[原创]中国房地产业:实至名归

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关于中国的房地产:

60后70后的城市居民恐怕95%有这种感受:

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筒子楼

70年代:三世同堂,一室一厅事实上1.5室无厅,上下铺木板床,每户12平米,几户合用厨房卫生间甚至根本没有,蹲式马桶或者公共厕所,大木盆(洗衣洗澡通用),15W白炽灯,一个月一度电一立方米水。漏风小木窗,粗糙水泥地面,砖地面,甚至土地面。木凳子,个数比人少。年画是唯一装饰品。一年一换。保洁只有笤帚簸箕抹布。根本不知道家里还可以装浴室…

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前三门大街住宅

80年代:扩房扩房扩房,加层,3层变4层5层,终于有了自己的厨房卫生间。虽然厨房只有4-6平米,卫生间蹲一人就没地方了。两室一厅南北通,40+平米,漏风钢门窗,磨光上漆水泥地面(终于可以拖地了),两三平米小阳台,弹簧双人床,洗衣机,电视机,煤气罐。小方桌四把椅子,吃饭学习两用。小镜框,稚嫩的照相馆和睦家庭照。10度电5立方米水…

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试点小区

90年代:公租房商品化,1000左右一平米。继续扩房。50年代的旧楼和平房土坯房开拆。为了不装电梯,7层打住。高层住宅开始出现。卫浴合体,可以在家淋浴,坐式抽水马桶。煤气热水器。抽油烟机,大电视(其实也就20来寸),席梦思,组合式整面墙衣柜。冰箱。冒着烧保险风险使用的窗式空调。50-100度电10-20立方米水。目标80平米,转角阳台,铝合金门窗,瓷砖,塑料地面,三室一厅。大彩照,小彩照。沙发茶几逐渐普及…

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小康住宅

00年代:高层如雨后春笋。大套,上下层,餐厅客厅起居室分家,书房客房卧房分家,双卫浴,每个房间的分体空调,3卧3厅2卫浴到4卧5厅3卫浴,至少一个坐浴盆,多种合成地板材料,家庭影院40+寸电视,不到160平米不好意思说有房。3+电视,一大一小俩冰箱,吸尘器,酒柜,整面墙书柜,就算不读书也要摆它几百公斤。走进式壁橱,让分立式组合衣柜走进历史。长沙发,转角沙发,长茶几。仿名画,书法,传统工艺品,逐渐挂上墙面。封闭式6+平米大阳台可以当一个小日光房间用。每月用200度电50立方米水轻松自如…

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上海万科新里程

10年代:别墅式户型,小区必要有绿地,球场,游泳池,停车楼,200+平方米,家庭影院有自己的房间,个性化装修,**床**主卧房,冰箱要能自动制冰的,厨灶要玻璃台面无明火的,实木古典家具,防火隔音的隔墙和内门,高速宽带网,水流按摩浴盆,遥控电动窗帘,挑厅,精拼装地板(需要打蜡的,不可以水拖),吊顶,双阳台,一大一小一封闭一开放,孩子弹不弹琴书房里都要有一个立式钢琴。角桌,饰品办圆桌,大花瓶,激光蚀刻人工水晶,大块色彩斑斓的矿石,真假莫辨的古董,挂毯,夜灯,花式吊灯。多少家庭拥有第二套房,第三套,异地地产投资…

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小区景观效果图

所有这些,如果我们没有房地产,可能有么?

1980年,城市居民1亿左右,人均住房面积3平米。3亿平米的总住房面积,不到2000万套。

2012年,城市居民7亿左右,人均住房面积25.6平米。179亿平米的总住房面积,大约22000万套。

这就饱和了么?够用了么?房地产业就完结了么?

中国的目标是什么?

中国人口将稳定在16亿左右,其中至少12亿要成为城镇人口。中国中国城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积分别为26平方米和29.7平方米。与此同时,欧洲国家的人均住房面积为40至45平米,美国人均住房面积大约为中国的三倍多,也就是92平方米左右。中国无法达到美国水平,但是中国人口密度并不比欧洲高,追求人均35平米不算过分吧。那么中国城镇住宅总存量的极限将是420亿平方米,比起现在的179亿,增长空间还有135%。同时,中国房地产使用年限是70年。即便呢能够达到这一目标,年更新率也将是6亿平方米。以目前年均住宅竣工面积10.7亿平米计算,需要保持37年后才会达到饱和。

即便计算年均住宅竣工面积以8%的速度增长,饱和点也在15年之后。

加上其他的社会进步,例如服装产品的进步和多样化(衣),例如食品的丰富和对食品安全的逐渐重视(食),例如航空,高铁和快递业务的迅速进步(行),以及电子和数字产品的进步(信息),以及行政司法的透明化和细节化(管理),房地产,作为衣食住行加上知情权和参政权六大社会支柱之一的房地产,绝对有条件作为中国的支柱产业,并且在相当一段时间里持续下去。即便将来房地产饱和了,以当前人民币币值10000元一平米计算,年均6亿平米的更新量,仍旧是6万亿的产值。加上年住宅维护成本按1%房价计算,就是另一个4.2万亿产值。这就是大约19.6%的GDP,可持续的。

如果这不算支柱,什么算支柱?

中国房地产的支柱性不是炒作出来的,而是人民生活水平提高的基本需求。


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