楼市限购政策迎退出窗口期 专家称7万家地产商将倒闭

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1 7月18日17时许,家住上海的刘小姐,收到了来自武汉珞狮南路一楼盘的155~180平方米商品住宅促销信息。

就在此前一个小时,武汉市房管局召集部分开发商的内部座谈会刚刚散会。会上,武汉市房管局口头通知该市将从19日起放宽限购。其中,140平方米以上的住房不再纳入限购范围。此外,非本地户籍人士、本科及以上学历人士的购房门槛均有下调。

《第一财经日报》梳理发现,除了武汉,今年以来取消或者实质性松绑限购的城市不在少数。接受本报采访的多位市场人士都认为,接下去将有更多城市松绑或是取消限购,但短时间内,还很难看到一线城市大幅松绑或是退出限购。

住建部政策研究中心主任秦虹对《第一财经日报》记者表示,在此前限购的49个城市里,确实有一些城市的楼市已经供过于求,并且房价停涨、人口净流出,那么这些城市再坚持限购意义不大。

“但是,我个人坚决反对一些人口净流入、公共服务、就业机会好的中心城市没有底线、没有条件地放松限购。”秦虹表示,“因为这类城市的政策变动,可能会带来一些风险,是一定要慎重的。”

与此同时,市场也预计限价、限贷政策将出现不同程度的松动,楼市松绑正在敲响倒计时。

武汉不再限购大户型

今年以来,武汉已经两次传出限购松绑的消息,但均在第一时间被武汉市房管局辟谣。

面对17日晚间起突如其来的第三次松绑传闻,武汉市房管局相关人士一反常态地没有辟谣,仅表示限购不会取消,但准备进行适当调整。

《第一财经日报》从参与上述内部座谈会的开发商处获悉,140平方米以上的住房,包括新建商品房和二手房,不再纳入限购范围。

此外,部分城区的非武汉户籍购房者,由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明,调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料,不再规定缴纳时限,近一年内有缴纳记录即可;对于本科及以上学历人士,在武汉市购买住房只需提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料;请求银行落实首套房利率优惠等。

自2011年武汉楼市限购以来,由于大户型消费以多次置业者为主,加上首付比例提高,140平方米以上户型的成交量逐步下滑。尽管今年上半年稍有起色,但成交面积仅占总面积的8.2%左右。

湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政分析称,放开140平方米以上户型,对刚需客户的影响可以降到最低,同时促进高端改善性住房需求释放,利好别墅等豪宅项目,可以稳定房地产投资,也有利于市场均衡发展。

而高学历人士买房门槛的下降,表明武汉鼓励大学生落户置业的意图。考虑到惠及人群的购房特点,本条政策对主打刚需产品的楼盘促进作用更大。

武汉本周仅4个项目公开推盘,中指院监测显示,截至20日18时,4项目累计推盘1773套,去化1093套,整体去化61.6%,高于上半年平均水平7个百分点。

其中,位于武汉经济开发区的3个项目受政策利好刺激,销售大热。3个项目推盘高达1565套,去化也达64.7%,较前期提高近10个百分点。特别是首次开盘的港湾江城,无意中成为最大受益者,推396套,去化322套,接近81%,远超市场预期。

李国政对本报表示,整体看,新政有利于武汉吸引外来投资,提高房地产投资交易活跃度,引导人口集聚转移,促进不同区域的均衡发展,减少主城区、新城区价格差;长期看,能够吸引更多高素质人才扎根武汉,提高城市土地价值与成交,为城市经济与发展打下基础。

李国政预计本次调整将对市场形成直接刺激,有望摆脱前期调整格局,市场成交量、价格有望实现阴转多云到晴。

多城取消或松绑限购

除了武汉,今年以来取消或实质性松绑限购的城市不在少数。

6月27日,呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》,要求取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时,不再对购房人的房屋套数进行查询。

至此,呼和浩特放开限购,成全国首个正式发文确定取消限购的城市。

紧随呼市的是济南。7月10日起,济南新房与二手房限购政策将全面放开,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着,在济南实施了3年多的限购政策正式退出。

二线城市中房价最为坚挺的厦门也悄然放开了限购政策:厦门岛外限购全部解除,购买不限套数,且外地户口可以不用再交社保证明;岛内,外地户口限买1套住宅,但也无须再交社保证明。

与此同时,今年以来实质性松绑限购的城市也不少。例如海口和南宁均采用扩大户籍认定的方式,将周围地区或者全省的居民视同本市居民来松绑限购。

还有一些像沈阳、上海这样的城市,先是传出松绑限购,再是官方出来否认,也引发市场广泛关注。

据不完全统计,今年已有超过12个城市放松了限购政策。但由于供需双方的市场预判已经转向,购房者观望情绪依然浓厚,因此去化压力不容乐观。

地方纷纷救市的一大原因,是今年以来楼市下行的情况下,地方面临着经济下行与财政金融风险的压力。

国家统计局18日发布的6月份70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有55个,持平的城市有7个,上涨的城市有8个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降1.8%,环比平均下调幅度达到了0.48%。

一线城市或将不为所动

在这样的压力下,各界普遍预计,地方政府松绑限购的步伐有望加快。

秦虹对本报表示,限购的目的主要是抑制投资投机性需求,但目前,投资投机性需求已经占比不高。同时,过去国内楼市的供求是偏紧的,但是近两年,国内楼市的供应增速快于销售的速度,局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下,国家提出了分类调控的方针。因此,是否应松绑或取消限购,也应该因地制宜。

中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析称,预计未来至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘,采取正式发文的形式,全面取消限购,以达到影响市场预期的作用。

同策咨询研究部总监张宏伟则预测,除了一线城市外,约40个限购城市的政策有可能在今年年底前全面放松,尤其是大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙等存量偏大、存销比排名靠前的城市,极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施,甚至也不排除会以发文形式直接取消限购。

但官方研究人士和市场人士普遍不看好一线城市的放松前景。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就认为,当前住建部暂不允许一线城市取消限购,且上海等城市官方年内暂无取消或大幅放松限购的意愿与计划。

除了限购放松,限价、限贷政策也已经出现了不同程度的松动。据本报了解,目前虽无任何书面或口头示意北京限价政策趋松,但今年以来,北京一些开发商感觉到,北京对房地产项目入市价格限制,正在执行中低调松动。

而在广州,虽然公开层面上没有政策调整,但购房环节已经逐渐放松了价格限制。另有知情人士对本报表示,上海只在去年年底进行了约两个月的限价,此后便逐步放松对高价楼盘的入市限制。

而在限贷方面,央行5月主持召开了住房金融服务专题座谈会,针对个人住房贷款排队、银行惜贷等情况喊话银行,希望加强对个人住房贷款的服务,对已经批准的个人住房贷款提高放款效率。

虽然在央行喊话之后,商业银行还没有太多实质性行动,但业内人士预计,下半年的信贷环境会好于上半年。

秦虹告诉本报:“过去银行是按年进行额度控制,贷款放的时间越早,收益的时间就越早,所以银行倾向于上半年多放贷。但是,现在银行是按照月来控制放款的额度,这意味着如果银行上半年就把钱都放出去,下半年就没钱放了。所以,下半年的银行贷款额度不会像过去的下半年那么紧张。”

“如果未来房价跌个10%,跌个15%,那是非常正常的现象。"7月19日,由诺亚财富主办的“2014年诺亚财富创新财富管理论坛”在青岛举行,摩根大通中国投行主席龚方雄针对当前的房地产市场如是表态。

在对中国的资产价格进行分析时,龚方雄使用了“迷茫”一词,他同时表示,中国房地产市场的前景则相对清晰,“比如说现在很多人觉得中国的房地产,包括一线城市的房价都有所松动,成交量大幅下滑。一般来讲,量是跑在价前面,所以成交量大幅下滑的话必然伴随价格下调。所以,未来几个月甚至几个季度,房地产价格可能会下跌。”

龚方雄认为房价下降是正常现象,“因为北上广等一线城市过去一年就上涨了20%,更也不要说过去十年房价涨了多少。”他预言,如果未来中国房价下跌10%甚至15%,都非常正常,而持续下跌时间有可能达到一两年之久,“未来一段时间中国地产商可能会从8万多家变成1万家,很多开发商将在未来一段房价下跌、产业洗牌当中倒下去,但有1万多家将生存下来,做得更好。

当记者问到“如果甚至是下跌了百分之二三十的房价,会不会在中国引起系统性金融危机?

“至少地方融资平台会出问题,至少会有区域性的金融危机。出现这种情况,我觉得不可避免。”不过,龚方雄认为,虽然房价下跌是大概率事件,但这在中国引起金融危机却只有非常小概率。“在中国买房,你首先要付30%的首付,二套房的首付要50%、60%,银行就给你贷60%,最多70%。这部分银行贷款就放在银行里,市场上因此产生不了类似美国那样的金融衍生品。所以我觉得,中国的房地产金融风险没有杠杆效应。房价下跌,跌吧,但拉不倒那些银行。”(经济观察网)

全国房价的持续走弱基本已成定局。近日,国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,据初步测算,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比大多小幅回落,并且一线的北上广深房价也失守,加入降价行列。专家表示,在信贷紧缩、库存高企的背景下,楼市消化存量仍需时间,未来恐将进一步保持降温态势。

“保值高地”房价上行乏力

数据显示,6月份新建商品住宅价格环比下降的城市突破了50大关,达到55个,创下30个月以来的新高。70个大中城市中上涨的城市仅有8个,持平的城市有7个。而在二手住房的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有52个,持平的城市有11个,上涨的城市仅有7个。

“据初步测算,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落,分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,环比下降的城市个数呈继续增加的态势;从涨跌幅看,70个大中城市中,新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%,最低为下降1.8%;二手住宅价格最高涨幅为0.1%,最低为下降1.5%。

在房价失守的城市中,一直被认为是“保值高地”的北上广深4个一线城市这次也没能幸免。北京的新建住宅价格、新建商品住宅价格尽管仍有0.1%的环比微涨,但是二手住宅价格相比上月下降了1.3%;而自5月,上海和深圳的新建商品住宅价格在今年首次出现环比下降以来,此次广州也加入降价行列。

“从6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看,最大的特征就是房价涨幅明显放缓,6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%,即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下,这反映二季度以来全国整体市场并不乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

楼市需要时间消化泡沫

二线不振,一线失守。对于本轮房价呈现加速下探的原因,业内专家认为,由于供需关系企稳、市场“买涨不买跌”的心理,以及自住房等保障性住房进入人们选择范围内等原因,房地产市场已出现一定程度的“产能过剩”,正由增量时代向存量时代演变,“激活需求、消化存量”已经成为当前房市的首要目标。

“总体来看,导致房价整体涨幅放缓的原因主要是过大的市场去库存化压力。受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响,部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标‘抢收’等压力不得不采取‘以价换量’策略,甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金,造成了70个城市中55个都出现了下跌。”张宏伟分析称。

在中原地产首席分析师张大伟看来,目前的趋势表明房价下调已经没有孤岛,尽管部分城市取消限购让市场出现短时间的复苏,但之后并没有表现出回升的势头,一方面这是由于当下信贷政策持续从紧,六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力;另一方面也可以认为在经历了10年的高速发展之后,房地产行业已经进入到了由高速增长转向平稳发展的过渡阶段。

整体价格调整仍会持续

面对持续下行的交易数据,市场对于未来的房价走势普遍有保守性预期。

“目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中,再加上开发商面临财务困境,很可能会在‘金九银十’到来之前加快周转,因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示。

“如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧,并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态,那么第三季度,在银行信贷紧缩的市场背景下,大型房企‘以价换量’的行为可能促使企业做出适度的价格调整,甚至大幅降价。”张宏伟称。

企业不得不进行价格调整以保盈利目标,而楼市整体调控政策上也将采取因地制宜的方向保证刚需的满足。住建部政策研究中心主任秦虹表示,未来中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策;各地将根据不同的情况调整供求关系,同时全国中心城市仍不应无底线、无条件地放松限购,仍会以抑制投资投机性需求、保证合理购房需求作为调控初衷。(人民日报)

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