[原创]“房价越跌越没有人买”是个伪命题

“房价越跌越没有人买”是个伪命题

在安徽芜湖新政三天叫停后,今天上海市的房地产政策“松动”也短命收场了,再次证明中央的决心不可动摇,地方必须服从中央,这是对还心存幻想的地产商人及个别地方政府的致命性打击。但是,全国一二线城市房地产价格还在坚挺,不敢光明正大的实施降价销售,这里原因较多,但最重要的一点地产商人的故意做出一个伪命题:“房价越跌越没有人买”。

市场确有一个买涨不买跌的规律,但是要看你现在处于什么价位,涨跌到什么程度,如果房价下跌刚刚开始,大家肯定是不买的,但到了合理价位,大家肯定是要进场购买的;如果在目前高房价下,你再上涨更是没有人进场购买了。

那么目前问题的关键是房价下降到什么价位大家进场购买的问题。一是要确实有了一定降幅,基本达到合理价位,我曾分析各方可接受的是在目前价位上下降30%左右,以北京房价为例由一万八九降到一万三四,90多平方米的房子由近200万元到140万元;二是各方有了共识,中央政府确定政策调控取得明显效果,银行对放贷放松,民众纷纷排队看房;三是成交量快速提升。

中国的购房者基本是两类人,一是所谓刚性需求者,目前还较强的购房欲望,只是资金较少,房价又过高,银行控制放贷,一旦房价到了其可以承受的价位,就会果断入场签约;二是投机及投资者,这可能是大头,他们以盈利为目的,必须具有了投资价值或盈利空间时他们才会入场,特别是投机者,如没有20%以上(加进出费用约25%,所以跌后房价反弹高度要达到25%左右,或0。618位)的盈利空间是不会轻易进场的。

所以,我预测,当房价下降15%左右时,会有不少刚性需求者、投资者试探进场;当房价下降30%左右时,会有大批刚性需求者、投资者试探进场;当房价下降40%左右时,才会有新投机者进场抄底。因此,聪明的地产商必须要竞争房价下降30%以内时的消费者,若在降价20%左右就基本完成产品销售(包括库存)那是总有头脑的商人了。

“房价越跌越没有人买”是个伪命题,是个思维错误,聪明者不要犯这样的错误。


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