中国大变革:我们何时能买得起房?[观察家 第55期]

沉思的奥勒留 收藏 116 42000
近期热点 换一换

铁血网提醒您:点击查看大图

第十八届三中全会于今日闭幕,改革是此次会议的重点,这次的改革不仅涉及国家经济结构等宏观方面,同样重点关注了收入分配、户籍制度、土地制度等诸多关系着百姓切身利益的民生问题,因此有人称此次大会“开启了中国改革开放历史的新时期”。有人预测改革将加速房地产泡沫破裂,如果是这样的话我们就真的买得起房子了,就像现在的美国,可国家经济和民众生活会如何呢?

铁血网提醒您:点击查看大图

自从新政府上台以来对中国社会的改革就没有停止过,从地方到中央,从政府到军队,各种反腐举措层出不穷,这确实大大改善了中国干部队伍的作风,但这只是改革的第一步。下一步的改革将落实到财政体系、金融部门、土地、要素价格、政府职能转换、收入分配、户籍等社会管理制度领域。

铁血网提醒您:点击查看大图

而三中全会推出的改革蓝图可能会带来三个方面的影响:增加市场配置资源的作用,促进中长期供给能力;缩小收入差距,提升消费率,降低储蓄率;加速房地产泡沫的破裂。过去10多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断,财税扭曲,金融压抑,社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升,以及银行无度放贷等。

铁血网提醒您:点击查看大图

就拿80、90后来说,摆在我们面前的一个更现实的问题就是买房子的问题。上一个十年从00年代开始,是一个房价持续上涨的十年。新十年现在已经开始了,大家发现苗头又是要上涨的趋势。最新的数据显示,除了温州以外所有大城市的房价都在上涨。中国新一届政府领导下的新十年,会不会还是房价上涨的十年?或者上涨的支撑力度到底足不足,还是真的是积聚越来越多的泡沫。

铁血网提醒您:点击查看大图

中国现在处于非常关键的状况下,未来十年很难维持房价持续增长,那样的泡沫太恐怖了,政府也必然干预,并且也不符合经济规律。而另一方面,正因为现在已建立的既得利益群体非常强大,所以大家都希望看到关键的改革,否则社会发展很难再持续正常下去,但是既得利益群体是不可能轻易作出让步的。

铁血网提醒您:点击查看大图

从中国看到的现实也可让我们理解,世界几千年历史上没有哪个国家总能在调整政策体制时一直理性的作出选择,就是因为经济增长繁荣一旦持续一段时间之后,个人难免自我膨胀,越来越非理性的自信,下一步就开始进行一些很愚蠢的事,自己砸自己的脚。没有哪一个社会可以完全避开人的行为规律。所以十八届三中全会的若能向世界证明我们跟其他的国家不一样,尽管有很多利益群体的阻挠,但国家仍能在关键时刻做出必要改革,那么世界就会更进一步佩服中国做事情的理性,做事情的决心和干劲。

铁血网提醒您:点击查看大图

现在有一种疑问,就是三中全会如果在土地政策制度上有变革的话,包括推进更多的农地直接入市和十八亿亩耕地红线,土地供给增长可能会导致房价暴跌,甚至会快速的下跌。也有人担心增加土地供给可能房价跌了,但是粮价会涨起来,粮食安全会受影响。在十八亿亩耕地红线放不放开和土地自由入市上存在两种观念,房子和粮食到底谁更重要?

铁血网提醒您:点击查看大图

中国经济现在的泡沫越来越大,这本身就告诉我们,中国房地产泡沫有可能破裂,而且离我们越来越近。拿美国为例,2007年到2010年,根据美联储的数据发现金融危机冲击的三年里,美国十分之一最富家庭的财富大概平均增长百分之二,而中等收入家庭的财富平均缩水将近40%。为什么会出现这种现象呢?就是因为,中等收入家庭的财富几乎超过百分之百都是放在房地产上的,而美国最富的十分之一的家庭,除了房地产以外,他们更多去投到股票、债券、基金等各种领域。

铁血网提醒您:点击查看大图

回过头来说,既然房地产泡沫破裂的后果这么严重,到底如何才能避免呢?有专家指出要避免这种情况,必须对现行房地产制度进行改革,其中需要重点研究如何摒弃土地财政,打破土地出让地方政府垄断和房地产市场城市垄断,并在一定的条件和时间下,放开农村商品房市场的开发。这需要进行土地和相关法律制度的改革,这可能是一个渐进的过程。

铁血网提醒您:点击查看大图

最后再来说说中国房市泡沫破裂后,会给普通老百姓带来什么影响。1、生产萎缩,房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条,股价下跌,企业运营陷入困境,相应的就是民众大量下岗。2、消费锐减。地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值,由于经济不景气和个人收入水平的下降,居民对未来怀有不同程度的忧心,因此会减少当期的消费,也就是你觉得“钱紧”只能看不敢花了,比如现在的美国。

铁血网提醒您:点击查看大图

3、经济增速下降。个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境,令大量企业倒闭及裁员,跟上面两项联动形成恶性循环。4、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,失业人数剧增,社会民怨会增加,这种怨愤不仅会导致犯罪率上升,更有可能被国内外反华势力引导利用,让中国成为下一个埃及、叙利亚。

铁血网提醒您:点击查看大图

铁血网提醒您:点击查看大图

铁血网提醒您:点击查看大图

本栏目相关聚合页已经正式上线,如想看更多本栏目往期内容请登录铁血视角

]-----------------------------------------------------------------

]本文专供铁血网(http://www.tiexue.net)使用,转载请注明出处,本文配图和部分文字来源于网络,权利归原作者所有


本文内容于 2013/11/12 12:51:33 被沉思的奥勒留编辑

115
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事 精选

热门评论

一套房子 从开发商拿地 到 钥匙交给客户

7成的价格是以各种税费缴纳给政府的

1成的利润

2成的建筑成本,包括建材,人共,监理费等

目前我了解的高层住宅的建造成本大约每平米2000,甚至不到。

现在城市开发的大了 二三线的地皮不好卖了,想征收土地税来增税,美国的土地税是在确定财产私有制的急促上来征收的。每年大约1%-3%左右

各论在94税制下的地方政府行为

一直有流行说法是地方官员被考核GDP,a所以,各个官员拼命去发展地方经济,做高GDP。考核GDP是不错,可是这玩意太玄乎,造假很容易,而且没办法去核实,上级官员也不是傻子,或许他自己也是这么干的,能相信你报的所谓GDP?其是,现实情况是,可以说绝大部分官员所关注的并不是这样,一个市长,就像一个家长,主要关注的是怎么赚钱养家糊口。

一个县,那么多公务员,教师,医生都是国家的人,他们要发工资,要养老,要福利,这个必须得满足,不然这些人不满意,书记县长也就没办法混。想想就明白了,要是你是一个员工,老板不给你工资或者给很少,你会听他的不?肯定不会。

除了养人之外,还得做点别的事情,学校要建立,公路桥梁要修善。等等。这些事情也要做的,不做,老百姓不答应,被人指指戳戳,滋味肯定不好受。

而这些事情,必须得花钱。没钱,啥玩意都没有。

所以说大部分地方官员真的没那么多精力去管什么GDP考核,主要精力是能拿到真金白银,有钱了,可以搞些政绩工程,可以孝敬上级长官,才能更上一层楼。

梳理一下自94年税制改革后出现的一系列重大社会政策。

94年税制改革。地方政府变穷了,中央富有了。央地博弈就开始了。

1、地方:搞虚开增值税发票-----------中央:虚开就算犯罪,枪毙

2、地方:继续搞虚开增值税发票------- 中央:金税工程。堵死虚开之路。

3、地方:强化农业税征收,搞得百姓怨声载道------中央:废除农业税

4、地方:强化计划生育罚款-----------中央:出台社会抚养费条例

5、地方:卖地方国有企业------------中央:国企改革,抓大放小,搞中央大国企垄断,赚钱的归中央,亏本的你地方看着办。

6、地方:卖公有房产----------中央:房地产改革,住房私有化,老百姓没房子住地方负责。

7、地方:卖土地-----------中央:房地产调控(在进行中)

8、地方:修路收费搞钱--------中央:废除二级以下公路收费,其他公路有收费年限30年

9、地方:没办法了,我发债-------中央:发债吧。一看不对劲,赶紧要停了

10、地方:跑步前进,多拿转移支付-----中央:转移支付逐渐制度化

11、地方:搞大项目-------中央:要发改委审批,环评否决

12、地方:税制改革吧-----中央:正在研究.....

13、地方:征收房产税-----中央:要试点,要研究

14、地方:我打黑-------中央:我反腐败

史无前例的国企改革

在对中国农村进行两项政策的掠夺后,农村的经济基础遭到了破坏,基于农村的财政创收基本上走到了尽头。地方财力增长出现下降的局面,这时候,政府开始把目光转向城市。

1998年,在94税制实施4年后,中国开启了史无前例的国企改革。许多人,许多家庭的命运也从此改写。

国企改革的背景比较复杂,多种因素交织。

一是国企效率低下,冗员众多,许多国企不仅不赚钱,而且还依赖于政府补贴。给政府造成了严重的财政负担。

二是地方财政紧张,急需找到财政增收的途径。在94税制的影响下,这些国企,即使是盈利的国企,其大部分税收都被中央收走了,地方得到的很少,一旦亏损,还要地方财政补贴。

一句话总结是:有的母鸡不下蛋,有的母鸡下蛋在别人家,结局是只有杀之。杀了还可以吃点肉喝点汤,养着只是负担。

在农村财政收入增长放缓,甚至负增长的情况下,改革国企,为地方财政,国企改革进行就理所当然了。

具体措施开始是减员增效,对效益不好的,实施国企职工下岗政策,把工人们推向市场,让其自谋生路。

后来是管理层收购和出售给其他私营企业。

这两项措施无疑不仅给地方政府带来了很大的收益,而且甩掉了许多包袱,所以地方政府推行的积极性相当高。

前面讲国企改革主要集中在地方政府甩掉大量的财政包袱,特别是那些经济欠发达的省份,基本上搞光了。

但是在一些经济比较好的地方,因为财力比较充足,对国企改革是比较渐进的,也取得了很大的成就,成为后来经济发展的一个重要引擎。这些地方也是中央国企改革的一个重要缩影。

下面谈谈中央企业的改革。

中央企业改革是在中央有足够大的财力的情况下开始的。也早就了大量共和国长子。

主要的以中央财政兜底兼顾制度改革进行的。

一类是很重要不能倒下的企业。如四大国有商业银行,一些重要军工企业。对他们的改革方式是,成立四大资产管理公司。把这些企业的呆账、坏账剥离给他们,让这些企业保留核心优质资产。其实这些呆账坏账很多,都是成百上千亿的,一般来说,剥离是不可能的,但是中央政府有银子的情况下,是完全可以做到的。

二类是很基础的行业。如邮政、铁路。他们经营业绩尚可,就是处于要死不活的状态。对这些企业实施特殊的财政补贴、税收优惠,垄断经营等政策。如对邮政实施8531(印象中是这个,请邮政的兄弟们补充一下)财政补贴,给邮政营业税优惠,以及给邮政储蓄息差补贴制度等。

三是一些效益比较好的企业。如中国电信,中国石油石化等企业。对他们的改革也是剥离不良资产,且给予他们行政垄断的权力。

四是竞争性的行业的企业。一部分实施破产,一部分给予专营注册(如进出口公司,供销社,土特产公司等等)。这些公司没有能力参与市场竞争,但是可以获得进出口经营权,某种意义上具有行政垄断的意味。

当然,具体的改革措施有多种多样,但是不外乎上面提到的。当然由于多方面的原因,可能表述上有些出入,请各位朋友补充。

招商引资

招商引资已经搞了很多年了,前10年搞的很热烈,当然现在也是主打项目。

为什么要搞招商引资呢?

场面上说是发展地方经济(当然客观上也促进了地方经济发展),其实核心是为了地方财政收入考虑。 因为税制决定了,一家企业,只在某地生产,才能对该地有最大的财政贡献。生产企业增值额在整个产品周期中所占比重约70-80%。其税收贡献自然也是最高的。

所以,所有的地方政府都希望企业到他那里去办厂开公司,好做大当地的财政收入。

对于缴纳营业税的,那招商引资的效果就更加明显了。因此,就上演了近20年的招商大戏。

招商引资本来是很好的一个办法。可是这个竞争是太激烈了,全中国这么多县市区,几千个,都去招商引资,结果是地方政府跌价很厉害。

为了能招到商,引到资,各种想法层出不穷。地方政府是能送的都送了,送土地,送户口,送房产,送车牌,送工人,送水电等等不一二足。

企业老板也水涨船高,真老板假老板漫天飞舞,他们挑三拣四,坑蒙拐骗,骗吃骗喝,骗财骗色,各显神通。当然也有真想做企业发财的。

在过招中,有腐败,有欺诈,地方政府开门招商关门打狗,企业老板排污放毒,污染死你祖宗三代,各有悲歌,各有苦衷,各有解恨的办法。闹剧天天在上演。

住房制度改革

1998年实施了住房货币化分配改革,俗称住房制度改革。

这一制度改革就像一个打开的潘多拉魔盒,房子成为中国人民一个挥之不去的梦魇。

人活着主要是衣食住行。衣服可以穿破点,食可以吃差点,行可以两腿走,而住的方面是很麻烦的一件事情。

首先要解决有无的问题。有与无之间是一个飞跃性的过程,中间没有梯度。即使说你想住差点,那种花销也会令家庭伤筋动骨,因为房子是大投入。

1998年为什么要实施住房制度改革呢?

在94税制的影响下,地方财政吃紧,国企改革主要是甩包袱,同样住房制度改革也是甩包袱。

在以前,房子都是公家的,参加工作后,单位会给分一间单身宿舍,等你结婚了,你就有资格排队等待分房子。如果单位效益好,估计不用等多久就可以分到一套小房子。如果效益差,那么你就慢慢等吧,有的人四十、五十了还在住筒子楼。

盖公有住房,分配给职工,这些都需要钱,钱由谁出,有条件的国企自己出,其它单位,如机关、学校等没有收入的单位,只有财政出钱来盖房子。在那个时候,国企效益普遍不好,从一定意义上讲,这些全部由政府出钱解决了。

可在94税制之后,地方收入是大幅度减少,地方政府再也没有资金去盖房子了,干部职工住房成了地方政府背上的大包袱。

住房制度改革在这种背景之下就呼之欲出。

货币化分房奥秘在于:一是地方政府原本需一次性支出的大额资金,现在可以慢慢给了。地方政府从中甩掉了资金价值包袱,原来要贷款盖房子,要付贷款利息,呵呵,现在只要支付一点利息,不用出本金了。二政府公房供应大幅度减少。原来城里那么多人住房都要等政府解决,现在好了,归各个单位解决,各单位是有钱就发点住房补贴,没钱那就啥也没了。随着国企改革、兼并破产,下岗分流,货币分房最后只在公务员和事业单位中实施了。

政府通过住房制度改革,实现了华丽转身。

住房制度改革另一个是公有住房出售。

在甩掉解决新增人口住房的包袱后,对存量住房改革开始实行了。

政府为什么要甩掉那些公房呢?

一是公有住房虽然每月收点租金,算政府的一项收入。但是这个租金太少了,简直可以忽略不计。当然要搁现在,打死也不会卖掉了。

二是公有住房也要维修。许多房子都几十年了,这些房子要维修,维修费每年是一笔大开支。

为了解决这个问题,提高租金是一招,可是那会遭到抵制。令一种就是抛掉维修责任。最好的方式是,房子自己修,谁家娃谁抱。于是卖公有住房就开始了,几年之内,各个地方积攒几十年的公房就这样卖光了。那些先知先觉们在住房制度改革中完成了原始资本积累,成了有钱人。而这些人往往大部分不是国家干部和职工,而是那些无路可走,闯荡世界的人。

可耻的教育产业化

如果你是70年代末的人,最悲剧的是上完小学小学免费,上完初中初中免费,等上完高中准备免费上大学的时候,大学收费了,而且是收得奇高无比!

96年,国家部分高校实施收费试点,97年全面并轨收费,高等教育收费的大门从此打开。

那时候大学学费每年大约3000左右,约农村家庭2年的纯收入吧,城市家庭一年的收入,可见离谱到什么程度?

为什么实施教育产业化,有多种说法,一说是一个从美国回来的叫汤敏的人忽悠中央叫收费的。另一中说法是朱总为了内需,把巨额存款赶出笼子而制定的一个政策。

其实,这些都是表面的原因,其实真正原因是地方政府没钱了,没钱去投资高等教育了。

首先看看大学的构成。中国大学数目大约2000多所.这些大学除了一些直属中央的大学外,绝大部分是直属于各级地方政府的。

直属的意思就是归谁谁拿钱去养。

在94税制影响下,地方政府的财政收入已经是很紧张了,再拿一大笔钱去养那么多高等学校,纷纷觉得吃不消。

大学不像工厂,说关门就关门,是不能随便关门的,只有让他们活,但是不出钱养怎么活呢?

办法总比困难多。想出来了,收学费,而且是高学费。取名教育产业化

为啥要收高学费呢?首先一个是要养活学校及教师。其次要钱要搞学校建设。最后还可以从中搞点创收。

在2000年左右,如果你注意,许多大学的新校区,新大楼,新院系都在那时候建立起来的。大学改名面目前非,后来那些找工作的学生被招聘人员怀疑的目光搞的吐血。

大学扩招更是一日千里。

搞这些东西的钱从哪里来,从学生手上收回来的。如果你现在是一个大学生,坐在宽敞明亮的教室里,住在安装空调、卫生间的寝室里,可知道这些是你们学长、学长的父母用血和汗建起来的?

高等教育收费导致的后果是,许多家庭花光了所有积蓄,另一些家庭(主要农村)债台高筑。

教育产业化后出现了很多悲剧。几年后,中央政府才开始醒悟过来,对教育政策进行纠偏。一个是禁止学费的疯涨。二是建立贷款制度。三是设立系列国家奖学金和助学金。

总之,教育产业化的真正背景是94税制改革导致地方无钱去支持高等教育。与汤敏无关,与扩大内需

土地财政

土地财政这个词,虽然是一个新鲜词,想必大家耳熟能详。

在利用农业税和计划生育罚款搞伤农村、在利用国企改革和住房制度改革搞伤城市之后,各级地方政府的财源基本被洗劫的差不多。

在发展工业无法满足税收增长的情况下,地方政府不得不把目光投向了土地。土地是稀缺的,土地也是垄断的,为创收财政提供了几乎无限的可能。

前面讲的高速公路的飞速建设,其实这主要是对省级财政有利,对市县级财政基本上没带来什么好处,然而土地就不同了,是谁的就归谁,而且还处于绝对垄断的状态,地方政府想卖就卖,想卖多少就卖多少,主动权全部在市县级政府。

大约从2000年以后,中国的土地财政从萌芽到壮大,到现在的不可替代仅仅用了10多年的时间,在人类历史上也是绝无仅有。

每一个地方官员心里都明白,如果手上没有钱,没有搞钱的手段,地方经济建设和社会建设将无法开展,没有政绩,不仅得不到上级的赏识,也得不到为官之地的百姓和官员的支持,最后的结局是灰溜溜的黯然离任。

土地为什么成为政府关注的焦点呢?

一个是其具有天然的垄断性。

另一个是需求旺盛。在住房制度改革完成之后,地方政府甩掉了住房的包袱,但没有住房的市民总不能露宿街头吧 。必然要通过别的途径来获得住房,那就只有通过市场的方式来解决。全国那么多市民,绝大部分是没有住房或者住房条件都很差,这么多人在市场上购买住房,可见需求会多么旺盛?盖房子是需要土地的,房地产企业必须去找土地,集体土地便宜,但是国家禁止集体土地买卖。

其实最搞笑的是,集体土地不让买卖,国有土地却可以买卖,这个似乎逻辑不通,可事实就是这样吊诡。 最开始,地方政府把一些倒闭国企的土地卖给这些公司或个人(那时候个人也可以买哦,为什么后来不卖给个人了,主要是卖不起价)

按照法律规定,土地归国家和集体所有。国有土地主要靠破产国企腾退出来外,基本上手上没有多少存量,卖卖就卖完了。

然而,集体土地却是无限的,无疑极大的吸引着这些政府。下节再谈谈火爆的中国拆迁。

说一个往事:

在93年还是94年,国家开始卖房子(就是讲原来公有分配的房子卖给职工),当时一开始一套房子要1万多元(当时是很大一笔钱,因为很多人的月薪就是不到1百元);但是中国人的重产观念很严重,多数人马上买了(借钱也买),当时是李鹏总理(他当时好像主持工作);但是买完房子以后(注意,是以后!)朱好像是副总理主持工作了,这个卖房子的事情出奇地沉寂了一段时间,然后就传出新的政策,好像是说这个卖房子上次是只是卖了70%的,现在要补缴一部分钱,大家又交了每套大几千元,然后才买到了房子,但是这时候,买的房子已经不是开始时候谣传的所谓“所有权”了,而是70年的土地使用权。呵呵。

血与火的中国拆迁

前面在土地财政小节中谈到了在初期,地方政府主要以出卖破产国企土地为主。明显地,这些土地是非常有限的,没过几年,到2000年的样子,就被卖完了。

地方政府在转让这些土地中尝到了甜头后,面对土地枯竭,无法创收的情况下,首先看中了城市的老旧低矮房屋。

在2001年,国务院出台了《城市房屋拆迁管理条例》,为地方政府拆迁城市房屋提供了法律依据。这个条例实施后,城市房屋的价格不是很高,而且被拆迁的都是些老旧房屋,城市市民还是比较支持和配合的,甚至都盼着被拆迁。为啥呢?第一个是那些居民的房屋确实很破旧,环境也很差,普遍收入不是很高,无钱改善住房,地方政府拆迁无疑满足了他们改善居住需求的愿望。第二、那时候拆迁补偿相对是比较公平合理的。当时城市居民主要以蜗居为主,普遍是一大家子住在10-50平方的房子里,拆迁还房一般有都超过60平米,家庭人口多的还可以多分几套。为啥,地方政府愿意给呢?因为这些房屋大部分在1~3层为主,他们新盖的房子一般是6~7层。第三是市民对城市土地和房屋的价值没有认识,也就是说没啥投资概念吧。在这三个原因下,城市房屋拆迁基本上是平静的,也是双赢的。

经过三年的城市房屋拆迁,城市的房屋也基本上就拆的差不多了,开始出现无房可拆,无地可卖的局面。

为了解决无地可卖的局面,2004年出台了《土地管理法》,地方政府可以依法征收农村土地了,从此开启了中国血与火的拆迁。

土地管理法的出台,为地方政府出卖土地提供了几乎无限的空间,虽然最后实施了土地计划管理,但是收效也甚是微弱。

土地拆迁血与火的悲剧在与以下几个方面:

一是地方政府的利益最大化。这些地方政府希望通过农村土地征收迅速做大地方财力,开出价格非常的低,大大低于城市土地拆迁价格。他们的逻辑很搞笑,说你那个土地每年种地赚不了几个钱,给个20年的纯利润那是非常合理的。但是农民不这么认为,他们认为这些土地是自己家人世代的保障,价值远非那个什么农业生产的纯利润能解决。所以在你来我往中斗争不断。

二是被拆迁农民的保障缺失。地方政府只管征地,给点补偿就算了,以后你是生老病死与我无关。与城市拆迁户被保障起来差距太大。

三是房产价格的高企。让农民们的收入预期大幅度提高,要价也就水涨船高。

地方政府通过强权,逼迫农民就范,甚至不惜死人。为什么,利益太大了,一亩地用个几万到十几万征收,一转手就卖几十万,几百万甚至几千万。利益和其大,马克思说超过300%的利润,人民都不惜铤而走险,何况是几十,几百倍,甚至几千倍的利润呢?

在那个时候的中央政府的态度是:要中央让利税收不可能,地方政府自己想办法,你想干什么,我出台政策出台法律。

通过土地拆迁,地方政府获得了极大的经济利益,搞了很多钱。可是任何人和组织贪心是不知足的,因为中央政府打开了这些潘多拉魔盒,而且合法,哪个人哪个政府会有良心,有有节制呢?

为了获取利益,满足拆迁的需要,城管制度开始兴起了。


高企的中国房价

随着卖地的高歌猛进,地方政府获得了巨大的经济利益。目前虽然卖地收入总体上还在增长,但是收入的分化局面已经初步形成,一些地方还可以继续产生地王,而另一些地方,土地已经是无人问津了。为什么会出现分化呢?

一个方面是大城市如北京、上海等地,土地虽然卖得不少,可是那些地方需求太大,满足不了社会对住房的需求,间接也满足不了土地的需求。

另一方面,一些三四线城市和部分二线城市,因为前几年的卖地大跃进,卖掉许多土地,可是因为产业、人口、地理、环境等因素的影响,住房需求基本上已经被满足,可是那些已经卖掉的土地,却可以盖大大超过需求的房子。新增的土地因为偏远,无大的开发价值,所以买的人就很少,价格也上不去。

可是地方政府却过惯了好日子,所谓由奢入俭难,在土地收入下降(总量上没降,可是在三四线城市下降是很厉害的)的情况下,必然要寻找新的财源。

说实在话,找财源真不是一件容易的事情。他们发现发债是一条好路子,不过发债也不是很好办,比较受制比较多,可以有一个权宜之计,那就是在房子上做文章。

房子上怎么做文章呢?那就是制造高房价!!

高房价有什么好处呢?

虽然高房价不能像土地取得收入那样明显,但是其收入却也是非常可观。

高房价收入来源,一个是税收,销售不动产营业税税率为5%,还有教育附加,契税,所得税,印花税,城市维护建设税,个人所得税等税费约占10%。也就是说100万的房子,约要交10万的税收。有的地方为保障这些税收收入,在房地产交易环节规定了最低报税价格,如交易房地产只按照70万的价格成交,他们规定必须按100万成交价缴税。并且,这些税收全部归地方所有。

另一个是通过多收费来抬高房价,反正盖房子,买卖房子到底要收多少费,到现在还说不清楚,据从事房地产开发的人士讲,这些收费是远远超过税收的。

还有在房子持有环节也些收费,这些收费往往不是直接收取,而是加在水电气、电视电话等上面。

在一个地级城市,一年的房产交易量虽然不是很大,但是其交易规模制造的税收和收费收入超过增值税、企业所得税和个人所得税分成后总和的。可见维持高房价的利益的巨大性。

为了这些收入,地方政府不惜一切办法来抬高房价。

一是禁止房地产公司低价出售房屋。周久耕说的哦。

二是设定房地产最低计税价格,不管你成交价多少,超过这个价格按实际缴税,少于这个按照最低计税价缴税。

三是制造虚假房地产繁荣,高报当地住房成交价,建立房价上涨预期等。

可是,我说了,高房价毕竟是权宜之计,再怎么努力,再怎么遮掩,毕竟还是抗拒不了市场规律,如温州,鄂尔多斯,神木等地方就是证明。

为了长久之计,地方政府的根本出路在于促成房产税的推出,建立一个稳定的地方税源,彻底摆脱收入不确定之困扰。这解释了,为什么各地对房产税试点那么积极的原因。

一部分人认为,房地产税难以推出是因为腐败,是因为官员占有房产的原因。我认为这是错误的,也是不准确的,仅仅是情绪化的发泄而已。其实,房产税出台根本困难在于,收房产税和卖地是矛盾的。因为这在法理上讲不通,土地出让金在一定意义上是预先征收了税款,再征收一次税款是说不通的。房产税出台后,首先必然是取缔土地出让金,可是各级政府不想放弃这块肥肉,他们的想法是既收土地出让金又收房产税(低税率的房产税),如重庆和上海。可是在欠发达的地方却想比较高的税率征收房产税。这样必然造成房地产价格更高,对经济风险更大,中央政府是不愿意的。其次房产税出台后,对存量房产如何征税是一个很大的问题。因为存量巨大,距离70年到期还很早,收低了不行,收高了也不行。

不管怎么样。高房价对中国政治、经济、社会、文化的副作用是非常大的。这个是中央政府必须面对的,而对地方政府来说越高越好。

大家都在纠结!


楼主能告诉我中国有多少人没房子住吗,是自己的房子哦?gun回你的老家去,谁会买不起房。削尖脑袋往大城市挤,房价也是被你们挤上来的。稀缺的东西怎么可能会便宜。整天喊着自由市场经济,东西贵了又想到计划分配了。250一个。

房子怎么折腾都可以 ,就是不能动农民的耕地和小院 ,这是国之根本 谁动谁就是历史的罪人!

72楼 leilizhi521
任何商品都没有贵贱之分 只是你能不能买得起 你买不起还有别人买得起 为什么别人买得起你就买不起呢 我这不是唱高调 我也买不起房 但在我周围的人 不管是贷款 分期 借钱 还是有买房的 做不做房奴都是人为造成的 和社会有什么关系

天生的一副做奴才的贱命,当房价降到一千的时候,就单独让你花五千买,你不是有钱吗,装逼是要挨操的。

会开完,不好意思,让大家失望了!

116条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下