北京房价目标转向“保持稳定” 控涨难题待解


对于各地方政府而言,房价调控目标本就是一场明知不可为而为之的游戏。

2014年北京再一次定下了“保持房价稳定”的房价调控目标。1月16日,北京市长王安顺在参加第十四届人民代表大会第二次会议时表态,2014年,北京将继续严格执行房地产调控各项政策,坚决保持房价基本稳定,促进房地产市场平稳健康发展。

这是北京自2012年以来连续第三年制定房价目标,其中,2012年是“稳中有降”,2013年是“趋稳”。

不过,尽管北京市连续两年提出稳降的目标,但结果却并未尽如人意。如今的北京房价,即使是具备保障性质的自住型商品房,也都在2万元/平米左右。而从2013年下半年以来,一路疯狂的土地价格更是让“房价稳定”成为一项几乎不可能完成的任务。

调控从严

按照王安顺的要求,为确保房价基本稳定,北京2014年限价、限购等调控政策需从严执行。

事实上,从2013年第四季度开始,北京市的楼市调控政策就已经开始收紧。10月底,北京市住建委出台了以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”,要求限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%,且套型建筑面积以90平米以下为主,最大套型建筑面积不超过140平米。

随后,2013年12月,北京住建委开始限制高价楼盘的预售审批,要求其体谅政府控房价的难处,挺过年底。

但时至今日,北京市住建委依然未能给受限房企“放行”,进入2014年以来,北京市住建委还未给任何一家房企发放预售许可证。

事实上,在此之前,以十八届三中全会所提出的“市场和政府分开”为原则,业内普遍预测,2014年北京市对高价楼盘的限制会陆续放开。

但结果却并未如此。一位业内人士对记者表示,如果2014年,依然存在需求过盛、开发商涨价意愿较强的情况,限价审批可能会比2013年更严。

“现在市里对控房价仍然盯得很紧,一直要求相关部门尽快拿出有效办法,”一位接近北京住建委的人士告诉记者,“因为从去年9月份开始,北京市的房价上涨压力就一直比较大。”

就在“京七条”出台的前一天,国家统计局发布2013年9月份房价数据,北京因同比涨幅超20.6%,名列全国70个大中城市房价涨幅第一位。

而在北京市住建委限制高价楼盘预售审批之前,北京又一次因同比涨幅超20%,在70个大中城市中名列前茅。

知情人士透露,北京房价调控政策从严执行,很大部分的原因源于来自上层的压力。

“中央在去年的部分会议中仍然提到了房价调控,并点出了6个城市在年底前要完成房价调控,这其中包括所有的一线城市。”业内一位知情人士告诉记者。

而北京作为国家统计局名单领涨的城市,据记者了解,也在去年年底被住建部联合监察部重点约谈,并要求在尚未解决供需矛盾前,在2014年继续执行好楼市调控和房价稳控工作。

高地价之殇

但是,摆在王安顺面前的,是北京地价疯涨的难题。在地价动辄每平米三四万元的现状背后,“保持房价稳定”的提法看上去就显得似乎有点苍白无力。

1月15日,鲁能地产以42.4亿元成功竞得北京丰台区南苑地块,溢价率49.8%,配建自住型商品房面积6.9万平米,接近总住宅地面积的90%。

“这一地块住宅部分不是特别多,只有7万多平米的住宅部分,其中6.9万多平米要配建自住房,所以这个价格算是比较高的。”中原地产总经济师张大伟对记者表示。

但事实上,这样的高价“抢地”场景在2013年全年都在北京土地市场不断上演。

其中,2013年通州台湖区域共有7块经营性用地成交,最高楼面价达到19000元/平米。据亚豪机构分析,当时台湖区域仅有一个项目在售,售价约15900元/平米左右。

2013年“京七条”出台后,要求加大自住型商品房用地供应,而11月份成交的亦庄及东坝地块多含有自住型商品房等土地配建用地,但尽管如此,开发商拿地积极性依然高涨,成交的价格也近乎失去“理智”。

这其中包括,恒大以51.35亿元拿下的东坝地块除去配建自住房外楼面价达到5万元/每平米;由首开与住总联合体拿下的亦庄开发区地块除去配建自住房外楼面价达到5.8万元每平米。

据北京市国土资源局党组副书记、副局长张维日前介绍,2013年北京住宅地供应大增,住宅用地的价格上涨明显。2013年,北京住宅用地平均价格为9328元/平米,同比上涨43%,比2010年9月的历史高点8862元/平米上浮5%,达到历史新高。

在这样的土地价格下,北京要想实现“保持房价稳定”的控涨目标,似乎很难。

链家地产市场研究部张旭认为,增加住宅类土地配建面积,是政府在保障性资金有限的情况下,借助市场力量,增加保障覆盖面的被迫之举。但应该看到的是,配建政策也将普通商品住房供应推向“高端化”。除去配建面积,普通商品房的楼面价格越来越高,这必然导致未来建成商品房后的房价也将越来越高。


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