陶红兵:北京房价不高 四环内房价五年将破十万

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导读:专家:北京房价未来五年将破十万 日前,中国房地产研究中心测评的2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50出炉,再度领衔榜首的万科[简介 最新动态]等品牌房企又迎来一个大丰收。有人推测,销售业绩的持续上升,有可能会使房企的信心大增,从而导致涨价。面对这一问题,一些资深市场分析人士给出了各自的观点。 北京目前的房价不算高 高策地产服务机构董事长陶红兵一句惊人:“我觉得北京目前的房价很正常,一点都不高。” 陶红兵认为,北京的房地产市场实际上是面向全国的市场。在北京,我们不能按照北京的人均收

专家:北京房价未来五年将破十万

日前,中国房地产研究中心测评的2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50出炉,再度领衔榜首的万科[简介 最新动态]等品牌房企又迎来一个大丰收。有人推测,销售业绩的持续上升,有可能会使房企的信心大增,从而导致涨价。面对这一问题,一些资深市场分析人士给出了各自的观点。

北京目前的房价不算高

高策地产服务机构董事长陶红兵一句惊人:“我觉得北京目前的房价很正常,一点都不高。”

陶红兵认为,北京的房地产市场实际上是面向全国的市场。在北京,我们不能按照北京的人均收入来衡量其房价是否过高。因为北京的房价不应该是由北京人的工资性收入来衡量的,它应该是由全国的有钱人的收入来衡量的。目前,想到北京买房的有钱人有成千上百万,这些人的收入水平非常高,如果用这些有钱人的收入水平来衡量北京的房价的话,那么,北京目前的房价一点都不高。再次,如果把北京的房价和同是国际性大都市的香港房价比,北京的房价一点都不高,相反还差很多。

那么,为什么香港的房价这么高却不会出大问题呢?因为香港在保障房方面做得非常好,香港的中低收入者可以通过政府的保障房来解决基本的住宿问题,所以,不会出大的问题。我们过去在保障房建设方面的欠账比较多。

据陶红兵介绍,香港的保障房一般面积都很小,而且也没有独立卫生间,厕所都是公用的,这使得有钱人不会去染指保障房。但是在大陆,我们的保障房建设的样式和商品房差不多,这使得很多不符合规定的有钱人也去争抢保障房,使很多应该得到保障房的人反而被排挤在保障房的序列之外。

假如国家规定保障房的面积只能在60平方米以下,而且,只要保障房的拥有者购买商品房,就必须把保障房交出来,而且,保障房只能由政府按照原价回购,不能流向市场,这样保障房就可以一直掌握在政府手中,用于保障中低收入者的居住权益。但是,目前在我国,保障性住房可以流向市场进行交易,获得高额的收益,这使得很多有钱的人都想方设法进入到保障房领域,进而使得很多本该得到保障的中低收入人群反而得不到保障。

有能力购房就尽早出手

目前,有些业内人士预言,北京未来的房价将突破十万。对此,陶红兵表示,未来五年内,北京四环内的房价就能突破十万,甚至超过这一水平。如果不从根本上解决土地出让和住房分配制度的问题,按照目前的情况来看,北京的房价在未来的10年—20年内一定是上涨的。

就短期来看,今年下半年,北京的房价还将稳中有涨,但是涨幅不会高。因为目前政府通过各种行政手段调控,开发商目前也不希望用暴涨的方式来和政府对抗,政府通过限价等措施还是能够控制房价的涨幅的。另外,去年下半年到目前,北京市房价的涨幅确实比较大,这使得一些购房者开始观望,降低了一些刚性需求,这对北京房价的上涨能起到一定的缓和作用。

今年北京市成交的一些地块的价格都比较高,由于开发商不会赔钱卖房子,因此在地价仍然上涨的情况下,未来北京市的房价仍然会涨。但是,由于今年成交的这些高价地,大概在明后年才能入市,所以不会直接影响今年下半年北京楼市的走势。

陶红兵说,过去十几年,很多购房者都是从这样一种纠结的心态中过来的,想要买房,又觉得价格太高,不买房,又害怕房价进一步上涨。但是,当初很多购房者觉得很高的价格,到目前来看其实都是“地板价”。同理,现在有些购房者觉得北京的房价很高,但现在北京的房价与将来北京的房价相比也只是“地板价”,因此,购房者只要有能力购买,就应该马上出手去买房,不要幻想北京市的房价会往下走。

“北京不像一些二三线城市,需求不大,土地供应充足。北京目前的情况是,需求过大,而土地供应不足,所以北京的房价易涨难跌。”

买房的心中酸涩

卖房的偷着乐

调控终将选择市场手段

这样的楼市正常不正常?

如同今年屡创历史新高的气温一样,北上广深一线城市的房价也一齐创出历史新高。虽然目前房地产市场仍处于调控之下,但很显然,北京等一线城市的房价涨幅已远远超过今年3月底各地方政府所制定的控涨目标。

据链家地产[微博]市场研究统计,截至7月29日,北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米,环比6月同期上涨9%,同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米,创下历史最高。

房价一路上涨已成为不可改变的事实,而处于楼市不同维度的人群对房价增长的感受和观点也自然不同。本报记者分别对购房者、项目销售总监、政府人士、业内专家进行了走访,以求解读不同人群眼中不一样的楼市。

购房者:不买怕涨买了怕跌

据北京市住建委的网签数据统计,上周(7月29日—8月4日)北京住宅网签总量为4153套,环比上周增加17.18%。 其中,新建商品住宅(含保障房)成交1806套,环比上涨46.0%。扣除保障房后,纯商品住宅成交1676套,环比上涨50.3%。

从数据不难看出,量价齐涨已成为当今楼市的趋势。而面对这一情况,最着急的恐怕就是购房人。

在买房这件事儿上一直都显得很淡定的张斌(化名),最近开始忙着看房了。

“去年我去通州看过一两次房,那时候通州的房价才一万六左右,可是不到一年的时间,现在通州的房价都已经涨到2.5万元左右了,而且,我听说通州的房价还会涨,只怕是再不出手就再也买不起了。”张斌表示。

张斌今年28岁,来北京3年左右,在国贸[简介 最新动态]附近的一家广告公司上班,月薪1万元上下。他本来想等自己的社保满五年后再开始看房的,可是目前北京快速上涨的房价已经打乱了他的计划,让他提前打起了买房的主意。

对于在国贸附近工作的张斌而言,临近CBD的通州无疑是理想的居所。可是,由于张斌的社保还未满五年,不能在北京购房,因此,只能将自己的目标放在了临近通州的燕郊。

“去年我去燕郊玩儿过一次,那时候燕郊的房价才5000多元,可是目前燕郊的房价都已经破万了,真是太疯狂了。”张斌吃惊地说。

按照张斌原本的规划,他本来准备在燕郊买一个三居,可是由于燕郊房价已经破万,他只能将自己的购房计划变成了购买一套稍微大一点的两居。

可是,后来的事实证明,购买两居也绝非想象中的那样简单。

据张斌介绍,他原本看上了燕郊核心区一个项目的小户型,可是由于当天还有些犹豫就没有交定金。可谁知,当张斌第二天再来到该项目的时候,该项目的售价不仅上调了千元左右,而且自己喜欢的那套房子还被另一个购房者直接加价3万元抢走了。

销售人员告诉张斌,他相中的那个项目最近还会上调售价。为了不再错失良机,张斌果断地订购了一套房,即使自己相中的户型只剩下顶层的房源。

“好后怕,我买了房之后,那个项目的售价果然又上调了一次,目前都到1.1万元每平方米了。”张斌不无庆幸地说。

可是,兴奋劲还没持续几天,张斌就又后怕起来:“1.1万元每平方米对于燕郊而言确实有点高了,燕郊的房价会像2010年那样大跌吗?”

据他了解,燕郊2010年的房价和目前很像,一度突破万元大关,可是后半年,受国家调控政策的影响,燕郊的房价又急转直下,一度跌到四五千元的水平。这成为了不少燕郊购房者心中永远的痛。

其实,像这样的例子在当前的北京并不少见。“在房价高启时,买房,害怕房价会跌;不买房,又害怕房价会涨,以后再也买不起了。”这已经成为很多张斌这样的购房者内心最真实的写照。

销售总监:为日光盘而奋斗

近期的新房市场好似脱缰野马一般频现“日光盘”。例如,位于大兴黄村的中建·国际港项目开盘1462套房源当日售罄,创造了2012年以来全国单日、单一楼盘的最高销售纪录;再比如,上周位于平谷的纯新盘首城汇景湾,与位于房山区城关镇的中冶·蓝城两个项目,开盘当天被认购一空。

房价一路上涨,房子“日光”热销,恐怕最乐的就是楼盘销售总监了,终于摆脱了调控以来的销售瓶颈,可以大松一口气了—今年的销售业绩终于不用愁了!

最近,某上市公司项目销售总监刘丽(化名)可以说是“痛并快乐着”,一场接一场的项目推介活动让她忙得不可开交,但销售业绩的直线上升,也让其对今年的销售业绩抱有前所未有的信心。

“几天前我们的一个刚需项目开盘,去化率达到100%。现在不愁卖,未来争取销售的项目都能达到去化率100%。”刘丽对记者如是说。

据其介绍,刚需盘目前销售最为火爆。“现在市场上所有的项目都销售得不错,走得最快的产品是刚需产品。而走得快与慢主要是跟需求有关。刚需的客户群基数大,需求量大,所以销售得比较快。毕竟刚改客群相对于刚需来说,受众人群略少。”

据记者了解,该房企为赢得刚需客户,在原有产品系上又增加一个系列,而此系列的产品主要针对的就是刚需和刚改人群。

而现阶段,该房企由于市场回暖等原因,也开始着手向中高端住宅迈进。据了解,其在北京西部的某高端项目已经开始大量蓄客。

“对于这个项目,公司2月份拿得该地块,现在根据整个节奏规定四季度开盘。肯定不会捂盘,根据销售节奏进行销售,回笼资金后再进行开发拿地。”刘丽这样表示。

而对于项目价格调整这一话题,刘丽采取了迂回战术,“刚需和高端楼盘的销售手法略有差别,但无论做什么项目什么产品,都是从品质出发。只不过从手法来讲,不管是刚需、中高端,还是高端,手法都是不一样的;甚至都是刚需盘,手法也不一样,每个项目都有自己的特质。”

但同时刘丽也表示,下半年,客户的需求还是有的。具体可能还要看土地供应、需求变化和开发商拿证情况,根据具体情况而定,但目前从现有状况来看,需求还是相当旺盛的。

不言而喻,火热的销售状况,使房企的销售层面对价格和购买需求上涨还是有绝对信心的。

政府人士:房地产市场将更多依靠市场调控

近日,有媒体曝出,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案,正在有关部委、协会等小范围内征求意见,但推出时间尚未确定。不难看出,房地产调控的市场手段正在逐步完善。

“下半年北京房价应该还会上涨,但上涨态势变弱。就长期而言,房价的走势会受宏观经济情况影响,以及未来房地产政策走势的影响。目前全国房地产市场呈现冰火两重天的状况,一线城市销售火热,三四线城市有的供大于求,因此未来调控政策可能相对稳定,新一届政府更倡导依靠市场手段进行调控。”谈及调控下依旧坚挺的北京房价,某接近住建部人士如是说。

捆绑销售方式再演变

该人士表示,下半年北京市场将更平稳,销售量同比增长,但是增长量放缓,房价也会往上走,但具体幅度难以判断。“因为谁也不知道市场上真实的房价是怎样的。调控政策下,房企为了在获批预销售许可证的同时卖到更高的房价,可以说是‘八仙过海各显神通’,其中比较主流的做法是通过捆绑精装修来提高最终售价。”

据记者了解,现在开发商普遍在琢磨如何通过添加额外部分,实现最终成交价的上涨。除了精装修外,有的房企连车位都捆绑在一起销售。

“如果精装修价格定得过高,而质量不够好,引发纠纷的风险较高,所以房企把车位捆绑进来,淡化风险。”该人士介绍说,将以前作为赠送面积的阳台,单算面积,卖给购房者也成为房企加价的“法宝”之一。“主要看开发商在给建委报面积的时候是怎么报的,有的开发商没有把阳台的面积报进去,或者高度不超过2.2米的阳台,按规定不算入总面积。这种没加进去的面积,房企之前说是赠送给购房者,而现在可能就算成面积,再卖给购房者。”

就目前价格持续上涨的情况,整个社会的观望态度明显,都在猜测政府是否会有新的政策落地,但就现阶段来看新政策出台的可能性不大。对此,该人士道出其中原因,“这一年来,北京、上海等一线城市的楼盘销售总体都很好,有些楼盘日光排队,但是我们不得不看到,鄂尔多斯和温州等不少的中小城市供大于求的局面已经形成。这种情况下,如果中央出台政策怎么出台?到底是收紧还是放开?”

目前房企融资已经开始放开,房产税也聚焦增量有了新的突破。“种种迹象表明,新一届领导班子更强调用市场的手段去调控房地产市场,用总理的话说就是‘让市场的手更好地发挥作用’。未来房地产调控还是会持续,只是手段上会有变化,一是政策调控可能会有保有压,针对一线城市和二三线城市会有不同的力度;二是更多采取市场化的调控手段。”

而就北京而言,该人士认为,目前购房需求依然很强劲,供应量短期缺乏,如果政策手段直接撤销,房价肯定走高,从民生角度讲无益。所以硬性调控政策会被逐步替代并退出。


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