中国房地产 伤筯动骨又一年

(转自猫扑 辉耀)


房地产继续下行,但仍在可以接受的范围之内。


根据国家统计局公布的数据,房地产价格环比继续下降,比11月相比,12月环比价格下降的城市增加了3个。看着很吓人,其实是虚张声势,因为连续四个月环比下降,降幅大致在0.25%到0.35%左右。


根据中国房地产指数系统百城价格指数,对100个城市的全样本调查数据显示,2011年12月,全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米,环比11月下降0.25%。百城住宅均价连续第4个月环比下降,降幅与此前一月基本持平。与11月相比,价格环比下跌的城市数增加3个,其中12个城市环比跌幅在1%以上。但房地产同比价格还在上升,全国100个城市住宅均价涨幅自去年8月以来持续缩小,去年12月上涨2.86%,较11月缩小1.2个百分点,是去年6月以来的最低涨幅。值得关注的是,北上广深等十大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。


房地产价格下行不大,同比还在上升,但已经引发了普遍的恐慌情绪,尤其是以高杠杆从事大规模投资的房地产公司,规模不论大小,不论从事的住宅还是商业,目前都处于瓶颈期。


明确的结论是,以往房地产行业赢利容易,养成了房地产高杠杆的大胃口。不仅是房地产行业如此,其他行业无不如此,从航空公司到机械工程行业,在资产规模快速成长、赢利大增的过程中,股东永远无法获利。因为企业认为在大扩张时期向股东分红,简单就是对财富犯罪。


钢丝上的快速发展模式的特点是,一旦发展速度放慢,很多企业就会从钢丝上掉下,掉入万丈深渊。


负债率高的企业成为岌岌可危的一族。房地产企业分成截然不同的两大群体,一边是资金奇缺、用高利贷饮鸩止渴、出售项目的企业,另一边是兵精粮足、逆势扩张的企业。上海外滩地块争夺战,显示出SOHO中国的令人羡慕的现金流。不止如此,1月13号,万科地产、保利地产、招商地产和中海地产大举拿地扩张,4家房企在最近40天内斥资拿地高达百亿之巨。根据中房信的统计,远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。


2012年是现金流充足的企业逢低吸纳资产的好时机。


目前土地价格已经开始下降。中国指数研究院统计数据显示,去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元,同比减少23%。全国130个城市住宅类用地除去年7、8月外,单月成交楼面均价均低于前年同期。


从去年10月份以来,各地土地市场流拍、低溢价出让等等现象骤然增多,开发商的拿地热情大大降温。万科A面积共约31.8万平方米,合计须支付地价款约4.9亿元;招商地产前3季度拿地权益建面仅92万平,需支付土地款42.68亿,仅占前3季销售额的28.5%。但12月,随着年度业绩的预计。这与房企巨头们年度业绩的漂亮完成不无关系。从目前披露的房企2011年度业绩状况来看,7成房企业绩出现同比增长。其中,万科再度超过千亿销售额,实现销售金额1215.4亿元,同比增长12.4%;金地集团实现累计签约金额309.2亿元,同比增长9.1%;而保利地实现签约金额732.42亿元,同比增长10.69%。


逆势拿地的企业通常具有较为稳健的经营模式,并且保持着与金融机构较好的勾通能力,当其他企业以20%的成本从市场融资时,他们能够获得较为廉价的资金,获得了先行一步的发展机会。


房地产行业处于十字路口,未来政府会对不同的企业实行不同的融资政策,同时以保障房保证固定资产的投资增速保持稳定。大型企业的逆势拿地,项目公司的并购重组,说明房地产已经进入调控深水区,2012年,我们可以见证房地产行业的大洗牌。


这不是全行业的伤筯动骨,这是全行业对于以往粗放式发展模式的一次集体刮骨疗毒。想让治疗效果更好,有必要加上对房地产质量、节能等技术指标的要求。


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