[原创]罗竖一:地方政府理当加快弱化土地财政的步伐

文/罗竖一


据2012年1月18日《新京报》报道,国家统计局1月17日发布的数据显示,2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长2.6%;2011年全国土地成交价款8049亿元,下降1.9%。


中国政府正在尽全力调控房地产市场,为何房地产开发企业土地购置面积却增长了呢?其实原因非常简单,这就是在中央确保保障性住房建设的指令下,大量建设用地被保障性住房占用。另外,国家进行的此番房地产调整,主要是针对住宅市场,而商业地产等却赢得了更大的发展空间。


在土地购置总面积增长的前提下,总成交价款却下降,这表明2011年土地的平均购置价格同比下降。


事实上,这是中国房地产发展的必然结果。换言之,中国土地财政生存的空间将会越来越小。


诚然,当下不少地方政府对于土地财政的依赖性还很强,即包括医疗、教育和保障性住房建设等多方面所需的大量资金,都与土地财政密不可分。但是,中国依赖土地财政这种饮鸠止渴、寅吃卯粮的发展路子,已经快走到尽头了。


首先,基于多方面的考虑,有利于确保土地财政收入、楼市升温等之类的旧政,已经被“促进房价合理回归”之新政取代了。


多年来,房地产业对中国社会发展所做的贡献是有目共睹的,因此,才会有诸如2008年的“救市”等之类的国家大力扶持。但是,由于诸多方面的因素,导致中国房地产业自身的发展也愈来愈畸形。这不但扭曲了中国经济结构,严重影响了中国经济的整体健康发展,而且异化了中国社会的伦理道德,并让中国亿万老百姓苦不堪言。与此同时,还造成了很多社会不稳定因素。


故而,在全球经济发展速度放慢,而中国经济发展也同样面临严峻考验的大背景下,中央审时度势,义无反顾地强力推行房地产调控,且在2011年12月12日至14日举行的中央经济会议上更是明确提出:“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。”这与以往的“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”之类的表述,显然是不同的。而中央经济会议有关房地产业的定位,事实上跟2011年11月6日温家宝总理所讲的“中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”是一脉相承的。


简言之,中央对房地产业的发展有了新的定位。也就是说,诸如2008年“救市”之类的有利于确保土地财政收入、楼市升温等的旧政,已经被“促进房价合理回归”之新政取代了。如果有关地方政府的决策者依然不肯随之调整发展思路,那么其后果是可想而知的。


其次,地方政府客观上对土地财政的依赖性正在减弱。


2011年,在中国楼市普遍不景气的前提下,个别地方政府推出了一些试图促进商品房交易回暖的举措。但是,谁也无法阻挡全国性商品房“降价潮”的形成和蔓延。在此背景下,资金链日益紧张的房地产开发商,很难或者无法购买土地。如此,地方政府即使想多卖地,想一如既往地让土地财政不断膨胀,也不会有多少房地产开发商去买帐。当下,一些地方出现的土地“底价”成交现象,其实也说明地方政府依靠土地财政的日子不好过了。何况,有的地方政府已经主动调整发展思路,而逐步摆脱土地财政的困扰了。


譬如,据2012年1月14日《新京报》报道,财政预算报告和相关材料显示,2011年,北京市土地收入完成1233.68亿元,完成年初预算1600亿元的77.1%。根据2012年预算安排,按照国土局的估算,土地收入全年预计为900亿元。而依照北京市财政局副局长、新闻发言人韩杰的解释,2011年北京市土地收入比2010年同比已经下降了6.5%。


由此可见,无论北京市政府是出于何种考量,但其客观上对土地财政的依赖性正在减弱。


其实,这种情况不仅仅存在于北京。譬如,日前美联物业全国研究中心的统计表明,2011年上海、广州的土地出让金额分别为994.71亿元、307.36亿元,同比分别下跌35.91%、21.80%。


当然,也有土地出让金额出现上涨的。譬如2011年深圳土地出让金额191.81亿元,同比上涨23.51%,但这样的情况在全国范围内少之又少。


概而言之,中国大部分地方政府客观上对土地财政的依赖性正在减弱。


再者,地方政府继续硬撑土地财政,不但影响房地产调控成效,而且会弱化中央权威,并失信于民。


就中国现实而言,土地财政的确是一块肥肉,因为其不但可以“公吃”,而且还可以满足某些人、某些部门的“私欲”。


但是,土地财政的存在及其异常膨胀,客观上都维系着高房价。换言之,土地财政跟中央“促进房价合理回归”之新政格格不入。也就是说,土地财政的强势和膨胀,必然会影响“中国下调房价”政策的推行。如此,不但影响房地产调控成效,而且会弱化中央权威,并失信于民。


诚然,作为土地财政核心内容、重要支撑点的地价,是房地产开发商竞买的结果。但事实求是地讲,“招拍挂”中的土地底价却是政府部门拟定的。而现实是,政府部门给出的土地底价往往都很高。结果,包括房地产开发商、商用专家等既得利益者在内的群体,就据此“攻击”地方政府系高房价的“元凶”。作为地方政府及其有关决策者,确实有些冤枉,因为土地财政不仅有利于地方教育、医疗、保障性住房建设等诸多方面资金问题的解决,且支持了中央财政,而高房价更是房地产开发商进行商业运作的结果。


但是,普通民众看到的多是土地财政中生发出来的众多腐败问题,以及土地财政对房价的“催涨”作用。这其实就是笔者在2011年1月17日发表于中国经济网的题为《将地价抬升归罪于政府是开发商的“自作聪明”》时评文章中所讲的“我们不可否认招牌挂制度本身也有其缺陷”。


综上所述,笔者认为地方政府理当顺应大势,加快弱化土地财政的步伐。至于如此以来造成的资金缺失等问题,则可以通过其它方式予以弥补。北京、上海、广州等地方可以弱化土地财政,别的地方为何就不行呢?何况,从前全国各地都没有土地财政时,不也照样在发展?还有,房地产业在中国国民经济中的支柱性地位,其实已经动摇,而房地产暴利时代已经到了末日。对此,有关地方政府及其决策者都该有清醒的认识。(稿源:人民网)


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政府已经做出了表率,热切希望中国的房产市场能够尽早趋于理性。

政府在土地出让金上作出让步 有利于民生嘛 也有利于拉动内需 从长远看是个好事嘛


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