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文/罗竖一




中国古人有云:“人活百岁,世界难离。”同理,今人渴望其企业能“做活”、“做大”、“做强”、“做长”。



而据2012年1月12日《21世纪经济报道》报道,万科总裁郁亮私下里表示,万科现在到今年都是拼命出货“收钱”,不是为了抄底,而是保命,万一2012年有什么不能预料的波动,万科至少有现金在手。



显然,作为中国房地产行业龙头老大的万科,已经将2012年视为中国房地产企业的“保命年”了,因为只有首先保命——“做活”,然后才可能把企业“做大”、“做强”、“做长”。



毫无疑问,万科客观上是给中国房地产企业敲响了警钟。



首先,中国行之有效的相关房地产调控政策不会动摇。



在2010年4月17日国家开始实施这轮房地产调控以来的近两年时间里,尽管各种质疑声,反对声,可以说是从来就没有消停过。然而,中央政府进行房地产调控的信心和决心是越来越大,且在2011年12月14日结束的中央经济工作会议上指出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。而“促进房价合理回归”事实上跟温家宝总理在2011年11月6日明确讲的“中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受”是一脉相承的。



换言之,在房价没有回归到合理价位时,在调节后的房价尚不能使民众接受时,中国行之有效的相关房地产调控政策不会动摇。譬如,限购、限贷、限价等。



至于拥有16家跨国公司的知名企业家卞洪登等先生近日所讲的,“如果不早日把房价回归到合理价位的准确数字搞清楚,那么将来以房地产为龙头的中国经济就很难稳定发展”,貌似有理,但事实上就是多此一举,甚至是杞人忧天、别有用心。因为世界上有很多东西是无法精确量化的,譬如人的情感、精神等等。所以,充满睿智的中国古人向来以“合理”与否作为判断是非曲直的标准,而如今中央一再就房价采用“合理”之说,其实正是体现了我们老祖宗“遗传”下来的睿智。而且温家宝总理对于商品房的合理价位讲得非常清楚,这就是“使民众能够接受”的价位。



其次,中国房价下降又下降是大势所趋、人心所向。



面对日益蔓延的商品房“降价潮”之现实,对中国房地产调控进行指责者越来越少,而包括明星房地产开发商、商用专家等既得利益者在内的众多人士,也开始夹起尾巴了。尽管任志强在2012年1月10日的某个会议上还声称,去年国八条出台的前提条件是房价上涨过快,现在房地产调控已经初步达到目标,而对房地产政策始终未变,政府能够操纵股市,也可以操纵楼市,这不利于房地产产业的良性发展。即还有房地产开发商继续在向政府发飙。



目前,试图给“房价合理回归”——“中国下调房价”拴上笼头者也开始在房地产舞台上大展拳脚了。其实,这种作为好搞笑。试问:多年来中国房价几乎一直节节攀升,而让中国亿万老百姓苦不堪言的时候,你们这些貌似关心社会和民众者,躲到哪里去了呢?那时你们怎么不跳出来高呼“房价不能再涨了!”?你们那时为何不给房价拴上笼头呢?



简言之,包括北京、上海、广州等在内的一线城市房价才开始下降,中国大多数二三线城市的房价上涨才刚被遏止住,有些人就坐不住了,而试图给“下调房价”拴上笼头。其居心何在,事实上明眼人都看得出来。



当然,我们也不排除某些人士是真正关心社会和民众的,是希望中国房地产市场健康发展的。但事实上正像笔者前述所讲,商品房的合理价位是无法精确地量化的。这道理其实也很简单,譬如同一个城市不同区域的菜价都可能不相同,但是大家感到合理,那么它就会是那个价位。同理,谁有本事能把全国房地产市场的合理价位给精准地界定出来?



其实,大量的事实充分地证明,中国房价下降又下降是大势所趋、人心所向。



再者,众多房地产企业的资金链越来越紧张。



当下,有些房地产企业自称其资金链没问题,甚至有明星房地产开发商任志强等先生还自任代表,而于2012年1月10日在某会议上声称“开发商手里并不缺钱,是因为大量的资金被监管,很难进行腾挪。”



其实,依照逻辑推理,这基本上都属于意淫。试问:在中国,家里有多少钱,有几个会大声地去告诉别人?诚然,有些上市公司的财务状况是可以查到一些的,但其究竟有多少钱,外人谁能搞清楚?再问:在这近两年的时间里,中国楼市的成交量基本上一直呈现日益下滑状况,甚至在有的地方长久地呈现商品房的零交易状态。如此,谁手里还不缺钱?作为中国房地产行业老大的万科,难道是在哭穷?何况,既然你们手里不缺钱,那么何必冒险而想方设法地试图动摇国家有关房地产的宏观调控呢?是闲着没事干了吗?即使有的房地产企业真的有钱,为何又被监管了呢?



不过,任志强先生也终于说了点大实话,这就是,2008年的时候房地产并没有形成资金监管,企业可以把拿到的全部钱用于还债、填补其他窟窿,但今年有巨大的监管,首付形成的资金流几乎不能用这个项目弥补另外一个项目的资金,所以今年对于房地产开发商来说,重大的困难是在于,很多企业已经无法用大量的降价销售去换取现金流弥补窟窿,这个窟窿和2008年已经发生了巨大的变化。



还有,中国很多老百姓不会再轻易地出手购买商品房了。



尽管笔者在2008年9月3日发表的一篇名为《迷恋房贷建爱巢未必能安居乐业》讲道,随着中国国民生产总值的“快速增长”,随着房地产开发商的“百般诱导”,随着专家学者的“良苦解读”,而伴随着媒体的“轮番轰炸”,国人渴望买房子、换房子、住别墅的念头愈来愈强烈,尤其是年轻人展望未来,或者直面婚恋问题的时候,往往会把“房子”,甚至“别墅”等话语挂在口边,含在嘴里,怀在心上,放进梦里。但是,中国很多老百姓在亲身经历或者感受到因为购买商品房而造就的苦不堪言之后,在耳闻目睹了中国房价下降又下降的现实之后,日益理性,而不再像从前那样地迷恋房贷、迷恋商品房了。



在此前提下,中国2012年的楼市成交量不可能如某些开发商、商用专家等既得利益者所愿。也就是说,中国很多老百姓不会再轻易地出手购买商品房了。



还有,在日益残酷的市场竞争中,2012年,中国一些房地产企业必然会被别家“吃掉”或者拿走一部分股权。



综上所述,2012年是中国房地产企业的“保命年”。因此,笔者建议中国房地产开发商放弃种种幻想,不要再把精力和时间花在试图动摇房地产宏观调控上,理应全身心地积极降低房价,而想方设法地占领市场先机,争取市场份额,即像万科一样地拼命出货“收钱”,以尽可能地安然度过2012年。(文/罗竖一)


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