中国强大了:目光扫到哪儿美国房价就涨到哪儿-现实呢?

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中国强大了:目光扫到哪儿美国房价就涨到哪儿-现实呢?


中国人目光扫到哪儿美国房价就涨到哪儿


彭博新闻社10日报导,加州亚凯迪亚(Arcadia)一栋有水晶吊灯、大理石地板的5卧房豪宅,上个月以350万元售出,买主是一对用现金购屋的中国夫妇。这栋房子去年价位是280万元。亚凯迪亚今年5月房屋中位售价为128万元,比一年前激增18.5%。

全国房地产商协会报告显示,在很多外国人想在美置产投资的影响下,使美国房价飙涨。南加州中国移民众多的地区正在赶建新屋应付需求。

加州是来美国买房子的中国人的最爱。相关调查显示,加州卖给外国人的房子,有32%买主是中国人。这些外国人7成用现金交易。

到今年3月截止的一整年,来自中港台的买主,总共花了220亿元在美国置产,比前一年激增72%,金额也超过任何其他国家,占国际买主全部花费的24%。


纽约荣鼎集团(Rhodium Group)的汉尼曼说,随着中国急遽增加的富裕阶层为了逃避国内的污染,以及政治和经济前景难测,中国人到美国置产趋势可能继续增加。


他说:“很多人正试图对中国经济成长下降的前景做避险安排。以前只有少数富人和政府官员才有能力在海外置产,现在富有的中产阶级也加入这个行列。”

美国房价从2006年6月的高峰暴跌35%后,自2012年3月以来已回升26%。中国购屋者对推高房价影响很大。中国购屋者为每项交易支付的中位价格是52万3148元,相形之下,美国成屋交易的中位价格为19万9575元。

一名去年在亚凯迪亚卖了80栋房子的经纪人说,她的买主约有九成来自中国,有四分之三以上付现金,至少有两成屋主不在美国长住,有许多人是为在美国唸中学或大学的孩子买房子。

偏好高档住宅

中国购房者蜂拥美国,且偏好高档住宅,所到之处房价应声上涨,来加州买房的中国人太恐怖了,都不需要现场看房,只问中介房子的位置、大小就当场全额付现,硅谷好几百万美元的房子也不在话下。

Annie Liu说:“中国人喜欢抱团,在南加州因为中国人越来越多,根本不需要懂英文,现在连远郊房子都涨得厉害,中国人的目光扫到哪,房价就涨到哪。”


据全美房地产商协会(NAR)数据,2013年美国房地产市场中,每四美元的外国人购房开支中,就有约一美元来自中国。

报导说,与其他国家的购房者相比,中国在美购房者的一大特点是偏爱高档住宅。数据显示,约51%的中国买家购房集中在加州、华盛顿州和纽约州的高档住宅,中国人平均买房花费为59万美元。


现实:揭露中国人美国买房 7个惊人真相


美国最新数据显示,中国人在截至3月的一年间,共计花费220亿美元在美国买房,环比增长72%,超过所有外国客户群体。


上述数据来自美国全国房地产经纪人协会8日发布的外国客户在美置业报告。报告显示,海外买家用于在美国买房的每1美元中,就有24美分出自中国人。中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元,而全美现房成交价中值为19.9万美元。尽管加拿大人在美国的购房套数超过中国人,但成交价中值仅为21万美元。

中国人去美国买房子这么火,真得可以大赚吗?或者真的可以投资移民吗?美国房子真的便宜吗?本文来带你一探究竟。


美国租金不如北京


和许多的人一样,在美国买房的吴荆也曾计划靠租金来养自己的房子。“反正是永久产权,到最后房子也是我的。”吴荆想。“迈阿密是度假胜地,我选择的又是酒店式公寓,平时不愁没客人住。自己去度假时居住也很舒适。”吴荆分析得头头是道。


“很多的人都觉得中国人有钱,随便卖套北上广的房子就能在美国买个HOUSE(独栋别墅),其实不是这样。”吴荆告诉《解放日报》记者,虽然很多中介广告上 美国的HOUSE都很便宜,但在纽约、芝加哥这样的大城市,HOUSE还是相当贵的,再加上物业费,是一笔很大的开销。

“我毕竟不是在美国常住,也不是很 清楚迈阿密的投资环境和文化范围,如果贸然买一个大HOUSE,以后出手会很难。但买酒店式公寓就不同,虽然房价比公寓贵了不少,但交给专业的酒店管理公 司打理,比较省心。”


最终,吴荆花了23万美元买了套80平方米的房子。除去酒店管理费用和成本,她实际获得的收益占房租的45%左右。虽然在旺季,酒店每晚的住宿 价格能达到200美元,入住率也能达到九成,但扣除物业费、管理费等各项费用后,平均每月的收益只有1200美元左右。“租金还没有我北京的房子贵。”吴 荆说。


事实上,在美国炒房的成本很高。首先,地产商在确认购房者本人入住后,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。


某移民投资公司总经理总结认为:“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。


购房流程复杂繁琐

与国内的购房流程相比,美国的购房流程细致琐碎得多。“想在看房那十几天的行程内把买房的事定下来是完全不可能的,必须专门再去一趟。” 北京某律师事务所的一位律师殷国华说。


美中贸易发展协会美国总部负责房地产业务的副会长RobEmerick详细讲解了美国购房流程。

与中国不太一样,购房者想在美国买房,第一步必须找一个房屋经纪人,也就是房屋中介,因为在美国,即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国,房屋经纪人这个行业很遵守职业道德,一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况,甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。

在美国找到经纪人之后,购房者必须和经纪人签订购买代理合同,并和经纪人确认要购买什么样的房屋以及付款方式。由于一般中国人在美国没有绿卡,也就没有信用额度,是不可能贷款的,只能用现金支付,但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金,只要经纪人同意,就不会有什么问题。

随后,购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时,经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管,以表明购房者的诚意。如果买卖不成,一般情况下定金会全额退还,除非合同中另有规定。另外与中国不太一样的一点是,尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金,但是买方是不用掏这笔钱的,一般都是由卖方支付这笔佣金。

与经纪人进行完前期的工作后,经纪人一般会找出符合购房者要求的房子,并和购房者一起参观这些房子。由于美国没有期房出售的制度,买到的全是现房,所以购房者可以一边参观一边了解周边环境、社区等等情况。


看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步,在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看中心仪的房子后,购房者可与经纪人根据周边房子的价格确定一个合理的房屋价格,并开始审阅未签署的合同。

接下来重要的一步是购买保险。购房者可以自主选择保险公司和保险额度,最主要的保险有三种:房屋结构保险,这种保险主要针对将来房屋的结构性损伤投保,但是也可以对屋内的家具电器投保,保险有效期5~10年,300~3000美元;产权保险,这种保险主要是针对房屋产权可能出现的问题,一旦房屋产权出现问题,这种保险会赔付一切损失,300~700美元;homeowner'sinsurance,这是一种很复杂的险种,赔付的范围包括很多情况,比如主人自己在家吸烟,把房子给烧了,或者客人来做客,在你家里受了伤。


有统计称,交易时,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险(放心保)费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

想用美国房地产市场洗钱,其实很难

美国法律对洗钱防范严厉,在美国买房洗钱有可能,但操作困难。


美国有严苛的反洗钱法。银行存取现金凡是金额一次超过一万是必须要报备FBI反洗钱调查组的。即便变通的“每天存取九千,连存数个月”这种擦边球也不行,这种大额度的现金转移,如果不能说清来源用途,被查到了一定会以洗钱罪名法办。前“台湾总统”陈水扁儿子陈致中就曾因洗钱罪,在纽约购买的豪华公寓被美国政府拍卖。


买房换绿卡梦想很遥远

吸引购房团成员的不仅仅是房屋,还有隐伏于房子之后的对于美国绿卡(永久居留权)的追求。美国像是一种魔咒,吸引着每一个购房团成员。美国绿卡不仅是一种身份,还有实际上的实惠:有了绿卡之后,可以随时进出美国任何一州;可在美国任何地点工作、居住和拥有属于自己的事业;子女可就读美国各大专院校,可付与美国居民相同的学费,节省庞大的教育费用支出,且子女在就学期间可合法工作等诸多便利。

一位美国房地产投资商在接受《环球时报》记者采访时就介绍说,理论上,有50万美元就可以通过投资购买美国房,并可以去申请EB-5投资移民绿卡,但最终还要落实到美国移民局等有关部门是否批准。


事实上,对于想在美国购置房产的中国公民来说,拥有50万美元以上的合法收入是买房与投资移民一起办理的前提。然而,虽然有实力掏出50万美元的人不在少数,但中国公民到美国投资买房绝不是“不差钱”一句话就能搞定的,他们还必须面对美国移民法和国土安全法的相关规定。已有移民律师呼吁,买房是商业行为,移民办理由美国政府管理,美国有完善的法律制度,不要轻信“购房办绿卡”之说。


美国房屋持有成本很高

纽约房地产经纪人吴世英说,美国的房屋持有成本高,一般大城市交通便利、好学区的房子房地产税和物业费都很高。

位于曼哈顿的一套200万美元的公寓,每月的物业费加房地产税大约2500美元(约合1.5万元人民币)至3000美元(约合1.8万元人民币)之间,一套60万美元的小公寓每月在1000美元(约合6094元人民币)至2000美元(约合1.2万元人民币)之间。新泽西、长岛等地一个200平方米左右带小院的独立住宅房地产税每月1000美元左右。

而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。


全美华裔经纪人联合会会长、南加州房地产经纪人熊宝宝说,衡量房地产价值要从两个方面综合考量:其一是出租价格减去持有成本(房地产税、物业费、维修费、空置率等等)除以买价,每年在加州能获利5%左右就很不错了,在得克萨斯等州利润可能会高一些;其二是房屋增值潜力。

人民币兑美元的限制

如果几个买主同时看中了一个房子,卖主通常会选择有良好信用记录、有现金一次付清或者由可靠的美国银行提供贷款的买主。人民币换美元通常会受到数额的限制,而美国的大多数银行不愿意为外国买家提供房贷,即便有少数银行愿意为中国买家提供房贷服务,通常要求首付额度高于普通美国人。

不在美国工作的外国人很多时候只能全款买房

美国纽约的华人地产中介魏曦介绍,在美国绝大部分州,对于在美国长期工作居住的外国公民来说,买房子的程序和本国人无异,只需要提供两年以上的工资单,证明有能力偿还贷款(月供必须在月收入28%以内),就可以向银行贷款买房。


而对于不在美国工作的外国人来说,除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款,否则只能用全款买房

来自NAR的数据表明,将近70%的中国买房者都是现金付款。

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