北京南城开发怪状:一直在重振 从来未崛起

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导读:“如果还是这样的情况,过两年会考虑搬走。”谈到在北京南城的生活,刘成(化名)眉头紧蹙。作为土生土长的北京人,年过不惑的他,现居住在洋桥附近的一个高端住宅小区。   2009年年底以来,伴随着市场对北京城南开发的全面看好,像刘成一样自北向南的迁居者并不在 相关公司股票走势 中国建筑3.21+0.030.94% 少数。三年过去,南城房价如期许般飞速增长,投资者窃喜,但生活在那里的人,却大多摇头。   “主要是人太杂,硬件不错,但服务水准和环境太差了。”刘成感慨道。   早在2001年的“

“如果还是这样的情况,过两年会考虑搬走。”谈到在北京南城的生活,刘成(化名)眉头紧蹙。作为土生土长的北京人,年过不惑的他,现居住在洋桥附近的一个高端住宅小区。

2009年年底以来,伴随着市场对北京城南开发的全面看好,像刘成一样自北向南的迁居者并不在

相关公司股票走势

中国建筑3.21+0.030.94%

少数。三年过去,南城房价如期许般飞速增长,投资者窃喜,但生活在那里的人,却大多摇头。

“主要是人太杂,硬件不错,但服务水准和环境太差了。”刘成感慨道。

早在2001年的“十五”规划中,北京市就提出着眼于缩小南城与北京市的发展差距, 2009年底开始,北京又正式宣布启动南城开发计划,部署总投资1200亿元的200多个重大产业项目。

然而,时至今日,在居民眼中,北京南城仍是“脏乱差”的亟需逃离之地。

1. 南城之殇

历史上的南城并非一直落后。

据史料记载,历史上,崇文门、正阳门(前门)和宣武门的“前三门”以南,属于今北京南城一代,在元代就已形成了较为繁华的商业区。到永乐年间,特意从南京迁来的商户达2.7万。直至清代,南城逐渐形成了一个“集商业、娱乐和汉人士大夫文化为一体的独特城区”。

随着清末国力衰微,战火纷繁,南城如整个北京城一并沉寂。至民国时代,政府也曾有过重振计划,但伴随1928年建都南京,南城的发展命运再次模糊。

1952后,北京历经数次区划调整,崇文、宣武,丰台以及后来并入的大兴、房山,形成了今天传统意义上的北京南城地区。

公开数据显示,在城南行动计划开始前的2008年,原崇文区、宣武区的GDP不及东城和西城的1/5,丰台不及海淀和朝阳的1/40,南城人均GDP不到北城的一半,仅为北城的46%。

城市学者赵志敏分析认为,在地理区位等自然因素方面,比起海淀的“上风上水”,南城则处于“下风下水”,无论自然条件还是百姓居住心理,南城都有着天然的区位劣势。其次,从城市环境来讲,南城的环境比较破碎,铁路、物流、码头等不可移动本体很多,整体规划难度较大。第三,就投资规律而言,资本在越发达地区聚集产生的效益越大,因此,南城的开发需要将经济效益放在第二位,在南城发展的过程中甚至可能要牺牲北京的经济发展速度。

南城的人口结构复杂、产业层次低下,被认为是其发展滞后的后天原因。

资料显示,北京南城的暂住人口超过总人口数40%,并且普遍存在受教育水平低的问题。高中以上学历人口仅占18%,“低保”和失业人口基数也十分庞大。南城成了“没有户籍的人口的聚集区”。

实际上,自古以来,南城都不是北京城市精英人群的聚集区。侯仁之先生从史料发现:居住在北京南城的“土著人口”,多是以服务业为生的下层市民:手工业者、商贩走卒、商铺学徒和天桥“八大怪”一样的街头艺人。

一个城市永远混杂着精英人群和草根人群,但在赵志敏看来,真正值得探讨的问题是“不同阶层的人群分布要不要这么分裂”。

“人口单一化的聚集往往会带来诸多城市问题,对城市管理、社会治安也是极大的压力。对于南城来讲,经济社会的全面发展的前提是人口结构的转变,尤其是高教育水平人口基数的增加;否则产业的升级只能是空谈。”赵志敏说。

人口结构总是与产业结构密切相关。据曾对南城区域经济进行过分析的北京工商大学商学院副教授侯汉坡介绍,南城第三产业增加值占GDP比重较北城低了约6个百分点,产业结构过去主要以批发、零售和居民服务为主,而西城的金融、朝阳的商务服务业、东城的总部经济这些环节在对地方经济产生贡献的同时,也极大提升了结构效益。在高端产业上,丰台科技园和北京经济技术开发区所创造的生产总值看,只占到北京六大高端功能区的18%。

“南城最大的困境在于基础太差,尤其是产业结构低端,致使南城的经济发展一直在低水平徘徊,这个差距不是三年五年可以追上的。”于燕燕认为。

2. 被选择性遗忘之地?

如果说自然因素是无法改变的,那么从研究者的视角来看,建国后南城的“沦陷”,则是北京全情投入打造全国经济中心宏大背景下而被选择性遗忘的结果。

在解放后塑造北京城市结构的关键时期,新中国的政府机关普遍搬进东城西城留下的前清王府。“因为当时那里空出很多这样的房子,顺理成章就搬进去了。”鲁迅文学院副院长、学者王彬介绍。

随后,中央政府又在三里河一带兴建了一批新的办公楼和住宅楼群。这客观上造成了官宦人家聚集在东城西城旧例的沿袭。

在严重依赖政治和国家资源分配的城市发展逻辑下,第一轮北京城市开发热潮中,北京饭店的现代化改造、建国饭店等现代商业设施均建在东城或西城,南城一直充当看客角色。

直至2003年,公开资料显示,南城地区人均生产总值仅相当于北城1998年的水平,约为北部五区的三分之一,产业结构层次甚至低于北城1995年水平,生产总值占北部五区的五分之一。

查阅资料发现,从上世纪九十年代至北京奥运会前后,在历年北京市委、市政府纲领性文件中,将南城作为经济发展区域的概念似乎并没有得到强调,在北京经济地理版图中的定位也不断处在摇摆之中。

在2001年发布的《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中,南城得到了四百余字的关注,将其发展的定位表述为“着眼于缩小发展差距”。

2004年由北京市政府牵头、吴良镛等专家再次编制《北京市城市总体规划(20042020)》,涉属南城的大兴、房山与昌平、延庆、门头沟一并被划为“西部发展带”。同时,《规划》将北京划分了四个次区域,除亦庄被划为东部次区域,南城诸地皆散落在西部次区域和山区次区域。

在此期间,南城的窘况也曾被呼吁。据一位相关知情人介绍,北京获得奥运会主办权后,在场馆建设选址上,政府高层间曾进行过激烈地争论,很多人建议选址南城,通过大型活动带来强大的资金注入以激活其发展,甚至在选址方案中,南中轴地区成为备选之一。然而几经讨论,最终留给南城的,是开幕式时永定门上空脚印形的烟花。

究其原因,坊间普遍认为,奥运会的政治意义让北京方面觉得基础条件更好的北城“更让人放心”。

“在北京‘十五’、‘十一五’规划文本中,南城一直作为重点发展区域得到提及,可以说发展南城是北京市持之以恒、一以贯之的目标。”北京社科院城市问题研究所所长于燕燕认为,“然而,在实际操作中,南城却一直被‘选择性遗忘"。

这样,随着2008奥运村落户北部,留给南城的只剩下北城渐行渐远的背影。占全市总面积20.5%、人口近30%的南部五区,其生产总值不及一个海淀区,每平米楼价均差达到15000元。

3. 南城机遇

在北京城市“阴阳脸”越发鲜明的情况下,2009年北京市启动南城行动计划,提出了建设“一轴一带多园区”产业空间格局的构想。

次年7月,北京进行新一轮行政区划调整,崇文区并入东城区,宣武区并入西城区。时任北京市副市长吉林称,核心区行政区划调整可以在更大范围内统筹利用空间资源,突破资源环境承载力对发展的制约,促进核心区北部的优势资源向南辐射延伸。“调整后将推动公共资源的均等化配置,更好地改善南城群众的生活条件。”

北京市社科院副研究员赵志敏则认为,强大的财政是南城发展的前提,四区合并政府的真正用意就是通过原东城、西城区强大的财政税收反哺相对薄弱的崇文、宣武。

今年3月,北京市发改委再次发布《关于促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划(2013-2015年)》。新计划涉及东城、西城、丰台、大兴、房山五区,共安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目,其中续建项目94项,新建项目138项,总投资将达到3960亿元。

作为2009年发布的城南行动计划的续篇,新计划针对过去三年南城开发实践中存在的问题进行更为全面的梳理。酝酿已久的首都二机场的规划和建设成为南城新三年的首要目标摆在施政者案前。

同时,新计划将城乡统筹、城市管理以及依托大型展会活动带动城市影响力作为南城开发的拉动增量纳入规划。并且承诺将进一步加大市级政策支持力度。

北京市发改委副主任赵磊在城南行动第二阶段计划的新闻发布会上,如是表述南城施政思路的转变:“新计划将转向公共服务能力的提升和产业造血功能的提升。”

在产业结构方面,南城着力点放在产业园区功能的完善和产业项目引进。

以南中轴文化发展轴为例,首都核心演艺区的部署或许代表了南城在商业、服务业升级的思路。按照官方“两轴双区”的规划布局,南中轴路和北纬路将成为两条演艺核心轴区,北纬路的北侧被规划为演艺产业扩展区,南侧为城市文化活力区。在两片区域中将规划演艺中心区、表演艺术区、文化商务办公区、演艺孵化区、演艺功能配套区以及东西文化走廊等区域。同时,还将规划建设老北京民俗文化街、民国风情街等特色街区。

在城南行动第二阶段计划中,引起公众关注的另一个重要变化是,北京二机场建设已经进入实质操作阶段。

据北京市大兴区常委、常务副区长邵恒介绍,目前新机场建设准备工作正在进行。前期将对机场建设范围内可能涉及的村庄的人、地、房等基本情况进行摸底调查,现已初步确定了安置房的选址和设计方案,新机场力争明年实现全面开工建设。

赢得了“机场保卫战”,在这个首期投资将超过700亿元的重大项目推动下,南城大兴的未来发展被各界十分看好。

4. 机遇能否照进现实

对于北京市政府在南城开发上的大动作,有人开玩笑说,一直隐藏在角落里的南城,终于“多年的媳妇熬成了婆”。但鉴于此前“一直在开发,从来未崛起”的经历,此次南城开发和二机场建设,能否打破这一魔咒,尚有待观察。

在于燕燕看来,教育、医疗、交通、绿化作为宜居的四个基本要素决定着南城经济的成色。而且,不仅是基础设施建设的投资力度,还要提升地方政府的发展理念和城市管理水平。

而在《关于促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划》中关于公共服务有着这样的表述,“加快丰台张仪村、大兴亦庄、房山长阳等保障性住房项目建设,到2015年建设收购各类保障性住房15万套。”

对此,相关专家认为,保障房的集中建设很可能带来相似阶层人口的聚积。城市管理者应吸取上世纪六十年代巴西、阿根廷、哥伦比亚和巴拉圭“南美四小龙”城市发展中的教训,在经历一段经济高速增长历程后,一并出现的还有大量的贫民窟。南城在大量吸引产业工人的同时,也将面临二代务工人员融入城市生活的问题。因此,贫富尽量混居,同时提高区域教育条件,避免“今天的规划带来几十年后的贫民区”。

此外,一度被寄予厚望的南城丽泽商务区地区的发展,也给人带来较多思考。

位于西二环和西三环之间的丽泽金融商务区,作为南城发展高端服务业的重点项目,承载着北京市政府和丰台区太多的期待。这从路边竖立着的巨大广告牌上便可一目了然:丽泽金融商务区,首都经济新引擎!

丽泽是北京市振兴南城计划的组成部分之一。2009年11月,北京市发改委公布的《促进城市南部地区加快发展行动计划》,规划了103个重大基础设施建设和产业功能项目。仅产业集聚方面,就新增8个产业园区,产业用地累计达480平方公里。加上社会投资,预计南城开发总投资额达到2900亿元。南城加速发展的决心,不可谓不大。

截至目前,国家金融信息中心、中国证券金融公司、中华联合保险公司、长城资产等122家企业已签约落户丽泽金融商务区。

然而,走出柳村路,拐进向北延伸的胡同,景象迅速为之一变:映入眼帘的是一片拆迁废墟,人已不再,布满油渍的小饭店大门紧闭,墙壁上歪歪扭扭写上一个大大的“拆”字。翻阅手机地图,“金中都遗址”几个字显示就坐落在附近,只是在断壁残垣中,早已分不清哪里是九百年前王朝旧都的遗迹,哪里是拆迁现场。

拆迁区附近耸立着一栋栋高层住宅,小区边缘的绿化带上散落着无数招租信息,房东有些无奈,“现在入住少不太好租,你要不要先看看房?”

“丽泽的现状,是北京城南地区发展的一个缩影。”北京社科院城市问题专家于燕燕认为。

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