原创]中国的房地产:演绎着最后的疯狂!

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[b]中国的房地产:已经走向下坡路![/b]

三十年河东,三十年河西。中国的房地产,高峰已经过去,现在正在走向下坡路。曾几何时,房地产和汽车行业,成为中国经济的支柱产业,几十年过去了,看似仍然轰轰烈烈的房地产,不要说隐藏着什么危机,也不要说什么泡沫,辞河可以告诉你的是:房地产已经走下坡路了,再投资房地产,那是个烫手的山芋,你只能做房东了。

一、房地产的春天已经过去。

改革开放前,居民的房子都是单位分的,或者老祖宗遗留下来的。中国的生活水平不高,居住要求也不可能达到什么水平。随着中国房地产的发展,拥有一套属于自己的房子,成为人们的愿望,虽然手里面有并不多余的钱,一些胆子大的人,还是借债购买了现在看来价廉物美的商品房。上世纪九十年代,几百元一平方的商品房购买的人还不多,而现在这些房屋都是价格几十倍上百倍地上涨,一些人投资一套商品房,转手就是几十万、几百万的收益,是很多人工作一辈子都无法得到的收入。于是乎,改善居住条件,投资房地产,几乎是中国人的大事情,房价不断的上涨,就象当年的股市,确实有不少人成为百万富翁和千万富翁,造就了一大批依靠房地产生活的劳动群体和富裕阶层,甚至到了各行各业都开发房地产的地步。

几十年过去了,大部分中国人都拥有了自己住房,有的不是一套、两套,中国的房地产带动了相关行业的发展,城市扩大了几十倍,城市人口也扩大了很多倍,各地虽然空置房逐步增加,新开发仍然源源不断,奇怪的是,房价仍然在不断的攀升,中央政府看到这种情况,为了避免房地产泡沫,虽然三令五申,总是难以遏制房地产的大规模发展,人们总是趋之若鹜地在房地产市场冲锋陷阵。据说,十三亿中国人,拥有的房地产可以解决三十亿人的需要。这是一个什么概念?听辞河的,房地产的春天已经过去了,不要再执迷不悟仍然在房地产市场挣扎煎熬,见好就收,不要做最后一个接盘手,到时候你将欲哭无泪。

二、卖地财政也已经走到尽头。

中国城市之所以发展的这么快,除了房地产项目的开发,卖地所得成为各地政府财政主要的便捷来源,促进城市建设的一个主要推手,地方财政的主要来源是土地买卖,于是乎,政府又成为房地产发展的推手,不仅民营的房地产公司,国有房地产公司,即使是比较大的国有其他企业,也大批进入房地产市场,地方财政从房地产上获得了极大的利益,怎么出卖更多的土地,成为地方政府抓的主要工作。杭州市曾经一年卖地收入一千多亿,其他方面的财政收入就不被政府官员看起眼了。有了这种无本收入,自然增加了地方政府推动房地产的积极性。

无论地方财政还是国家财政收入,本来应该是从各行各业的税务收入为主的,过去很多地方政府的地方财政是吃饭财政,自从卖地收入纳入财政收入后,不仅丰富了财政收入,也扭转了地方政府增加财政收入的观念。卖地财政能够维持多长时间?房地产的泡沫一旦破灭,不仅是房地产领域的灾难,更是地方政府的灾难。辞河看来,卖地总有卖完的时候,吃子子孙孙饭的举动只能维持一时,而不能维持长久。中国人口庞大,吃饭是个大问题,没有了土地,哪里生产粮食?我们可以在一定的时期靠发展房地产维持发展,到了一定时候,房地产总是要出现平衡状态,靠卖地维持的地方财政总是有无地可卖的时候。发展是硬道理,地方财政只有通过其他来源才能促进社会经济发展。在中国,经历了几十年的卖地财政,也已经走都了尽头。

三、刚需只是一种自然存在的现象。

人口增加,城市人口增多,当然需要一定的房屋来居住。但是,这些刚需并不是我们所想象的那样,需要多少大的房屋,因为这些刚需更多的是解决居住问题,也就是中小户型房屋。现在,空置的很多房屋要么是大房,要么是远离城市的郊区房子,照现在的房地产发展下去,刚需只能解决一部分房子,而更多的房子,特别是用于投资的房地产,就难以找到接盘手。毕竟房子只是人们解决居住的需要,而不是人们生存或者娱乐的全部。

我们看到城市人口的增加,其实,我们也应该看到农村人口的减少。在人们关注城市房地产发展的时候,中国更多的房地产发展却是分散在农村地区。人们到城市里打工,赚来的钱回到农村就变成了一座座农民的小洋楼,现在,你哪怕到很偏僻的农村去,都能够看到很多新房子,而更多的农村有很大一部分房子是空着的,或者只有一些老人和孩子在那里生活。城市的人大部分拥有了属于自己的住房,农村人基本上也都有自己的住房,中国房子的空余,可以说三十亿人都可以居住,只是很多农村人还在城市里生活,还准备在城市里拥有一套自己的房子,这就包括在所谓刚需里面。这一大部分刚需,不是没有房子,而是空置着农村的房子,希望再获得一套城市里的房子。

四、人们住房观念发生了理性变化。

过去,人们想拥有属于自己的房子,后来,人们又想拥有一套大房子。从根本上来说,拥有房子是为了安心居住,拥有大房子更多的是为了气派,为了讲面子。宽大的客厅、豪华的装修,仿佛成为人们追求的目标,甚至别墅、排屋成为人们追求的理想。逐渐地,我们的生活也在发生着变化,快节奏的生活,已经使我们在家里的时间越来越少,豪华的客厅除了刚刚入住时亲戚朋友参观时的可以炫耀资本,客去人空后,打扫卫生成为一个家庭的主要负担。本来想享受大房子的人们,发现自己成了大房子的奴仆。即使是那些在郊区的别墅、排屋,开始因为拥有汽车还感觉不错,等到公路上汽车拥堵的时候,才发现每天在路上耽搁一、二个小时,甚至三四个小时,是多么痛苦的事情,好容易有个休息日,既要为房子打扫卫生,又要照顾那些花花草草,甚至包括宠物。如果朋友再有事情一起活动,那又是不少的路程。

慢慢的,人们发现,除了自己的父母,即使是兄弟姐妹一般来家里,也不太会住在家里,准备房间、准备寝具、买菜做饭,都是劳民伤财的事情,于是乎,住在宾馆,吃在饭店,成为接待客人双方都方便的事情。即使是日常的朋友,也很少会到家里来玩,有聚会大家也是约会在饭店、茶室、咖啡店、甚至农家乐、公园等地方。

辞河认为,现在的中国家庭,大部分是三口之家比较多,一般来说,拥有二室二厅、三室二厅的房子已经够了,即使弄个书房,也不过是装腔作势的故作清高,打开电脑,有读不完的各种信息,摆在书架上的书籍,基本上是撑面子的摆设。如果有时间、不差钱,住别墅,把父母接过来,顾保姆,做饭或者打扫卫生,也是快乐的人生,至于工薪族,一切都要靠自己干的,住在大的房子里,或者是豪宅里,整天为了打扫卫生或者缴纳物管费、能耗费而节衣缩食,还不如住在普通住宅里潇洒自如。对于有些人来说,即使继承了父母的豪宅遗产,自己没有多少收入,恐怕也住不起。

四、房地产正在演绎着最后的疯狂。

最近,房地产不景气,不少城市纷纷取消了限购政策,死气沉沉的房地产市场仿佛又起波澜,一些人又跃跃欲试,特别是一些错过其他投资机会的人,仍然抱着房价继续冲高的梦想,还试图在房地产市场拼搏一番。一些地方政府也在推波助澜,准备要推出多少土地,大干一场。在辞河看来,即使取消限购政策,房地产市场也难有作为,毕竟房地产已经在走下坡路,也许还有一段时间的延续,绝对已经是昔日黄花。中央政府虽然没有明确取消限购政策,实施了五年的限购政策禁令纷纷解除,也无法挽救房地产市场,即使是一亿农民成为居民户口,也只是增加一些刚需而已。现在房地产的启动,只是正在演绎着最后的疯狂。如果大家不问青红皂白一味地进入投资,不说竹篮打水一场空,至少你可能要做相当长时间的房东。

市中心的房子,无论旧、破,总是有一些有利因素,还有转手或者出租的机会,如果是郊区的房子,特别是那些遥远的别墅、排屋,如果自己不住,恐怕出租都很困难,你只能慢慢等待它的升值。

辞河已经告诉大家,房地产正在演绎着最后的疯狂。取消限购也好,中央政府睁一只眼,闭一只眼,只是为了缓解地方财政的困难,政府财政的基础仍然是税收。房产税是早晚要实施的,只有这样,才能保证地方政府财政收入的稳定,靠卖土地支撑的土地财政,已经越来越不可能了。

大家可以试想一下,你现在拥有了一套或者几套的商品房,你可以慢慢等着它升值,甚至还可以获得租金收入。如果实施房产税,你的房子将按1%以上的市场价缴纳房产税,过去那种一本万利的现象已经不存在,即使你拥有边远地方的房子,你不要说它能够有多少升值空间,你每年的房产税是否能够承受也是问题。在美国,一个美元可以购买一幢别墅,看上去非常划算,很多人购买后才知道,养这个别墅的钱,是一笔难以承受的负担。实施房产税后,中国社会也许就是这样,房子不再是你生钱的摇篮,而是你的负担。

你没有钱养你的房子,你可以不缴纳物业费甚至房产税。我们的社会正在向信用社会发展,你可以耍赖皮,也只是一时的,你欠债不还,或者赖钱不缴纳,你的信用记录就给你记录下来了,你将来找工作,你要贷款,你要开公司,你要谈生意,甚至你的孩子要出国留学,你的信用记录就不允许你做别人可以做的事情。你失去了信用,你就减少了自己生存的空间。

社会在发展,潮起潮落,我们作为一个个体,我们要适应社会的发展。那些曾经横行一时的贪官,他们的下场怎么样?巨大的不义之财换来的是牢狱之灾,曾经辉煌的人生最后在监狱中度过,那是他们贪念使然。如果我们不能把握时局,一味的在房地产上玩弄自己的小聪明,将来的结果绝对不你愿意承受的,不要怪辞河言之不预。

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