扫码订阅


夜幕降临,位于营口沿海产业基地的五矿豪生大酒店裙楼灯火通明,然而,裙楼之上的客房亮灯率却不足一成。与该酒店紧邻的是一个名为“丽湖名居”的楼盘,这个建筑面积约18万平方米的住宅小区已基本完工,但入住率依然为零。这一项目的开发商西藏藏业集团营口开发的三个项目都已陷入僵局。

这只是营口近年来房地产开发“大跃进”后遗症的冰山一角。《第一财经日报》记者在营口实地走访多日后发现,恒大地产(03333.HK)、佳兆业(01638.HK)、中南建设(000961.SZ)、嘉里建设(00683.HK)等大牌房企在当地的销售均遇到很大的困难,一些中小开发商更是度日如年。

面对楼市僵局,地方政府显然坐不住了。

日前,一份名为《营口市住建委2014年二季度重点工作要点》的政府文件指出,市住建委将积极做好促进房屋销售工作,制定全年外销工作方案,拟定4月下旬召开营口地区春季房屋交易会。

目前,2014年营口春季房交会优惠政策已经出台——在4月1日~30日期间个人购买商品房,经各区财政部门房交会现场认证,给予购房者契税全额返还政策,同时,在这一时段购房,办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。

在营口,这样的救市政策十分常见。2013年,营口市政府牵头房企赴黑龙江省的齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯,内蒙古通辽、赤峰开展房地产项目巡展和房屋销售活动,并在北京举办专场营口房地产推介会,促进营口的房屋外销。

多位在营口从事楼盘销售工作的人士均认为,营口的房子确实太多了。几乎每个人都会提到的是:“老城区其实还好,主要问题在沿海产业基地、营东新城以及鲅鱼圈。”一位曾经在沿海产业基地某楼盘做销售的人士称:“把沿海产业基地形容成是‘鬼城’毫不夸张,有些楼盘甚至一套也没卖出去。”

危机蔓延

五矿豪生大酒店的业主方中国五矿集团在营口的日子并不好过。财大气粗的五矿已在营口沿海产业基地“砸下”百亿元。

营口沿海产业基地位于营口老城区的南面,是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一,最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年,五矿集团在这里圈下30平方公里土地,成立了五矿(营口)产业园。

然而,在土地财政的驱动下,当地产业的升级速度远远赶不上房地产开发的速度。大量的土地被迅速出让,产业却无法及时导入,最终让沿海产业基地陷入萧条。最直接的表现是,该区域的楼市已每况愈下。目前,沿海产业基地至少有20多个在售楼盘,其中大约有一半的项目已经停工或烂尾,夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。

“这些楼盘虽然看着没人住,但实际上不少已经卖出去了。”一位出租车司机对记者表示,“平时很少有人到沿海来,我们到这地方也是绝对‘不打表’,因为根本没有回程客。”

高空置率与销售困难不断蔓延,危机开始显现。

在沿海产业基地的核心地段,一个名为“澄湖建鑫城”的烂尾楼盘格外显眼,锈迹斑斑的钢筋斜插在天空,生锈的脚手架外滤网游魂似地随寒风摇曳。该项目由香港建鑫集团打造,于2011年6月9日奠基,在规模宏大的开工仪式上,建鑫地产相关负责人曾表示:“选择营口,看中的是营口未来的发展趋势,它有一个大发展的前景。”

澄湖建鑫城的遭遇并非个案。2012年底,沿海产业基地“星汇奥城”项目的开发商因延期交房不得不在当地媒体上公开发表了一封名为《致广大业主的道歉信》。值得一提的是,星汇奥城项目的土地已经被开发商质押,为关联公司的另一个地产项目发行信托提供风险担保。

泡沫与危机也在营口的鲅鱼圈板块蔓延。鲅鱼圈是闻名东三省的旅游景点,这里可以看到“夕阳落海”的奇观,夏日游人如织。傍上了旅游地产与沿海经济的双重概念,鲅鱼圈的房地产开发甚至比营口老城区更为狂热。

有数据显示,鲅鱼圈至少有50个楼盘在售,若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算,这里的开发面积已超过1000万平方米。事实上,鲅鱼圈单个楼盘体量动辄就超过100万平方米,其中不乏万科、嘉里建设、中南建设等大牌房企的身影。

嘉里建设发布的2013年年报显示,其在中国内地的物业有8%位于营口,总建筑面积约50万平方米。万科在鲅鱼圈也出手不凡,营口万科“海港城”占地约54万平方米,总建筑面积约120万平方米,项目将分十期开发,目前在售的是一期房源。

早于万科进驻鲅鱼圈的中南建设的日子并不好过。中南建设2013年年报显示,营口“中南世纪城”项目规划建筑面积35.3万平方米,截至2013年底,结算面积为0,销售面积为7.29万平方米,楼面地价仅800元/平方米。不过,营口房地产交易中心网站显示,中南世纪城的占地面积为42.3万平方米,规划建筑面积为112万平方米。

中南世纪城的一位售楼人员对记者称,目前有六栋高层在售。“鲅鱼圈的房子确实过剩,一些小开发商‘跑路’的消息时有传出,但我们是上市房企,你完全可以放心购买。现在这边人气是不太行,但将来肯定会好起来。”

记者在鲅鱼圈看到,这里的在售楼盘数量已经和营口老城区相当,在宽阔的马路两旁,亦有不少已经停工或是烂尾的项目。为了促销房源,当地开发商已是无所不用其极,打地基就售房、一成首付、一年半内分六次付清全款等“打擦边球”的手段都已被用上。

一位当地人介绍,鲅鱼圈属于旅游区,对外来人口有一定吸引力,但一年中就夏天三个月“比较火”,确实有一些吉林人和黑龙江人会到鲅鱼圈买房。但由于严格的限贷政策,这样的外来新增需求在鲅鱼圈的天量供应面前也显得苍白无力。

死结何解?

周末,营口房地产交易中心大门紧闭。一位在门口晒太阳的工作人员说,这里周末都不上班。在国内许多城市,周末应该是房地产交易中心最为忙碌的时段。

“小伙子,是想买房子还是卖房子?”在交易中心门口,营口本地人李阿姨喊住了记者。在表达了购房意向后,她热情地向记者推销自己的房子。“我手里有两套回迁房,地段很好,南北通透,面积55平方米,总价只要19万元。”

去年才取得这两套回迁房的李阿姨还没有办理产证,这样的卖房行为并不合规。李阿姨告诉记者,这几年当地政府在棚户区改造上花了大力气,当地老百姓或多或少握有几套房源。

看到记者有些犹豫,李阿姨表示:“如果你真想买,价格都好说,要看房就一定要在今天下午,我明天就要回沈阳去了。说实话,我急着卖,要给儿子在沈阳买房凑个首付。”

在营口房地产交易中心外的广场上,有许多像李阿姨这样的卖房人,他们将房屋信息手写在纸板上,手持着到处吆喝或者就干脆将小纸板贴在地上。

李阿姨的经历背后是营口遭遇人口净流出的现实,这对于当地的天量库存无疑是一个坏消息。

一位曾到营口考察的开发商称:“除了鲅鱼圈可以吸引小部分外来人口,营口其他区域的人口偏向于净流出。更为重要的是,营口的房屋不限购但限贷,外地人在营口想要买多套房只能付全款。”

一位在东三省有大量投资的开发商对记者称:“对于开发商来说,廉价获得大量土地储备的意义,不仅仅在于能够造房子,还能提高公司的整体估值,进而可以获得抵押贷款,这能够在某种程度上解释,为何这么多开发商愿意涌入营口。”

“处于泡沫中的主体很难意识到自己的危险境遇,因为泡沫本身就是一种非理性的繁荣。”上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中对《第一财经日报》记者表示,“鬼城”对于中国经济而言是危险的“火药桶”,可谓“前人投机,后人遭殃”。

巨量供应压顶 多家房企巨头“坐困”营口

营口,这个踩着城镇化鼓点跃进的滨海城市,因为房地产投资的狂热而经济增速多次位居辽宁省第一位,在全国房地产市场高歌猛进的2013年,营口却因为楼市明显供过于求屡屡登上“鬼城”榜单。

营口市统计局公布的数据显示,2010~2012年,营口平均每年的房屋施工面积为2628万平方米,同期,年平均新开工面积为1222万平方米。上海一家房企负责人推断,营口目前的商品房库存至少有2000万平方米,去化周期至少为40个月。

与鄂尔多斯、温州、神木等地不同,营口的房价没有经历过暴涨,但其天量供应与有限需求造成的市场僵局亦是房地产泡沫的另一种表现形式。

滑铁卢

营口地处辽东半岛中枢、渤海东岸,现辖鲅鱼圈、站前、西市、老边四个行政区,一个沿海新区及大石桥市、盖州市,户籍人口约235万,城区人口约120万。在经济版图上,营口是辽宁省沿海经济带和沈阳经济区这两大国家战略唯一叠加的重要交汇点,众多大牌开发商对这里的潜在商机趋之若鹜。

万科A(000002.SZ)、大连万达、保利地产(600048.SH)、恒大地产(03333.HK)、佳兆业(01638.HK)、嘉里建设(00683.HK)、中南建设(000961.SZ)、中国五矿集团等数十家大牌房企在这里安营扎寨,项目体量动辄上百万平方米。

《第一财经日报》记者实地走访后发现,除了万达与万科项目的去化略好外,其余房企均在营口遇到了不同程度的销售困难。

双向十车道的渤海大街横贯营口市区,在这条大道的最东边,六栋三十多层的楼房顶端,恒大城三个大字格外显眼。记者以购房者的身份走进售楼处,一位昏昏欲睡的保安看到购房者的到来,显得非常惊讶。

营口恒大城占地约33万平方米,总建筑面积超过100万平方米,首期房源于2011年开盘,目前,仍有大量剩余房源可售。“现在均价4800元/平方米,还送1500元/平方米的精装修。”一位售楼人员告诉记者,目前四栋楼已是现房,另外两栋还在建。

上述售楼人员表示:“如果你现在买,付完首付以后,公司才开始为房子进行装修,然后到9月份就可以直接入住。”对于这样的特殊安排,售楼人员解释称:“如果我们一开始就全部精装修,等你入住的时候不就旧了嘛!”

一位资深工程师告诉记者,这样的安排背后是该项目已经陷入滞销的尴尬,由于销售周期太长,开发商甚至不敢对同一幢楼内的房源进行统一装修。

记者在恒大城停留的半个多小时里,没有一个购房者前来看房。这样的冷清场面也出现在与恒大城仅一街之隔的佳兆业龙湾项目。该楼盘占地面积47万平方米,总规划建筑面积同样超过100万平方米。

据一位售楼人员介绍,龙湾项目于2011年开盘,目前洋房产品已经卖得差不多了,但小高层房源仍十分充裕。“总共有几十栋,现在开出来两栋,各个楼层都有,毛坯均价在3400元/平方米左右。”

“营口人似乎不喜欢住高层,特别是远离主城区的高层房源更是难卖。”该售楼人员告诉记者,营口现在人均估计有两套房子,整个房地产市场很不景气。“我们项目所在的营东新城情况还好点,沿海基地那边情况更差。”

曾经重兵布局三四线城市的恒大地产和佳兆业均在营口拥有多个项目。2010~2011年,恒大地产一举在营口拿下三幅大体量宅地,合计规划建筑面积超过300万平方米,大有围城之势。

2011年7月2日,恒大进军营口的首个项目——恒大绿洲开盘,首日销售总额超2.3亿元,一度在当地引起轰动。然而,恒大绿洲的热销场面并没有在另外两个项目中延续,几度延期开盘的恒大江湾,甚至在很长一段时间内,销售量仅为个位数。

当地一位房产代理公司人士告诉《第一财经日报》记者:“恒大在营口的三个项目,几乎‘黄掉’两个,佳兆业的情况同样不好,龙湾项目卖得不好,另外一个项目君汇上品卖得还不错,但是价格很低,之前还陷入了房屋质量纠纷。”

除了恒大、佳兆业,保利地产在营口的项目销售亦难言乐观。位于恒大绿洲对面的保利香槟花园占地面积约33万平方米,建筑面积120万平方米,首期于2011年开盘。据保利地产最新发布的2013年年报,保利香槟花园2013年签约面积5.89万平方米,累计签约面积13.89万平方米,开盘约三年后,已签约面积仅占项目总建筑面积的11.58%。

“恒大绿洲和保利香槟花园在营口算卖得不错的,你可以想象别的项目境况有多差。”上述房产代理公司人士称。

在营口,房屋质量纠纷、延期交房、工程烂尾,甚至开发商“跑路”都不算是大新闻。在营口几个新城区,随处可见大量已交房、入住率却极低的小区,不少烂尾楼外的脚手架生锈严重,广告牌上的购房热线早已无人接听。

天量供应压顶

统计资料显示,2012年,营口的房屋施工面积达到创纪录的3171万平方米,同期,鄂尔多斯的房地产开发施工面积为3978万平方米,但GDP总量是营口的2.65倍。

中国指数研究院提供给《第一财经日报》的数据显示,2011~2013年,营口共出让商品房用地660幅,合计建设用地面积2794万平方米,规划建筑面积6314万平方米,成交楼面均价578元/平方米,平均溢价率不到1%,合计土地出让金314.52亿元。若按照营口235万户籍人口推算,近三年营口的新增人均建筑面积达到26.87平方米。

“这是一个很恐怖的数据!”上述大型开发商代表告诉记者,“我们根据国家统计局公布的数据测算每个城市的近四年人均新增建筑面积,营口在全国排名前十,但它仅仅是一个整体实力排名靠后的三线城市。一般情况下,我们公司会严格按照这个数据筛选新进入的城市,排在前二十的都坚决不会进入。”

三四线楼市“没那么简单”

只有恒大地产(03333.HK)董事局主席许家印还在力挺三线城市的房地产市场。

在3月31日的业绩发布会现场,许家印三次强调,三线城市市场不行的观点是错误的,2013年恒大地产的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

但这并不能解释,恒大地产从去年开始将拿地重心转移到北京、上海等一线城市的举动,而且一向标榜只在三四线城市拿便宜地块的恒大地产,在北京、上海等城市甚至不惜高价抢夺地王。

《第一财经日报》记者此番调查的三个三四线城市中,恒大地产在其中的连云港和营口两个城市都有项目,除连云港有一个项目在售且销售业绩还算可以之外,连云港另一个项目拿地三年有余几乎闲置,营口的项目销售业绩也不尽如人意。

连云港和营口是否都属于许家印所说的三线城市中的“个别情况”?事实上,佳兆业(01638.HK)早在恒大地产之前就已经收缩了三四线城市的布局。

企业的投资选择其实已经说明了一切。

城市招商的正反面

拿地容易、地价便宜、政策优惠等,都是房地产企业选择三四线城市的重要理由。

的确,在土地财政的发展模式下,地方对土地出让、发展新区都有着强烈的欲望,尤其在经济发展有迫切需求,同时又有大量土地可供出让的三四线城市,都会向有实力的大型房地产企业抛出“绣球”,希望借助这些企业的入驻投资吸引更多的企业进来。

绿地集团在连云港经济开发区的遭遇就是一个典型案例。在绿地集团进入连云港后,保利地产(600048.SH)、恒大地产及卓越集团都陆续进入该区域。

但这些房企在连云港的开发“蜜月期”刚过,就迎来当地政府换届,城市发展重点发生重大转变,当初政府描绘的区域规划前景成为泡影,项目发展也随之遭遇阻滞。

绿地集团一位区域公司负责人对《第一财经日报》记者称,绿地集团选择项目有三个要素,即“捆绑”地方发展城市副中心、配套先行、大盘模式。连云港项目在城市规划重点变化,前两个要素都不复存在,项目遭遇困境难以避免。

有连云港当地业内人士告诉记者,在连云港经济开发区,有不少项目都已经烂尾。就在绿地世纪城不远处的汽配城,“建好后就没人了,老板也不见了”。还有更多的项目只停留在规划中,或半途夭折。

在营口,恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入鲅鱼圈板块,在这些公司的项目开工后,周边又有数十个项目陆续拔地而起,市场严重供过于求,企业此时已欲退不能。

三四线楼市“没那么简单”

事实上,当连云港、营口及常州每年上千万平方米的土地供应都转化为实实在在的房子时,这些城市的经济发展水平、人均可支配收入及人口基数等都不足以撑起一个足够大的市场来将这些房子完全消化。

而且这些城市基本上都属于人口输出型城市,当地到一二线城市发展的人口并不在少数,因此,当地的房地产需求增长并不明显。

虽然这两年人口流出趋势有所减弱,同时也有一部分在一二线城市工作的人员回流置业,但这些需求对于三四线城市巨量的市场供应而言,仍然是杯水车薪。

更重要的是,三四线城市的低地价并不意味着高利润率。金辉地产连云港公司相关负责人对《第一财经日报》记者称,在三四线城市开发地产项目的利润率其实还不如一二线城市。“绝对值在那里,三四线城市的项目单价上涨几百元,对购房者来说就是10%的概念。而在不少一二线城市,房价的上涨基本都是千元起步。”

他建议,企业要想在三四线城市深耕,除了跟紧政府的发展方向外,还需要把握准客户的消费习惯和消费心理,同时对项目的产品设计及成本控制有一定的要求。“有时候一个项目的赢和赚可能就在那几百元之间。在三四线城市,几百元要涨半年,这需要企业对自身的综合能力有足够的了解。”

猜你感兴趣
发表评论
发表评论

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明铁血立场。

全部评论
加载更多评论
更多精彩内容