古代“楼市”:卖房得先问亲戚与邻居买不买

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卖房先问亲邻


在宋朝买房,与元、明、清三朝一样,都是先立契,就是签合同,再输钱,就是缴契税,最后印契,就是请有关部门在合同上盖章。


事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫做“遍问亲邻”。即便房产证上注明业主是您一个,其他任何人不得共有,您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会,在宗法社会里,个人的财产总有一部分属于家庭,家庭的财产总有一部分属于宗族,直截了当地说,你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹,如果他们不同意你把房子卖掉,那你就不能把房子卖掉。


宋太祖时期有明文规定:“凡典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不买,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。”可见卖方在卖房之前,不仅要得到家人和族人的首肯,还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头允许,正规的做法是“以帐取问”,就是拿一小本子列个“问帐”(元代叫“问贴”),把亲戚邻居的名字都列在上面,并写明我想卖房的理由,以及想卖多少钱,然后先交给三叔二伯九弟八哥他们,问这些族人是否乐意买我的房,如果他们都说“NO”,再去找隔壁王大爷和对门张大妈,问问他们是否愿买。总而言之,问帐上密密麻麻列满大家的签名,才有权把房子卖给别人,否则就是违法,族人、四邻就有可能去举报。倘若其中一个拒签,这房就别打算卖了。当然,拒签也得说出理由,譬如说您败家啦,说您卖房子有违祖训啦,说您损害了他的优先购买权啦,四邻不愿街坊换陌生人啦等等。如果打官司的话,这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到,一个宋朝人不管平时有多神气,到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的,以便得到他们的签字。


宋仁宗时期又追加一条:“户绝庄田检覆估价晓示,见佃户依例纳钱,竭产买充永业……佃户无力即问地邻,地邻不要方许全户收买。”又给了房客、佃户们优先购买权。


过了“遍问亲邻”这一关,买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定,买卖双方要去县衙买张“定贴”,起草一份合同,经有关人员审查通过,再买几份“正契”,才能正式签订合同。


“正契”一式四份:一份买方持有,一份卖方持有,一份交县衙审批,一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构,类似现在的国税局。商税院一般不设在县城,契税常常由县衙代收,更多的时候是由房牙代劳。房牙既是中介,又是担保,既是估价师,又是登记代理人,同时还兼任税务稽察。房牙也不能白忙活,他们得吃佣金,如果没有特殊约定,佣金都是卖方来出。


像其他所有帝制时代一样,宋朝也没有房产证,等四份合同都盖了章,其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。盖章与否,对买方来讲很关键,同样一份合同,不盖章叫“白契”,盖了章叫“赤契”(明清两代改叫“红契”),白契在民间或许有用,拿到公堂上就等于废纸一张了。您刚买了套房,还没住进去,就被别人给占了,如果您拿着白契去告状,法院不但不给您做主,还要没收您的房子。


我们知道,现代人买房,买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、对脚下那块土地的使用权,以及不让邻近物业影响我们采光之类的相邻权、不让其他建筑妨碍我们出门之类的地役权。而所有这些权利,都有一个时间限制,或者70年,或者更短,时间一到,无论您的房子有多新,都要无偿地收归国有。而古代,秦汉唐宋元明清,除了王莽等几位偶尔来一次产权改革,更多的时候,中国人对不动产享有永久产权,没有时间限制。


出典与活卖


我有房,没钱,想把房变成钱,怎么办呢?不外三条路:要么出售,要么出租,要么把它押给银行,换一笔贷款。


以前还有第四条路,叫做“出典”。


宋朝初年,有位领导叫薛居正,居官清廉,挣钱不多,倒辛辛苦苦置下一片房产。后来他死了,老婆孩子没钱用,就把房子让给别人住,还约好期限,只能住五年,五年期满,房子再还给他们。当然,这五年可不是白住,对方必须先付一笔钱,够薛家老小应急。或许您会说:这跟租房不是一样吗?绝对不一样,您租房得掏房租,房租到了房东手里可是要不回来的;而交给薛家的这笔钱只是垫支,五年期限一到,您把房退了,钱一文不少还是您的。在这笔交易中,您实际付出的只是那笔钱五年期的存款利息,得到的却是五年期的房产使用权;薛家实际付出的只是五年期的房产使用权,得到的却是一笔五年期的无息贷款。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下,一方暂时有房居住了,另一方暂时有钱应急了,房不起租,钱也不生息,双方各得其所,互惠互利,这就是出典。


除了出典,还有第五条路,叫作“活卖”。


元朝末年,有位先生叫施还,他也是有房没钱,母亲死了都无力安葬。为了尽快筹钱买副棺材,他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价,他们家祖房该值几千两银子,牛公子却只给他140两。或许您又会说:那施还岂不太吃亏了?一点儿也不吃亏,因为交易并没结束,等这位施先生有朝一日发了大财,他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。在这笔交易中,施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权,得到的却是一笔不定期的无息贷款;牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息,得到的却是一段不定期的房产使用权。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下,一方暂时有钱用了,另一方暂时有房住了,房不起租,钱也不生息,双方各得其所,互惠互利,这就是活卖。


如果有套房子是我的爱巢,我缺钱也只是暂时的,为了一时救急就把房子卖掉,再想买回来可就难了,即便是另买一套,按房价天天这么疯涨的劲头,谁知要多掏多少钱才能再买同样的一套房子?如果把房租出去呢,每月收那点儿租,羊拉屎似的,也难解燃眉之急。至于说押给银行,我相信银行会贷款给我,但是利息可是很高的。要是在古代,可以出典或活卖,路子就宽多了。


有出典的,自然就有典房的。《金瓶梅》第一回,原籍阳谷县的武大郎来到清河县,作为流动人口,自然没房,而卖炊饼本小利薄,又没钱买房,所以就在紫石街“赁房居住”。后来与潘金莲结婚,被原房东张大户的老婆赶出来,“遂寻了紫石街西王皇亲房子,赁内外两间居住”。武大郎租房,每月都要向房主交租金,如果换成典房,只需要把一笔典房款付给房主,就能按约定期限,住上十二三年,到期后,典房款一文不少还是自己的。这种房产交易现在很少见,而在明代,甚至到了民国,典房一直与租房并驾齐驱。唯一的缺陷,是需要押上一大笔典房款。


找房款


今天买东西,“找”是找零的意思。过去卖东西,标价一百,人给八十,一咬牙,卖了,随后又觉得亏,喊住买家,让他再掏二十。这种行为在清朝也叫“找”,不过不是找零,而是找要。就是卖方向买方追讨一部分货款,以补足商品价值。《康熙字典》中“找”的释义即“补不足也”。


如康熙六十年(1721),江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地。八年后,刘某说“原价轻浅”,又委托中介向买主“找”了一两纹银。


又咸丰元年(1851)六月,浙江省山阴县居民高宗华以十八块大洋的价格卖了六分地,三个月后,高某说“契内价银不足”,又委托中介向买主“找”了七块大洋。


明清两代和民国时期江南地区的不动产交易记录中,“找”这个字在契约里俯拾皆是,说明卖方在交易完成后再次索要价款的现象很普遍。


如果在今天,买亏了也好,占便宜了也罢,我猜您都不会去找卖方索还一部分房款(除非那房存在质量问题),当然更加不可能再给卖方加钱——法院也不会支持任何人在交易完成后再加收价款。


而清朝政府明文规定,允许卖方“凭中公估找贴一次”,也就是说,即便双方已经过了户,只要后来的市场价高于原来的交易价,卖方就可以再让买方掏一次钱。这条法律很变态,不过它可以抑制炒房,假如当时就流行炒房的话。


帝制时代的廉租房


古时也有廉租房,但都是民间性质的。


唐宋时期,廉租房主要来源于寺观。寺观的土地是政府划拨的,建房的资金是信民捐献的,历年的房产维护费用可以从香火钱里冲销,僧尼和道士既没有任何投资,理论上也不以营利为目的,再加上宗教本身普度众生的信仰要求,当然有提供廉租房的义务。唐宪宗元和年间,白居易进京赶考,前后两个月,就一直租居在一个叫华阳观的道观里,因为那里房租便宜。宋朝的辛弃疾,早年赴金国中都燕京应试,为了省钱,住的是现在北京的悯忠寺。看过《西厢记》的朋友还知道,张生和莺莺在山西停留一整月,租住的也是寺观,在那永济县普救寺里,莺莺住西厢,张生住东厢,两人同租一套公寓,顺便在西厢搞点儿风流韵事出来。


明清时期,寺观在居住方面的社会保障功能更加明显。《儒林外史》里,匡超人他们村遭了火灾,一村人没地方住,在新房子建好之前,全靠村南头的和尚庵遮风挡雨。这还是农村的小寺庙,大都市的庙宇常有上千间的客房,供应试的士子、出门的商旅以及遭了天灾的百姓临时租住。


除了寺观,明清两代又多了个廉租房的来源,那就是会馆。会馆是异乡人在客地建的聚会场所,凡是像样的会馆,都有戏台、议事厅,以及客房,客房是为旅居在外没有住处的同乡们准备的,租金非常便宜。顺治十八年建于北京的漳州会馆,福建人来租,每月只收租金三文。就在这一年,大清朝开科取士,各地进京应试的太多,致使京城房价暴涨,考场附近的包租公狮子大开口,各家挂出牌来:“状元吉寓,日租千文”,如果不是会馆的廉租房撑着,那年北京城一多半的房客都得露宿街头。


这些民营的廉租房无需房客写申请,无需民政局开证明,也无需一层又一层的资格审查,并且好进也好出。问题是,民营廉租房现在好像行不通,拿到开发权的地产商正嫌暴利不够呢,傻瓜才去民营廉租房。


后唐的楼市调控


从2001年到2005年,全国房价以8.95%的平均增幅一路狂涨,中央政府出面阻止,先出台了一“国八条”,没挡住;又出台了一“国六条”,还是没挡住。到2007年6月份,全国70个大中城市,房价同比上涨7.1%,就有乐观的领导站出来向大伙报喜了:涨幅已经回落了嘛。但只要您还没有完全变傻,就会明白涨幅回落是怎么回事儿,好比一亡命徒开车撞人,以前每月撞死的人数按10%递增,现在每月撞死的人数按8%递增,那也叫涨幅下降,照旧宰你没商量。


房价暴涨的局面之所以没有改观,倒不是因为那些政策不好,而是因为没有被贯彻落实。比方说,中央一向限制开发商囤积土地,而从2001年到2007年5月份,全国开发商购置了21.62亿平方米的土地,实际仅开发l2.96亿平方米,约40%的土地被囤积了。如果近七年来国家提供给开发商的土地完全开发,就能让50%的城镇居民乔迁新居,哪还有什么供不应求的破事儿?既然供不应求的局面不会出现,那么居高不下的房价也就缺乏支撑了。


当然,房价居高不下究竟在多大程度上是因为调控政策没能落实,还需要仔细算算,譬如将人口增长、通货膨胀、媒体误导、炒家操控以及购房者喜欢装胖的心思都考虑进去,大多数影响因素都难以量化,想为楼市建一完整的数学模型,不会比让地方政府打压房价更容易。


我倒发现,后唐时期的楼市完全可以拿来模拟调控政策贯彻落实后的理想状态。后唐庄宗李存勖颁布过一道敕令:“其空闲有主之地,仍限半年,本主须自修盖,如过限不见屋宇,亦许他人占射。”后唐明宗李嗣源也有类似规定:“诸色人等置到田地,并限三个月内修筑盖造,须见次第。”这两条很像我们国土部的《闲置土地处置办法》,只不过我们规定的闲置时限是两年,后唐规定的是半年和三个月。


我们通过禁止捂地来打压房价,没戏;后唐通过禁止捂地来平衡供需,却收到了打压房价的奇效。还记得盛唐时期,有个马周在长安购买房基一亩,花了铜钱二百万;而在后唐的首都洛阳,“连店基地,每亩价钱七千”,房价下降了将近三百倍。


跟现在的调控手段相比,后唐那两条规定毫不新鲜,凭什么就能把房价打压下去呢?我能找到的解释是,后唐地方政府不靠卖地吃饭,所以对高房价不感兴趣;那时也没有开发商,还不存在官员和开发商之间那种或明或暗的利益链。

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