情与法的较量-评《一房多卖引发的连环诉讼》

——评《一房多卖引发的连环诉讼》

北京大成律师事务所高级合伙人 李燕青

看了法制周末记者《一房多卖引发的连环诉讼》,得知以下基本事实:

房地产开发商因欠高金山款而被高金山诉到法院,法官调解以开发商2套毛坯房抵顶部分欠款;高金山缴纳了过户税费,2套房屋登记在高金山名下;高金山对2套房屋进行了改造装修;高金山实际入住争议房屋五年之久;高金山用2套争议房屋抵押给银行贷款,办理了他项权证。乌优娜、徐环环认为高金山抵债得来的2套房产她们购买在先。包头中院撤销了高金山抵债调解书,再审认为高金山与开发商恶意串通取得2套争议房产;中院执行裁定强制高金山将2套争议房屋执行回转给予乌优娜、徐环环。

从以上事实可以看出:房地产开发商一房两卖,但因高金山办理了房屋过户登记成为2处房产的物权人,且因办理了抵押按揭贷款,银行成为2处房产的抵押权人;乌优娜、徐环环虽购买了争议房屋但因没有得到而成为房地产开发商的债权人。而且此时高金山的房屋已不是乌优娜、徐环环当初购买的毛坯房,而是进行了改造、装修,设定抵押的房屋。

对于一房两卖的处理,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条已作出明确规定:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

具体本案,乌优娜、徐环环应该依法向房产商主张违约赔偿,但乌优娜、徐环环向物权人高金山直接索取房屋,但包头中院竟然不可思议的违法予以配合。

一、没有任何执行依据的强制执行。

《民事诉讼法》第二百三十六条明确规定“发生法律效力的民事判决、裁定,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行。”

包头市中级法院将高金山房屋执行给乌优娜、徐环环却没有依据任何生效裁判文书。作为中院执行法官,不可能不懂执行依据的是生效裁判文书这样基本的法律常识。特别是高金山书面提起执行异议后仍不撤销错误执行裁定,就不单纯是法官法律水平问题了。况且乌优娜、徐环环购买的是毛坯房,高金山对房屋进行了改造、装修、设定了抵押,就连小学生都能得出房子前后已经不同的结论,执行法官明目张胆直接将这样的房子给予乌优娜、徐环环,当然不是水平问题而是违法办人情案。乌优娜陈述其嫂子原包头市人大主任没有干预本案,显然无法令人信服。

二、毫无根据的“恶意串通”认定。

构成恶意串通需具备两个关键因素:恶意和串通,缺一不可。但法院仅仅认定了高金山以房抵贷的恶意,没有认定串通。认定高金山恶意用的是明知,再审判决书如此表述“高金山……明知调解涉及的房屋在其发生债权债务之前由徐环环、乌优娜购买,如果以此房屋抵顶欠款,将侵害案外人徐环环、乌优娜的合法权益。”但对高金山为何明知徐环环、乌优娜购买争议房屋没有任何证据支持。徐环环、乌优娜购买了争议房屋没有告知高金山;也没有到房屋登记机关进行预告登记、抵押登记,高金山也不能从公示机关知晓;甚至法院将争议房屋执行过户给高金山时乌优娜连执行异议都没提,高金山更不会知晓。可见,法院认定恶意串通纯属主观臆断。

相反,包头市中级法院对高金山诸多证明善意的事实完全不予理会:法院主持调解;市场价抵债;房屋在房产登记部门无权利瑕疵记载;法院执行过户;从物业拿到钥匙;补缴全部建设费及物业费;将不具有基本生活设施的房屋进行改造;装修入住;抵押按揭贷款等。

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