2014楼市预言帝:三条主线将会影响房地产市场


华远地产董事长任志强:三条主线将会影响房地产市场

2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。其一是GDP和房地产市场关系。如果宏观经济转好,地产通常会受到打压,一旦GDP增速有所下降,地产将会被视为重要推动力。预计今年的宏观经济不会太好,也不会太差。

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华远地产2.38-0.02-0.83% 第二条主线是供给。根据中国指数研究院1月2日发布“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示,全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。由此可见,土地供应量增加的趋势会持续,一方面,通常土地两三年后才能上市形成供应,市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给局面下,也难以形成更大规模的供应。另一方面,部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

第三条主线是改革。越市场化,对企业越有利。市场化方向明确以后,证监会会逐步放开房企融资审批,审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业,20个以上500亿企业,市场集中度会越来越高。

世联地产董事长陈劲松:一线城市租金将持续上涨

1.2014年房地产市场软着陆。看供应,2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加,需求在放缓,如果是这样的话,今年市场要着陆,硬着陆就是最不希望发生。

2.行业总成交面积进入中期高位平台,但增速放缓。2013年行业取得了历史性的突破,到了7万亿住宅销售总额,这是因为之前开工量高,但是2011年开工量已经出现了拐点,也就是说增速开始出现放缓了。

3.50个城市是关注重点,二线城市比一线城市表现更好。在一线城市,30亿元拿一块地都已经很不容易了,地价太高了。所以今年二线城市,也就是以省会城市为主导情况开始出现,一线城市扎堆现象消减一些。

4.二三线城市商业泡沫凸显,价格回调。

5.投资客不会明显增加。今年投资客可能还要少,房地产去投资化的趋势越加明朗。

6.35岁以下是绝对的需求的主力,占比会持续提升。

7.大者恒大,行业集中度迅速提升。前20名开发商占房地产份额快速上升,上升的幅度超过以往,前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化,就是大者恒大,越来越大,能力越来越强。

8.开发商利润和ROE下滑,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

9.过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

10.一线城市的现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

广州中原地产项目部总经理黄韬:一线城市市中心依旧会出地王

预计今年的房地产市场会保持稳定,总体的情况是稳定中略有上升。不过局部将会是有升有跌。如广州的中心城区价格将会继续上升,而供应量大的郊区和二三线城市楼价将有可能会下跌。总体的成交量将保持稳定,特别是今年下半年市场消化了“穗六条”影响后,成交量将会上升,不过应该不会再出现如2013年那样井喷的状况。

土地方面,长效机制的推出以及农村集体用地流转的改革等,都将为土地市场带来新的变化。不过目前,很多地方“土地财政”的现状还没改变,能否在今年内得到改变,真是未知之数。预计今年类似广州等一线城市位于市中心的地块依然会出现地王,这由土地的稀缺性决定。同时,近期也留意到北京又再推出限价房和“自住型商品房”用地,保证普通刚需阶层(夹心层)的利益。2013年11月,近一个月北京即推出153万平方米的保障房用地,其中包含公租、经适房、限价房及自住型商品房用地。不排除广州也会仿效。当这种特殊制定的房屋地块达到20%时,就会影响到市场,造成周边楼价的下跌。不过,即使是今年推出地块,要明年才能推出市场,要到明年才会对市场产生影响。


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