地方政府救楼市现失控风险 双向调控或将名存实亡

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导读:随着放松限购的举动获得中央默许,地方政府的胆子越来越大。一些城市已不满足于刺激刚需,将投资投机需求也纳入到刺激计划中。   最近十天,四川、广西、绍兴等省市密集发文,通过放宽二套房贷、发放购房补贴等形式救市,其中,包头市对购买二套以上的购房者实施契税补贴,救市尺度越拓越宽。   “既然住建部说了要千方百计去库存,地方政府就会采取各种手段刺激需求买房,不管是刚性需求,还是投机投资需求。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《华夏时报》记者表示。   今年“两会”期间中央提出的“双向调控”正


随着放松限购的举动获得中央默许,地方政府的胆子越来越大。一些城市已不满足于刺激刚需,将投资投机需求也纳入到刺激计划中。

最近十天,四川、广西、绍兴等省市密集发文,通过放宽二套房贷、发放购房补贴等形式救市,其中,包头市对购买二套以上的购房者实施契税补贴,救市尺度越拓越宽。

“既然住建部说了要千方百计去库存,地方政府就会采取各种手段刺激需求买房,不管是刚性需求,还是投机投资需求。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《华夏时报》记者表示。

今年“两会”期间中央提出的“双向调控”正面临名存实亡的风险。厦门、合肥等房价高企或库存较低的城市,都得以成功松绑调控政策,广州也已局部放松限购。

“中央都松口了,地方不救市就是犯傻。”华南某市国土部门一位人士对记者说,现在地方救市已经乱了套,都在浑水摸鱼,不管库存是高是低、房价上涨压力大不大,只要土地不好卖,都会想方设法将自身归为松绑之列。

多地刺激投资投机需求

“根据以往经验,一旦救市口子被撕开,中央又不干预,地方就会一路狂奔。”一位资深业内人士分析。

截至目前,已有37个城市对限购政策做出了调整。值得关注的是,8月4日浙江绍兴出台的11条救市措施,瞬间将地方救市推向一个新的阶段。

绍兴的11条救市措施中,不仅明确取消限购,还以行政命令的方式干预商业银行贷款,包括调整首付比例、利率、放款时间等。该市将二套房调整为“认房不认贷”,并将二套房首付比例从60%降至40%。

“只放松限购对市场成交影响有限,而信贷对成交量回暖至关重要,因此地方政府将重点转移到了放松信贷政策。”深圳某券商地产分析师对记者说。

事实上,绍兴并不是首个转移救市重点的城市。7月底,四川省出台了以财政补贴的方式提高商业银行放贷积极性,向金融机构对首套房实施基准贷款利率的,发放贷款金额3%的财政补助。

业内人士认为,绍兴的救市版本,已突破中央的差别化信贷政策,从支持刚需到刺激投资需求。

“如果认房不认贷,投资客完全可以卖掉再按首套房买,只要能贷款,杠杆率就高,投资收益会大大上升。”深圳一位投资客告诉记者,这几年投资客收益在下降,主要是因为没办法利用杠杆,大多只能一次性付款,资金成本太高。

8月5日,广西也宣布将适当放宽二套房贷款政策,适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度等,大力促进住房消费。

“虽然很多二套房属于改善型需求,但其中也包括不少炒房客,很难完全分清楚。”上述投资客表示。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示,单独放松限购,只有资格没有资金,市场反响不大,放松限贷给市场更明确的信号,鼓励购房者入市;地方政府明确向银行施压,如果银行不执行,就是阻碍中央的稳增长计划。

如果说绍兴和广西的放松二套房还可以拿支持改善型需求做“挡箭牌”,包头市政府的财政补贴完全是赤裸裸地支持投资投机需求。

在广西宣布救市的同日,包头市政府也出台规定,在9月份举办的房交会期间,购买首套新房100%补贴契税;而购买二套以上(含二套)新房和非住宅,均给予契税50%的补贴。

“包头动作过大,连二套以上购房者、非住宅购买者都进行补贴,这是与中央抑制投资投机需求的精神对着干。”上海易居研究院副院长杨红旭[微博]表示。

“这完全是饮鸩止渴,拿纳税人的钱去补贴投资客,实在太荒唐了。”张大伟说。

除包头之外,日前四川眉山也出台政策,规定购房即享政府60元/平方米的补贴。同样出台购房补贴政策的还有安徽芜湖、四川遂宁等5个城市。

青岛则发布文件称,为了支持刚性需求,自8月1日起,对市南区等四区144平方米以上的住房放开限购政策。对此,一位业内人士质疑道:青岛放松限购理由自相矛盾,能买得起144平方米房子的人算是刚性需求吗?

双向调控或被瓦解

新任住建部部长陈政高7月提出“千方百计去库存”要求后,“双向调控”逐渐被地方政府瓦解。

一位资深业内人士告诉记者,呼和浩特、温州等楼市濒临崩盘的城市松绑限购无可厚非,问题是,一些房价面临快速反弹风险的城市也趁机混入松绑队伍中。

例如,厦门已暗中放松限购,但厦门今年房价涨幅位居全国前三名,房价超过2万元/平方米,可与一线城市比肩。而且,厦门库存量不过2万多套,去化周期9个月,无论从哪种角度看,厦门都没有理由放松调控。

此外,根据同策咨询研究部数据,目前合肥的库存量仅为4.6万余套,去化周期不到半年,住房属于短缺的状态,但合肥也跟风从8月1日起放开限购。

7月中旬,合肥房产局局长汪菊喜曾公开表示,不像少数城市库存要靠多少年来消化,合肥已建成的商品房绝大部分已售完。

值得关注的是,多个地方政府救市文件中,往往打着“为发挥市场在资源配置中起决定性作用,放松限购减少行政干预”的旗号,以示救市目的符合中央的政策方向。

然而,在同策咨询研究部总监张宏伟看来,实际上,地方政府收回一只手,又伸出干预市场的另一只手。因为地方的行政调控手段并未退出,只是从打压变为扶持。从取消限购,到实施购房补贴、契税减免,以及公积金贷款,乃至干涉商业贷款政策调整,无一不是照搬2008年的行政手段,政府的行政调控思路并没有转变。

实际上,中央的“双向调控”并不是指除四个一线城市外调控可放松,而是规定高库存以外的热点城市,要继续遏制投资投机性需求,限购政策不退出。

“热点城市包括哪些?何为高库存?中央说的模棱两可,给予了地方充分的想象和放松空间。”某大型房企高管告诉记者,每次调控都像“纸老虎”,如今地方救市再次给市场传递信号是,政府不容许市场再冷淡下去。

“现在中央也不怎么管了,任由地方去救。”上述地产分析师告诉记者,这说明政府还是离不开房地产。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,在新的抑制投资和投机需求的政策没有出台的情况下,如果所有城市都放开限购,一旦预期房价会上涨,投资者依然会冲到房地产市场。

“我个人不赞成一些中心城市没有底线、没有条件地放开限购,放任无限制地买房。”秦虹认为,抑制投资和投机性需求,保护合理的住房需求,这一政策的底线不能突破。

目前,广州已经在部分区域放松限购,而上海、深圳也相继传出放松限购的消息,双向调控在一线城市也出现夭折预期。

“可以预测的是,任凭地方政府救市冲动演绎下去,其将越来越无所忌惮,不仅会重回2008年的老路,而且中国房地产市场会在怪圈里继续循环。”上述资深业内人士称。

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