[原创]居民自住购房补贴和住房保障的适宜办法


一、对居民自住房补贴和保障宜取的具体办法

土地是无价宝,在自住购房适宜补贴和住房保障没有普及和市场化条件下,居民总收入结余增长总额的大部分,都会随着土地潜在价值的显化,经由购房款转变成土地出让金,所以土地出让金的管理和使用很重要,在经济社会发展中具有战略意义。自住购房适宜补贴和住房保障的普及也有重要的战略意义。

1、出让土地价值可收尽收,用作居民自住房补贴和保障

政府在商品住宅建设用地出让时,宜使土地价值可收尽收,所得资金作为政府用于中产居民自住购房适度补贴和低收入居民的住房保障的专项基金。在这种补贴和保障全面稳定实施后,可以逐步取消商品住宅限购政策。由于土地奇缺和居民执着置业的特殊国情,土地的市场价值若不尽量转化为政府的上述专项基金,就会转化为房地产开发商的超额利润,所以政府对土地的价值,应采取可收尽收的政策。

政府宜严格管理商品住宅用地出让收入专项基金的使用,使该基金优先用于中产居民自住购房适度补贴和低收入居民的住房保障,剩余的款项才能挪作他用。此种专项基金数额巨大,须严格接受各级人大专门机构、政府审计机构、纪检监察机构的严格监督。

2、“共有产权房”和“廉租房”的无缝对接办法

政府对中产居民自住购房适度补贴宜采取“共有产权制”,即政府与购房户按双方约定的出资比例合资购房,按出资比例确定双方各占所购住房产权的比例。根据自住购房户的收入情况,政府出资和产权占比可在10%至100%之间取定。政府所持“共有产权房”的产权比达100%时,“共有产权房”就过渡到了廉租房。当廉租房住户收入改善后,可向政府购买所住廉租房的部分产权,即过渡到“共有产权房”。

上述办法中,廉租房也是广义的商品房,特别之处仅在于购买和持有者是政府。廉租房可适时转变为商品房方式运作,有助于廉租房与“共有产权房”的无缝对接,可提升政府在这方面的运作管理效率、降低运作管理成本。政府用廉租房相关土地竞价出让收入和相关产权流转税收入,回用于购买商品房作廉租房,总的来说费用不会增加。这样,政府一般不直接筹建廉租房,而是在市场上购买或向开发商按图定购。

“共有产权制”购房前,政府与购房户书面约定:政府按购房权份比例和房产面积,向“共有产权房”购房户收取适量的租金。廉租房签订租约时,当然也会约定适量的租金。

当政府对“共有产权房”出资比例在10%时,其房型宜大到按购房户的每个成年人40平方米计算的建筑面积(单身50平方米),对于政府出资比例达100%的廉租房,其房型宜小至按住户每个成年人25平方米计算的建筑面积(单身30平方米)。居民自住购房补贴和住房保障标的房型面积,按住户成人数和每个成人对应住房面积计算,避免产生离婚求“共有产权房”或“保障房”现象。

“共有产权制”补贴办法的优点,是促使购房居民爱惜房产,并努力工作增加收入,且有逐步将“共有产权房”的政府权份全部买下的积极愿望。

政府宜每两年核定一次“共有产权房”购买户的收入水准,相应调整政府和居民所持“共有产权房”权份的比例。原则上宜使“共有产权房”购买户承担的购房费用与其家庭年收入的比(即“房款收入比”,与“房价收入比”概念对应)保持在约10到20倍(单身户则宜取15到30倍,避免产生离婚求“共有产权房”现象)。具体“房款收入比”需据经济社会效应仔细综合权衡确定,使绝大多数居民在购买“共有产权房”权份之余,都还有经济能力去作必要的修养、学业深造、文化生活享受等有利于素质提升的消费。

“共有产权房”中政府与参购户的权份比变更,宜尊重参购户的意愿。宜在原签合购协议中约定,权份变动涉及金额,以所购房原价及自购房年至权份变动年之间每年CPI(消费物价指数变化率)复合累积总变化率“CPI复积”计算,即权份变动时每平方米价格,等于,原始购房每平方米价格×(1+ CPI复积)。由于各年平均CPI会明显低于商品住宅价格增长率,所以这种房产权份变动时房价计算办法,会鼓励参购户积极创造经济条件向政府购买“共有产权房”权份。

应在网上公示所有“共有产权房”购买户主姓名和购房权份比例,以及所有廉租房受益户主的姓名,接受公众监督,防止权力寻租,也防止“共有产权房”购买户和廉租房受益户虚报低收入。

上述办法的类似政策近几年已在数个城市较大范围试行,效果较好。

3、自住房补贴和保障办法的经济社会状态调控效用

降低房地产调控的综合成本

与行政限购办法相比,上述对居民自住购房适度补贴和住房保障办法,能直接解除居民在住房方面的的困难或过重经济负担,其全面实施后,广大居民都能安居乐业,中低收入居民不会忌讳再出现新地王,政府不必用行政手段压住土地潜在价值的逐步显化,从而可用市场化手段促使土地节约使用、高效利用。

对居民自住购房适度补贴和住房保障办法全面实施后,能以市场化办法取代行政限购办法,调控投资和高享受购房规模。房地产市场可较平稳地运行。有利于经济社会的稳定发展。

上述购房补贴和住房保障办法全面实施后,可让市场在房地产资源配置中发挥决定性作用,可提升政府对经济社会有关状态进行调控的效率,降低调控成本。

政府间接调节、市场直接调节投资购房的规模

实施上述对居民自住购房适度补贴和住房保障办法后,可改由市场途径调控投资和高享受型购房规模。这两种购房不享受政府的任何补贴,因此会真正面对无价宝土地潜在价值逐步显化产生的高地价,这样比较符合市场规律,也可防止投资和高享受型购房大概率获取快速暴利,保护市场的稳定性。

政府每年的商品和保障住房建设用地出让面积中,实际有一部分是自住购房和保障住房所需的土地(前面论述过,廉租房可适时转变为商品房方式运作),另一部分是投资和高享受型购房所用的土地。因居民自住购房和保障住房所需土地面积比较稳定,所以政府掌控商品和保障住房建设用地出让总面积,就可掌控投资和高享受型购房所用的土地分类总面积,在社会购买力测算基础上进行这种掌控,可调控商品住宅建设用地的竞价出让价格,从而将投资和高享受型购房年均总面积调控在适宜的量域。

事实上,因居民投资总购买力所限,在可预见的将来,我国无价宝土地的潜在价值,都不可能在土地竞价出让中彻底显化,即我国土地价格向更高价续升的大趋势几乎是看不到极限的,所以,未来很长时期内,只要政经形势基本稳定,任何时候投资购房都有升值的潜力,不确定的只是升值的早晚和快慢。若政府调控得当,投资购房就不会有快速暴利。

必要的配套政策

采用上述政策的同时,仍须继续严格实施禁止囤地的政策。囤地可轻松获利,但会使市场失衡,妨碍经济社会计划的落实,会提升政府对经济社会治理的难度和成本。

政府宜对居民拥有的超出自住所需面积的房产征收阶梯制房地产税,每个家庭成人平均拥有的房产的建筑面积中的免税部分,宜以100平方米为限,超出的面积就宜征税,无论其婚姻状况如何。按成人计算房产免税面积,可免生离婚避房产税现象。房产税宜实行阶梯制税率,即居民家庭成人平均拥有住宅超基准面积越多,税率越高。

由于土地资源短缺的国情,对别墅类等低容积率商品住宅开发项目,宜课“商品住宅建设用地容积率调节税”。

采用上述政策体系,商品住宅建设用地出让金(居民自住购房和住房保障专项基金)是巨量的,将比目前多很多,这种土地出让金的收入和支出,各级人大专门委员会的监督、审计机构的监督、纪检监察机构的监察是很艰巨的工作。这是反贪腐、反权力寻租的顶级重点领域之一。

必须有遏制房产开发商们哄抬房价的有效办法。居民首套自住购房和保障房开发项目,可作为专门类别,采取项目招标的办法,加强监管,保质、保量、限制开发利润。

二、相关的两个国情

1、地少人多的国情

我国人均土地面积很少,且山峦、戈壁、沙漠占地面积大,以至人均耕地和城市建设用地面积特别少,土地资源奇缺,耕地面积不足。土地在我国实际上是无价之宝,这是我国的特殊国情。

政府不可能长期以低价大量出让商品住宅建设用地

现在我国每年必须大量进口食用大豆、蔬菜和饲料玉米,意味着耕地面积已不够用,所以从战略层面来说,不可能长期以低价大量出让商品住宅建设用地,而只能是按年根据居民自住购房和投资购房新增需求,相应以挂牌竞价的方式出让适宜面积的商品住宅建设用地。

决定商品住宅建设用地出让均价的直接因素

一般来说,在社会经济基本稳定的情况下,在商品住宅价格年均变幅基本稳定的状态下,居民对商品住宅年均购买需求总面积会稳定在某量域,商品住宅建设用地年均需求总面积也会稳定在某量域,所以政府对此种用地年均出让总面积的掌控,就是此种用地出让均价主要的直接决定因素。

决定商品住宅建设用地出让均价的内在导因

决定商品住宅建设用地出让均价的内在导因之一,是国家在粮食安全方面所付出的综合成本。因为耕地不够用,所以国家需要储备大量的粮食和准备用于外购粮食的外汇和黄金,以保证粮食供应安全,这些都需要付出巨大成本。

决定商品住宅建设用地出让价格的另一个内在导因,是城市现代产业单位土地面积可以创造的财税收入。

随着经济的持续发展,国家在粮食供应安全上所付出的综合成本持续增长、城市现代产业单位土地面积可以创造的的财税收入持续增长,使商品住宅建设用地出让价格也有持续增长的内在势能和客观倾向。

2、居民执着置业的国情

国人有重视置业的特殊传统。为了购买自住房,国人宁可省吃俭用,超负荷工作,牺牲必要的修养、深造、文化生活,也要执着坚持。若自住购房经济负担过重,购房居民的生活质量会降得过低,不利于其身心健康和素质提升,如果很多居民处于这样的生活状态,则不利于国民素质的整体提升。

国人有了积蓄,不倾向于消费,作产业和证券投资也较少,而是倾向于用小部分积蓄购买金银作保值储蓄,并以大部分积蓄购置房产。国人投资购房也很执着,再贵也要买,数套、数十套或更多,即使空置也要买。这是天性、文化、地少人多的物情使然。

三、商品住宅市场价格变化的客观倾向

1、商品住宅“房价收入比” 有续高的客观倾向

在政经形势基本稳定时,地少人多的国情,使商品住宅用地年均出让总面积有限、商品住宅年均新增面积有限,再加上居民执着置业的国情,就导致商品住宅均价有随居民年均收入增长而“水涨船高”的客观倾向,即导致“房价收入比”(普通型住宅均价与户均年收入之比)有维持在高比值的客观倾向。

因为国人执着的置业传统和吃苦耐劳的天性,在“房价收入比”达40倍时国人普遍还会去买房(因居民平均工作年限是约40年),再加上居民对每年通货膨胀率的考量,估计“房价收入比”高达50倍时都还会有不少的国人去购买自住房。投资购房者对高“房价收入比”的承受度更高,是可能将“房价收入比”推到50倍以上的潜在主要力量。

2、决定商品住宅均价的主要因素

在社会经济基本稳定的情况下,在市场对资源配置起决定性作用的情况下,建筑要素价格年均增长率会稳定在不高的值域,商品住宅开发和销售经营项目年均投资回报率也会稳定在适宜的值域,所以商品住宅市场价值中的非土地成份的年均价格增长率也会稳定在不高的值域。因此,商品住宅建设用地出让均价,是商品住宅均价主要的直接决定因素。而前文说过“商品住宅建设用地年均出让总面积,是商品住宅建设用地出让均价主要的直接决定因素”,所以商品住宅建设用地年均出让总面积,也是商品住宅均价主要的决定因素,虽然是间接作用因素。

3、实施对居民自住房购买补贴和保障政策的必要性

在地价很高,以至“房价收入比”很高的情况下,尚未获得保障房和自有住房的居民在住房方面会有很大的经济困难,没有稳定的住房条件,居民素质提升就缺乏必要的小环境。而一般居民以自己的经济能力去购买价格高企的自住房,则在衣食住行之余,缺乏经济条件作必要的修养、深造、文化生活享受、优生优育,这就会影响其本人和后代素质的提升,因此政府宜据经济能力逐步全面实施对居民自住购房的适度补贴和对低收入居民的住房保障,避免居民在住房方面承担过高经济负担。

本文内容为我个人原创作品,申请原创加分

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

猜你感兴趣

更多 >>

评论

评 论

更多精彩内容