任志强:我不承认“钱荒”

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导读:一直喜欢预测楼市的华远地产股份有限公司(600743.SH)董事长任志强也有遮遮掩掩的时候。7月16日,在接受中国房地产报记者采访时,难得示弱的任志强表示,关于房价,这次不敢做更远的预测。理由是预测房价的基础要素尚不清晰,尤其是政策导向不明确。 在过去数年时间里,房地产的每个动静、每次变化几乎都伴有他的声音,他的每一个真实而赤裸裸的观点也总是引发无数的关注和质疑。尤其值得称道的是,任志强关于房价的预言,最终预测都一一得到市场的印证。 此次,在本报记者的追问下,遮遮掩掩的任志强还是表示,一线城
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一直喜欢预测楼市的华远地产股份有限公司(600743.SH)董事长任志强也有遮遮掩掩的时候。7月16日,在接受中国房地产报记者采访时,难得示弱的任志强表示,关于房价,这次不敢做更远的预测。理由是预测房价的基础要素尚不清晰,尤其是政策导向不明确。

在过去数年时间里,房地产的每个动静、每次变化几乎都伴有他的声音,他的每一个真实而赤裸裸的观点也总是引发无数的关注和质疑。尤其值得称道的是,任志强关于房价的预言,最终预测都一一得到市场的印证。

此次,在本报记者的追问下,遮遮掩掩的任志强还是表示,一线城市房价的上涨是“憋也憋不住”。对于目前“钱荒”与“地王”这两个最炙手可热的话题,任志强又恢复了“任大炮”的本质,给出明确而尖锐的答案。他直言,“钱荒”只是为了吓唬人,而“地王”只是局部的一线市场在极低的供应持久压抑之下的反应,土地市场火爆根本就是一个伪命题。而最终所有的答案都回归根源——土地供应的短缺。这也是其一贯炮轰的靶心。

中国房地产报:听说你现在不敢预测明年房价走势,我听起来很新鲜,什么原因?

任志强:没什么可新鲜的。预测是建立在对政策把握的基础上。以前都预测对是因为有一个历史的延续。现在是中央领导班子刚完成新老交替,有些人没换,比如周小川;有些人换了。还没看到这一届政府说过什么正式的经济政策,真正代表这一届政府关于经济工作的声音都还没有,大家都等着十八届三中全会,公布这一届政府对经济工作的看法。按照历史沿革,等着换届完了,需要半年的时间去摸索。

中国房地产报:不能寻找到一些后续出台政策的征兆吗?

任志强:李克强总理上台之后,我们已经知道关于房地产的要再改造一千万户以上棚户区,出台了相关政策,要减免税费。这是他在辽宁时候的一个做法。虽然辽宁开了头,但是辽宁现在已经顶不住了,政府已经欠了一笔账了,所以要提出减免税费等等,用这个办法来支持棚户区改造。第二个是要对首套房贷给予支持。第三是保障性住房要继续保障。

还有就是没有看到说新一届政府要让房价回到合理价位,没有说房地产调控坚决不动摇,只是说了经济工作不会再用刺激方法,调结构的时候要稳经济,但具体怎么做到,没说。

中国房地产报:你以前的预测一直是房价涨,这次有变化?

任志强:我说得很清楚,这一届政府只要不露相,你就不知道他们要干什么。猜测可以猜,我们不是一点也没预测,比如总体上是稳中有升,但是升到什么程度,不知道。

中国房地产报:一线城市像北京房价会不会涨,去年年底你判断今年3月份房价会暴涨,依据是土地供应,现在情况发生了什么变化?

任志强:从一线城市房价来看,上涨是憋都憋不住!没什么招,只要不豁开了让土地充分供应,再怎么限价也不行。

我们上午还专门开会讨论了今年北京市一季度土地增幅和连续这几年土地走势问题。得出的结果是,从2009年开始算,三四年的时间,北京的土地价格翻了快一番了。据我们的统计对比,2009年,北京一平方米的平均地价是6000多块钱,再往前3000多块钱,现在是一万多,如果扣除保障性住房,差不多是一万四五。土地的价格为什么上涨这么快?因为土地的供应一年比一年少,去年的土地供应同比前年少了50%,今年跟去年相比也差了一大截。至少目前还没有完成。但是政府土地出让的收益却不少,到现在为止今年上半年将近700亿元土地出让收益,要按全年1400亿元测算的话,就是历史上第二高峰。

中国房地产报:这就是目前土地市场比较火爆的原因?你之前针对万科最近拿的三个地王在微博上发问“谁说万科不地王”。

任志强:不是土地市场比较火爆,你要看总量,土地市场成交的总量是下降的。只有土地成交正增长才能叫火爆。今年土地市场供应量环比是负的百分之十点几。而这还是建立在去年负20%的基础上的负10%。

今年一线城市的土地比较抢手,局部出现了一些地王,但那就是局部地区,是集中在一线城市。你们没有看到现在三四线城市很多地方土地卖不出去。一二线城市土地抢手是因为去年市场供应量极低,今年开发商袋里没粮了。

万科不是说拍地王,它的说法是补仓,因为没地了。要按补仓算,再高的地价也不是地王了,得这么理解。

中国房地产报:对于华远地产而言,土地同样要补仓。之前很多研究机构都指出,华远地产土地储备仍略显不足。华远最近准备买地吗?

任志强:我们一直在买地,但是我们买不起高价地,只能买价格差不多的土地。去年年底,我们以16000元/平方米(扣除保障房)的价格拿下通州地块时,还有人称之为地王,现在没人说了。前不久泰禾集团在那拿的地,楼面价达19000元/平方米。我们想在一二线城市拿地,当然在北京最好。

中国房地产报:你怎么看待钱荒对房地产行业的波及影响?我们都知道,资金一直是华远高速发展的一个掣肘。

任志强:我不承认钱荒,按照刚公布的数字。固定资产到位资金是上升的,房地产到位资金是上升的。6月末广义货币余额105.45万亿元,同比增长14%。而央行存款准备金率是20%。只要下降一个点,就是一万亿的流动资金。

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我们没觉得今年资金链有什么问题。在市场不能融资的时候,所有企业都开始社会融资。现在是政府管的国内资本市场融资成本很高,凡是在境外有融资渠道的,资金成本都能拉下。比如王石去香港买了个壳,融资成本大概降了7个点。万科总的资本比我们大将近60到70倍,因为它们在资本市场拿了好几百亿元,我们从市场上一分钱没拿。我要是赶上那些年也拿几百个亿,现在就不一样了。

中国房地产报:华远现在加大了对商业地产的投入,有什么发展计划?

任志强:目前华远地产的商业部分占比还不够大,接下来会根据资金的需求,适度、逐步地扩大商业物业比例。尤其是在城市化率超过55%的城市里,商业地产的比重会增加。其实我们是最早做商业地产的企业,我是做商业地产起家的,在1984年就做了华威大厦(资料、团购、论坛),还有西单一条街的改造,其实原先很有优势。商业要看管理团队和定位,现在重新来做,新团队不太有优势,就把物业卖给海信来进行商业经营。

中国房地产报:各大房企都在细化产品线,万科有金色系、幸福系、蓝山系;金地有格林系、褐石系等,请问华远的产品线是如何划分的?

任志强:我们有四大产品系,城系、府系、都系和TOP系列。“城”系列的代表项目如华远君城、华远海蓝城,主要面对25~35岁之间的“刚需”和白领家庭;“府”系列主要是面对首次改善型客户,代表作西安华远锦悦,主力户型为110~140的三居,年龄段在30~40岁之间;“都”系列产品更为高端,比如裘马都,主要是面对二改、三改、多改类客群,年龄多在45岁以上;TOP系列,也就是我们的昆仑公寓(资料、团购、论坛),属于华远产品系当中最顶级、最稀缺的资源,是针对顶尖财富人士进行定制的。

中国房地产报:严控预售证使新开楼盘涨价难度上升,北京一些房产项目将毛坯和精装拆分支付的“新招”。或者有的新楼盘由精装摇身一变成了毛坯, 你怎么看?上周华远发布了精装战略,与其他主推精装产品的房企相比,您认为华远精装修的核心竞争力在哪儿?

任志强:华远一直是做精装的。北京市场现在不适合做精装,都是政府限价惹的祸,精装也变成不精装了。因此,我们希望在西安重新做回精装。一周前,我们西安华远锦悦项目开盘,同步也做了精装修战略发布。我们的精装体系称为9S,囊括了公共、收纳、科技等居住方面,分为优品、醇品、臻品三级,这个项目是华远地产在西安积累6年成熟开发经验之后所打造的第一个“城市高端系”项目,隶属于华远9S城市精装体系中“醇品系”。

我们与别人做精装最大的区别在于质量把控。第一,在做大规模装修前,我们首先充分进行工程样板研究,采用样板间先行的措施,发现问题进行整改,以试错机制确保精装修的高起点。第二就是在施工过程中,对装修管理十分严格。另外还执行严格的第三方验收制度,也就是工程保证担保制度。


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