处理小产权房问题,承认是唯一出路(转帖)

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导读:秋风 在房地产市场走势微妙之际,国土资源部准备启动一次较大规模的小产权房整治行动。据说,该部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点,先行清理在建和未售、侵占耕地的小产权房,杜绝小产权房继续发展,随后再分情况治理已售的小产权房。 这样的政策,相比于以前也许趋向于理性。尽管有先行清理、杜绝蔓延之话,但后面至少表示分情况治理已售的小产权房,在中国的政策话语中,这也就意味着已售的小产权房将会合法化——— 事实上,除了合法化之外,政府再强势,你还能有什么办法? 也
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秋风


在房地产市场走势微妙之际,国土资源部准备启动一次较大规模的小产权房整治行动。据说,该部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点,先行清理在建和未售、侵占耕地的小产权房,杜绝小产权房继续发展,随后再分情况治理已售的小产权房。


这样的政策,相比于以前也许趋向于理性。尽管有先行清理、杜绝蔓延之话,但后面至少表示分情况治理已售的小产权房,在中国的政策话语中,这也就意味着已售的小产权房将会合法化——— 事实上,除了合法化之外,政府再强势,你还能有什么办法?


也就是说,政府承认小产权房,实际上是解决小产权房问题的唯一可行出路。这当然不仅仅因为法不责众,而在于,从情理的角度看,小产权房是具有充分正当性的,而且,有一定的政策依据,尽管依据现在的法律,它不合法。


首先,2008年底,《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出:“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策,规范推进农村土地管理制度改革。”


国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》曾经提及这样的改革设想:“深化土地管理制度改革,研究制订农村集体建设用地管理条例,逐步建立城乡统一的建设用地市场。”


由此可以看出,建立城乡统一的建设用地市场,乃制度演变之大趋势。道理很简单:按照各种法律,政府对城镇国有土地的权利是法律意义上的所有权,乡村集体组织,一般是村对自身土地的权利,也是所有权。既然同为所有权,则两者所有权持有人的权利就应当是同等的。当然,你可以说,为了公共利益,需要保护耕地、林地等等。好吧,这个主张合理。那么,耕地之外的乡村建设用地,比如农民宅基地、乡镇企业建设用地、乡村公共公用设施用地等等,乡村集体之所有权,是否应当与城镇政府对国有土地的所有权同权?任何讲道理的人,都不可能提出任何理由说,应该对这两种权利区别对待。


而现在的法律、政策,恰恰对两者区别对待,允许城镇政府在其所拥有的国有土地上设立建设用地使用权,并且,想卖给谁就卖给谁,却对农村集体组织所拥有的土地之建设用地使用权设立诸多限制。比如,禁止他们将开发的房屋向城市居民出售。你是可以这样规定,但理由呢?而在现代社会,任何没有合理性的法律都不具有正当性。而没有正当性、具有显著歧视性的法规,对民众是没有约束力的。


实际上,民众也确实对这样的法规置之不理,私自开发了很多小产权房。这包括城镇郊区的小产权住宅区——— 城中村,这些房子满足了低收入人群的住房需求;郊区农民建造的出租房———这些房屋其实就是市场提供的廉租房。换言之,小产权房实现了多赢:低收入的农民获得了土地增值收益,低收入的城镇民众获得了住房。也就是说,小产权房不仅具有高级法意义上的正当性,也增进了整个社会的福利。


不仅如此,小产权房还在走出一条更为合理的城市化之路。过去十年中国在快速城市化,但这是一种最糟糕的城市化:大城市化。大城市变成超级城市,地级市也都变成大城市,甚至冲着国际大都市的目标狂奔。而这种扭曲城市化之制度根源之一,就是土地制度,建制市只能建立于国有土地上,而这种土地是由政府占有的,故城市化过程完全是按照城市所在政府的级别分配城市化之资源。这样的城市化在迅速扩大城乡差别及城市间差别。终结这种扭曲城市化只有一个办法:乡村土地上也可以设立建制市——— 事实上,全国已经出现了很多这样的乡村城市,只是政府不承认其城市地位罢了。


总之,承认小产权房,具有多重好处。当然,唯一可能遭受直接负面影响的将是依赖土地垄断权的城市政府,而间接遭受负面影响的将是拥有城市房产的城市居民。


考虑到这个因素,政府对小产权房的承认可以艺术一点。简单地说,采取“默许”态度即可。政府没有必要公开宣称小产权房是合法的,这将对目前垄断性的城市房地产市场造成猛烈冲击。但政府也不必隔三差五地打击。未来一段时间内,政府不妨睁一只眼闭一只眼。这样,随着小产权房数量增加,国有土地上的房屋的投机性将会逐渐弱化。随着时间推移,在适当时机,城市、乡村两个房屋市场和土地市场就可以并轨。按照红头文件,这是一个大方向,国土资源部恐怕不应当无视这一政策方向吧?


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