陈志武:中国家庭资产79%在房产 房价下跌财富将缩水

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导读:2014年春节之后,有关“房价涨跌”的话题再次被炒热,随着大量楼盘被频频传出“降价跑量”,甚至是大幅下降的消息,整个楼市都仿佛被一层乌云笼罩,“唱衰”成楼市的代名词。 但据时代周报记者针对北京的一些关注度较高的楼盘进行勘查发现,虽然成交量呈现持续低迷,但却并未如一些媒体和开发商所宣传的那样,出现大幅度降价的项目,拿出来做促销的房源,仅是少数名额,而且是户型不好或是面积偏大的,有的所谓优惠活动仅仅举行了很短时间便匆匆结束。所谓的降价楼盘也是多为“噱头”大过实际。 但是,不可忽视的是,下半年房地
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2014年春节之后,有关“房价涨跌”的话题再次被炒热,随着大量楼盘被频频传出“降价跑量”,甚至是大幅下降的消息,整个楼市都仿佛被一层乌云笼罩,“唱衰”成楼市的代名词。

但据时代周报记者针对北京的一些关注度较高的楼盘进行勘查发现,虽然成交量呈现持续低迷,但却并未如一些媒体和开发商所宣传的那样,出现大幅度降价的项目,拿出来做促销的房源,仅是少数名额,而且是户型不好或是面积偏大的,有的所谓优惠活动仅仅举行了很短时间便匆匆结束。所谓的降价楼盘也是多为“噱头”大过实际。

但是,不可忽视的是,下半年房地产企业在销售业绩的压力之下,为了快速回笼资金,或许会进一步加大“以价换量”策略的力度。

房价“跳水”言过其实

作为在北京第一个推出“无首付”的项目,珠江四季悦城(资料、团购、论坛)在京城名声大噪。

在去往通州亦庄马驹桥项目的路上,记者沿途看见该项目的广告牌,上面剽悍地写着“无首付,14800元/平方米,全精装”等字样,相比于均价3万元/平方米以上的亦庄周边楼盘,显得十分的诱人。

可是让人深感意外的是,在如此诱人的促销宣传下,前来看房的人却并不多。

“‘无首付’活动6月8日就已经结束了,这只是我们和搜房网的一个活动。”售楼处人员告诉时代周报记者,这个活动只是一个短期的促销活动,只持续了十几天,现在已经恢复正常。

据了解,其所谓的零首付计划是,需要在第一周内先支付10%的毛坯房款和97%的精装修款,比例约占11%,剩余首付款要在9月30日前付清,其正常的首付款比例仍是50%。而珠江四季悦城的实际销售均价是25000元/平方米,而并非宣传中的14800元/平方米。

“所谓零首付可以说是‘噱头’大过于实际,吸引眼球才是开发商的真正目的。”有知情人士向时代周报记者透露。

无独有偶,同处于亦庄的改善型项目—亦庄金茂悦也采取了类似的促销措施。

“一成首付”是北京“亦庄金茂悦”项目开盘过程中的一项优惠措施。意为在项目开盘后,只需支付一成首付,首付款的剩余部分只需在半年内支付完毕即可。

“这只是我们方兴地产十周年推出的一项活动,只有30套房源。”亦庄金茂悦的售楼人员向时代周报记者介绍。

北京城建海梓府虽与亦庄金茂悦一路之隔,但却是率先打起了所谓的降价促销的套路。

今年5月,有媒体爆出北京城建海梓府项目以“团购房”为名,推出了特价房源,单价接近8.5折,直降40万元。报道称,北京城建将其开发的海梓府项目均价下调至3.2万元/平方米,明显低于开盘时的3.5万-3.6万元/平方米,下降幅度达到3000-4000元/平方米。另城建海梓府还推出了单价为2.88万元/平方米的100套团购房源,成为京城迄今降价力度最大的楼盘。

时代周报记者实地探访发现,城建海梓府虽然均价上有所下降,但却并没有媒体所报道的那样夸张,而其之前竖立在售楼处门口的“28800元/平方米起,抄底墅质精装洋房”的室外广告也是早已不见了踪影。

“这个活动到5月末就截止了,现在项目的销售均价在3.3万元/平方米左右。”城建海梓府的工作人员告诉时代周报记者,这次做团购促销只是为了把去年底开盘的楼尾房卖完,并不是楼盘降价。

亚豪机构市场总监郭毅也向时代周报记者表示,开发商是想通过“大幅降价”的宣传,吸引更多的购房者前来购买。

三座大山推动房企“以价换量”

今年以来,房地产市场经历了一轮由成交萎缩、库存积压、中小企业资金告急为标志的“寒潮”,虽然并未迎来大规模的降价风,但楼市的下行趋势却是日趋明显。随着成交量的持续疲软,房企们的业绩也是十分惨淡。

据中原地产市场研究部数据显示,目前30多家上市房企发布了前5月销售数据。其中,销售业绩同比下降的房企达17家。

而据亿翰智库最新的2014年top30企业完成率排行榜显示,上半年业绩完成年度销售目标40%以上的大型房企仅15家,而完成年度销售目标过半的大型房企仅恒大、万科、旭辉、越秀四家。

相对于业绩的惨淡,去年土地市场火热而带来的高库存压力也在今年显现。中原地产统计数据显示,截至6月20日,北京楼市库存达到80844套,创下18个月以来的新高。

与此同时,截至6月25日,2014年上半年北京市商品房签约面积为267.54万平方米(剔除保障房),总成交额为714亿元,成交额同比下降超过30%,成交面积则创下历史最低纪录。

面对着高库存的压力、销售目标惨淡、成交量疲软、资金链紧绷的多重压力,加快推盘速度,平价入市,降价跑量也成了房企们不得不面对的问题。

“第三季度,楼市调整依然将持续,开发商前期销售情况不好,三季度资金链压力更大,因此综合来看,三季度房企降价行动将更加实际一些。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者。

继6月份北京33个房产项目集中入市后,7月份北京商品住宅供应量仍然有增无减,亚豪机构统计数据显示,7月北京共有36个项目计划开盘,月度开盘项目数量已连续5个月超过30个。

在36个新项目中,在已经给出定价的17个刚需项目中,有9个项目将会以平价或低于市场预期的价格入市,所占比重超过总数的一半。

在兰德咨询总裁宋延庆看来,如今的市场已经步入了一个调整期,而这轮调整与2011年、2008年、2004年的调整不同的是,这轮调整不是因为宏观调控而导致的,而是因为供需结构的变化而导致的,可称之为内调,这种内调可能影响比较深远,并不是几个月就可以逆转的。

下半年,为了冲业绩,不排除一些企业为了冲业绩而降价跑量的可能性。

“对于北京市场来说,房价降价的概率在增加,如果不积极推盘,那么可能未来定价方面会更显劣势。”房地产评论员严跃进告诉时代周报记者,从整个市场购房心理看,观望情绪还在强化。房企如果要快速回笼资金,会继续采取“以价换量”的策略,但是在“微刺激”和各地地方政府放宽入户政策和变相松绑限购的救市措施下,楼市也有回暖的迹象,房企也应抓住这个难得的机会,实现其销售目标。

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