[原创]罗竖一:将地价抬升归罪于政府是开发商的“自作聪明”

文/罗竖一



2012年1月15日国土部发布的全国城市地价动态监测报告称,“2011年第四季度全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较前一季度呈整体放缓态势,增长率为负的城市持续增多。其中,受房地产调控政策的间接影响,全国住宅平均地价环比增幅跌落至零。”根据监测数据,2011年第四季度全国综合地价环比增速较前一季度下降1.04个百分点,连续四个季度回调;同比增速较前一季度下降2.43个百分点,连续两个季度回调。(1月16日《经济参考报》)


毫无疑问,出现上述情况的重要原因之一是,中国房地产开发商买地的热情普遍锐减。换言之,在一定程度上,是中国房地产开发商自己拉低了地价。


多年来,包括房地产开发商、商用专家等既得利益者在内的不少人,几乎一直都在说,地价的攀升、土地财政的存在,推高了房价,而其中土地财政又被视为高房价“元凶”。更有甚者,将一切的罪责都推在了政府身上。


地价的攀升、土地财政的存在,确实影响着房价。但是,地价、土地财政与房价之间的关系究竟是如何形成的呢?


众所周知,新中国成立后相当长的一段时期内,我国实行的是无偿、无限期、无流动的行政划拨式的土地使用制度。改革开放后,为了克服行政划拨土地使用制度带来的种种弊端,中国在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日,七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后,《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律法规的制定实施,到上世纪90年代初,我国完成城镇土地使用制度改革,建立起了有偿、有限期、可依法进行交易的土地使用制度。然而,这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。譬如,由于存在缺乏竞争、权力寻租、市场秩序不规范等问题,以致产生了严重的价格扭曲和低价出让等现象。


简言之,中国实行国有土地使用权转让制度之初,地价是偏低的。而这显然是房地产开发商和地方某些决策者进行暗箱操作的结果,土地财政也就此生发。


为了尽可能地避免低价出让国有土地等问题,也为了确保国家的财政收入,2002年5月,国土资源部发布第11号令,颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年,国土资源部颁布第71号令——《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。至此,中国国有土地使用的招拍挂制度正式确立。


从常识判断,如果切实依照招拍挂制度操作,则定然是哪个房地产开发商出价高,哪个开发商就可以拿走相关地块的使用权。也就是说,恰恰是房地产开发商之间的相互竞争抬升了地价。如此这般,客观上也增加了政府的土地财政收入。当然,这里面往往也有地方政府的主观努力。可是,即使地方政府想把地卖个高价,如果房地产开发商不去竞买,那么高价地还会继续存在吗?由此可见,招拍挂制度本身也有其缺陷。


仅就现实而言,确实是中国房地产开发商自己抬升了地价。结果,开发商为了盈利,就大肆宣称其开发成本很高,而地价系“元凶”,甚至剑指土地财政和政府。然而家喻户晓的是,这些年来,中国房地产业属于不折不扣的暴利行业,众多房地产开发商都赚了个盆满钵满。可是我们看到,不少房地产开发商,却正像住建部政策研究中心副主任王珏林所讲的那样,在“吃肉骂娘”。


一般而言,房地产项目的开发成本确实不低。但是,影响房价的因素不完全是成本。譬如,2011年下半年以来,北京、上海、广州等一线城市的房价明显下降。2011年10月之后,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海多个楼盘的降幅高达20%至40%。2011年年底,中国房地产业的老大万科,旗下有的楼盘降幅也达20%以上。毫无疑问,其开发成本未变,但是房价却下降了。


由此可见,以前是房地产开发商自己抬升了地价和房价,现在也是其自己降低了地价和房价。然而,“聪明过人”的房地产开发商、商用专家等既得利益者,以及其他一些“自作聪明”者,却对这一现实“视而不见,听而不闻”。只是,作为被高房价折腾得苦不堪言的亿万普通民众,应该有个清醒的认识了。(稿源:中国经济网)


























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在中国如果不是政府先圈地,再卖给开发商,中国的房地产绝对不会这么疯狂。为什么。政府以行政强权剑价拿地在各个地方都是心知肚明和普便的事情,动辄以政府规划建设为名,干的大都是挂猫头卖虎肉的勾当。单纯地以开发商与土地使用者去谈的征用地的模式话,中国房地产成不了全民恐惧的行业,因为根本没有几个老百姓愿意和你谈的,愿意谈的也是让开发商大出血的,利润也不见得就如预期中的那么好了,一个资本都不太愿意上的行业,必定不会让老百姓那么骂娘。所以把中国房地产训练成为洪水猛兽的第一个掌门人就是中国各级政府。至于开发商,那是拿着带血嗜血的资本的主,不死命地往上抬价就不是资本了。这是大家都知道的,没什么可批评的,人家都明白无误地告诉你了,我就是这样的范。可以这样理解,在房地产这一块,政府给了资本与土地使用者合作的机会,却又无情地剥夺了土地使用者发言的权利。这才是真相之一。请那些专家也不要太粉饰太平,文过是非。让人心生暗恨。

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