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据中国之声《央广新闻》报道,近日,独立经济学家金岩石发表了一篇关于合理房价与楼市的讨论文章,他用房价收入比来计算合理的房价,得出上海和北京的房价与收入之比高达15.9倍和22.3倍!另据理论公式推算,北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4000多元。

金岩石表示,用房价收入比来计算合理房价,国际货币基金组织(IMF)提供的2012年数据是:新加坡4.4倍,纽约6.2倍,而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍。另外,有人用2011年的公开数据,根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平,北京、上海和广州的合理房价分别仅仅为每平方米4387元、4831元和4573元。

这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明行之有效,为什么在中国就不适用了?

金岩石先生认为,首先因为中国是人口大国和货币大国,中国的城市化史无前例。这两个理论公式的前提是:第一,人口不流动;第二,货币不增长。但在中国的城市化浪潮中,这两个前提根本不存在。尤其是在中心城市,人口和货币在流动中积聚集中,这是城市化进程中不可逆转的趋势。

另外,从财富理论看城市,看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动:其一,高房价补偿原住民,购房者用现金赎买稀缺空间,并让一部分原住民自愿退出竞争;其二,高房价延缓外来人口的流入,并让竞争力较弱者被迫放弃竞争;其三,高房价提升城市人口的整体素质,让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。

金岩石认为,合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间的关系应该是相互制约,共同决定着“人的城市化”。据此判断,中国城市化可谓大局已定,未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿,区域分布将呈现“二八”格局:50%以上进入特大型城市群,30%左右进入二线中心城市,其余20%分布在若干中小城镇。而政府真正的挑战则是:如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。

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