中国古宅上演“飞屋环游记”:拆解出售异地拼装

中国古宅上演"飞屋环游记":拆解出售异地拼装


[提要]据中国之声《新闻纵横》报道,在浙江省中部的东阳市歌山镇西宅村,有一块1万多平方米的场地,这里没有名字,也远离省道,建筑物破败不堪,地面上杂草丛生。然而,如果你走进细看,会发现,这些破败不堪的建筑物,细节之处却是雕梁画栋,飞檐翘角,处处透着古典的气息……

(来源:中国广播网 )据中国之声《新闻纵横》报道,在浙江省中部的东阳市歌山镇西宅村,有一块1万多平方米的场地,这里没有名字,也远离省道,建筑物破败不堪,地面上杂草丛生。




然而,如果你走进细看,会发现,这些破败不堪的建筑物,细节之处却是雕梁画栋,飞檐翘角,处处透着古典的气息。


在外行人眼中,这里像是一座座江南老宅的废墟,而只有少数行内人士才知道,这里其实是一个特殊的“大卖场”,不过出售的不是古董家具,而是古宅本身。


杂草丛生之地竟是古宅交易场所


在这样一个集散中心和加工厂里,古宅商人们将从各地收购而来的古宅,经过拆解,将实木的门,窗,椽,梁,雕花等部件经过专门的修复、和修补后等待出售。


主持人:目前这片场地情况是什么样的?


记者:在这块场地里,最近共有八九座老房子正在修葺。雕刻、木工、绘画、油漆……修葺一座古宅的所有环节,在这里应有尽有。据义乌市收藏家协会副会长俞峰说,华东地区不敢说,但至少在浙江,这个场子是最早、最大的。


就在这样一处貌似无名,却远近闻名的场地中,古宅会按照买家的要求,运往全国各地,在古宅的新址,从新拼装,还原成一座房屋。虽然说着很简单,但其中却有很多的门道,买家与卖家之间也形成了一条严谨的产业链。


贩卖古宅利润高商家趋之若鹜


主持人:能向我们详细介绍一下这个产业链吗?又是什么样的人在做古宅生意,他们的选择标准是什么?


记者:这些做古宅生意的老板大多在义乌、东阳、兰溪乃至江西安徽的农村收房,不是所有老房子都要,起码要保证70%以上是完好的。如果判断老房子有价值,收购人就会亲自上门。收购人然后找来专业人士来分拆古宅,然后运到西宅村后,检查哪些木料是好的,哪些腐朽了需要修补,要按原来的样子重做。经过木工、石工、油漆工等多个工种的共同努力,把老房子的部件恢复得差不多了,接着就是组装。组装好房子被放在西宅村的场地里,如果有客户看中了,就把搭起来的房子再次拆掉,装运过去。据介绍,这些老房子的买家多是杭州或者上海的老板,买去开茶楼或高级会所。而做古宅生意的人分为两类,一种是资金实力略差的,发现老房子买下来立刻转手,赚取20%-30%的利润;另一种是资金雄厚的,买下老房子,进行修缮,然后再出售,“(后一种的)利润现在大约在40%到50%。”甚至更高。


从当地商人口中我们也了解到,一座保存度在90%以上的清代庭院,甚至可以卖到一千万元以上,稍小一点的建筑也可以卖到200多万。而高达20%到50%的利润更是让商人们趋之若鹜,


而这座无名卖场也就成了一条丰厚利益链的中转站,一头连着江南农村的破败古宅,另一头连着城市里的光鲜买家。从这里,被编上号的古宅零件被送往城市,换来了丰厚的金钱回报。


而在这丰厚利益链的背后,我们是否想过,面对着古人留下的遗迹,我们是否可以这样肆无忌惮的去处理或者买卖?



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有些古宅已达到文物保护单位标准 古宅保护无法律保障


主持人:我国目前有没有法律来保护这种古宅呢?


记者:义务市问问普查办相关负责人说,古建筑买卖如此活跃,主要是国家对这方面的管理体制不够健全,这需要文保、规划、国土和建设部门的相互协调,最好还是建议原址保护起来的,但现实有许多无奈。


虽然非文保单位的古建筑是可以自由买卖的。但很多遭变卖的老房子已经达到了申请文保单位的条件,但由于人们意识不强,加上老房子大多是共有的,本身又破旧了,就低价出让给村里,最后几经转手,这是一种恶性循环。


而有的买家则认为,有些老房子,荒废在那里,既没人住也没人修,与其烂掉,不如对它进行再加工,这也是一种异地保护。


因此,对非文保古宅的买卖不应该禁止,但相关的法律条文也是亟待建立的。





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只能购买邻居的房




先说西汉的限购政策。


西汉建国后不久,大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:


“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)


这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。


比方说,小明、小强和小红仨人是街坊,小明挨着小强住,小强挨着小红住,在小明和小红当中隔着一个小强。那么好,小明可以买小强的房子,小强也可以买小红的房子,但小明却不能买小红的房子,因为他和她“不比其宅”。他们不比其宅,政府就“不许”,禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。




幽静古镇令人向往


限制兼并 方便检举


要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策,解释起来是很复杂的,我们概括地给出这么几个原因:


一、西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基,集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”(《二年律令·户律》)凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”想买房可以,问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖,要是碰到这种好机会,你就买;要是碰不到,还是打消购买第二套房的念头吧!事实上,一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的,因为这个缘故,西汉初年的住房交易也非常少见。


二、西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。邻居们想举发,必须知道你家的底细,如果你经常搬家,像候鸟一样迁徙,邻居是很难清楚你家底细的,所以为了方便邻居们“举发”,政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政府便于管理。



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古代建筑


据我所知,西汉初年搞过一次大规模的分房分地。怎么分?按爵位。您知道,秦汉两朝,上至官员,下至百姓,大多数成年男子都有爵位。爵位越高,其家庭分到的宅基就越大。比方说,您是“彻侯”(第一等爵位),朝廷就会分给您将近300亩的一个大地块,这块地不是让您种庄稼的,是让您盖房子的,随便盖,可以盖成一个小城堡;而如果您是“士伍”(最低等爵位),朝廷分给您的宅基地就只有长宽各30步的一个标准地块。西汉的“步”是个固定的长度单位,一“步”是1.43米,30步即43米,长、宽各43米,那就是1849个平方米。朋友们,现在谁家能有这么大一块地盖房子,那铁定是中产了,可在汉朝,这是最小的宅基单位,因为那时候刚建国,人多地少,算算人口密度,比现在的澳大利亚都地广人稀。




古代建筑


唐宋元明的购房限制


进入唐朝,政策又变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,我用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。什么意思呢?就是买地皮也好,买房子也好,不光要经过原业主的同意,还必须经过原业主邻居和族人的首肯,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是不被承认的。


唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问你亲戚和邻居是不是同意。


五代十国的规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。


宋朝的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。


元朝的规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。


明朝的规定跟元朝相同,这里不赘述。


事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜,解放前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。



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在宋朝买房,与元、明、清三朝一样,都是先立契,就是签合同,再输钱,就是契税,最后印契,就是请有关部门在合同上盖章。


事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫遍问亲邻。宋太祖时期有明文规定:凡典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不买,次问四邻,四邻不要,他人并 得交易。可见,卖方在卖房之前,不仅要得到家人和族人的首肯,还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头容许,正规的做法是“依账取问”,就是拿一个小本 子列个“问账”(元代叫问贴),把亲戚邻居的名字都列在上面,并写明我想卖房的理由,以及想卖多少钱然后先交给卖房人的亲戚,如果他们拒绝,再去找邻居, 问问他们是否愿买。总而言之,问账上密密麻麻列满了大家的签名,才有权把房子卖给别人,否则就是违法,族人四邻就有可能去举报。




清朝古宅


帝制时代的廉租房


古时也有廉租房,但都是民间性质的。唐宋时期,廉租房主要来源于寺观。寺观的土地是政府划拨的,建房的资金是信民捐献的,历年的房产维护费用可以从香火 钱里冲销。唐宪宗元和年间,白居易进京赶考,前后两个月,就一直租居在一个叫华阳观的道观里,因为那里房租便宜。宋朝的辛弃疾,早年赴金朝中都燕京应试, 为了省钱,住的是现在北京的悯忠寺。


明清时期,又多了个廉租房的来源,那就是会馆。会馆是异乡人在客地建的聚会场所,凡是像样的会馆,都有戏台、议事厅,以及客房。客房是为旅居在外没有住处的同乡准备的,租金非常便宜。




古宅


后唐的楼市调控


后唐庄宗李存勖颁发过一道赦令:其空闲有主之地,仍限半年,本主须自修盖,如过限不见屋宇,亦许他人占射。后唐明宗李嗣源也有类似规定:诸色人等置到田 地,并限三个月内修建盖造,须见次第。这两条很像我们国土部的《闲置土地处置办法》,只不过我们规定的闲置时限是两年,后唐规定的是半年和三个月。


后唐通过禁止捂地来平衡供需,收到了打压房价的奇效。盛唐时期,有个马周在长安购买房基一亩,花了铜钱200万,而在后唐的首都洛阳,连店基地,每亩价钱七千,房价大幅下降。


为什么强求“先问亲邻”


到这时候,大伙的问题应该来了:买卖房屋,只要买主卖主两厢情愿就足够了,干嘛还得经过卖方族人和邻居的同意呢?这里有他们什么事啊!拙著《千年楼市:穿越时空去古代置业》(花城出版社2009年出版)对这个问题有详细解答,其实概括来讲,原因无非两条:


一、为了保护宗族财产不流失。您知道,古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权,一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,即使是出于维护基层稳定的目的,地方政府也必须要求“求田问舍,先问亲邻”。


二、跟西汉时一样,为了便于亲邻检举,进而便于政府控制每一户居民。简言之,政府人为设置亲邻障碍,必定减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。




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古宅


从元朝开始,还出现了一种有趣的购房政策:不许当官的买房。


严格讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房(参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》)。为什么做出这种规定呢?还是两条原因:


一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋,从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中,死在他们铁蹄下的平民也不少,那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样,在元朝初年,政府手里就握有大量公房,可以随心所欲地分给各级官员,作为他们的办公楼或者家属院。换句话说,大多数蒙古官员都能分到房子,没必要再去购买。




二、南宋刚刚灭亡那会儿,一批蒙古人跑到江南做了官员,这些人素质极低,嫌分到的公房太小,出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,而且强*人;购买民房的也很蛮横,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,那房子就成他的了(参见《至正直集》卷2《宋末豪民》)。他们这样做,激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈于是颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。


到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。


明朝的规定是这样的:


“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒光裤子打五十板,开除公职,最后还要没收你买的房子。


清朝的规定更厉害:


“凡有司官吏,不得于现任处所置买田宅,违者笞五十,解任,田宅入官。”(《大清律例会通新纂》卷8《户律·田宅》)这一条是照搬明朝的法律。


“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)不光限制官员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。



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更有意思的是,在乾隆时期,不光严禁旗人在工作所在地买房,还严禁旗人官员带着年满18岁以上的儿子上任。乾隆七年,“定旗员子弟随任之例”,“向来旗员子弟随任在外,年至十八岁者,例应来京。”“子弟在京长养,年过十八岁以上者,非奉特旨,不得随任。”(《乾隆实录》卷158)旗人在外地做官,其儿子(也包括孙子、侄子和外甥)如果不到18岁,可以跟着他在工作所在地居住;如果超过18岁,必须送回北京。


为什么会有这样的规定呢?跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载,旗人在外地做官,其子弟如果跟着上任,则狗仗人势、欺男霸女、祸害地方百姓,碍于旗人官员的面子,地方司法机关还很难惩罚他们,乾隆思来想去,干脆把这帮“衙内”留在北京,强迫他们跟他们当领导的爹分开。因为北京是天子脚下,旗人子弟再横,也不敢在皇帝跟前发威,这样管束起来就容易多了。




为什么不让官员买房


回过头来说说明清两代为何会禁止官员在工作所在地买房。


原因其实很简单:官员受贿的形式多种多样,唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清,既然难查清,干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。不管是谁,只要在任职地买了房,就默认他是贪污,就摘他的乌纱帽,打他的屁股,没收他的房子。


在中国古代,最不利于职业开发商生存的,还是政策因素。具体些说,就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。在唐朝,商人属贱民,贱民老板去买 地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而每超出一亩指标,即须挨10大板。




古代有今天意义上的房产商吗?大量囤地会受什么惩罚


白居易苏东坡当年是怎样买房的




苏东坡


一个宋朝房奴的艰辛生活


房子,可以说是现代人最最关心的话题,特别是近年来房价不断疯涨的形势,令所有人都疯狂起来。有半夜排队买房的,有手里拿着一大批房不肯卖的,有甘愿赌上后半辈子幸福也要买大房的,还有更多人只能眼睁睁看着房价往上涨而买不起的……


面对房地产市场里各种光怪陆离的现象,我们不禁要问,是否只有现代人才会面对如此紧张的房产问题?如果生活在古代,我们还需要为买房发愁吗?


周厉王买地花了多少钱,铭文上没写。不过李开周说,有人买地,有人卖地,说明当时除了有土地抵押,还存在土地买卖,房地产市场已经有了雏形。


有土地买卖,就应该有房产商开发。那么,最早的房地产商究竟出现在什么时候呢?是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢?



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李开周告诉记者,如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业,那么中国古代肯定是没有这样的开发商的,因为中国古代没有企业,而且在古代,房地产市场主要还是以二手房买卖为主。


在古代,一套住房的第一代业主,一般都是自主建房,也就是说,这套住房最开始一般都不是从市场上买来的,都是第一代业主自己盖的。房子盖好后,因为种种 原因,这套房子被卖掉,卖给第二代业主,然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说,从战国到明清,中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房,也不存在产权 年限一说。


但是李开周说,所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说,他们搞房产开发只是多元化经营的一种,没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末,中国一直没有职业的开发商,只有业余的开发商。



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为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者,首先,从汉朝开始,传统中国一贯重农抑商,单靠造房子赚钱,会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂,据他 描述,当时只要有人盖房子往外出租,大伙就说这人是市井小人,挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候,连做房东都受歧视,更别说做开发商 了。


在唐朝,商人也属于贱民,再有钱的商人也是贱民,贱民老板去买地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢?


唐朝法律规定:“诸占田过限者,一亩笞十。”意思是买地超过指标的,得挨板子,每超出一亩指标,挨10大板。


北宋开封的拆迁费每户相当45600元人民币


虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”,环境和政策对他们都不太有利,但是在拆迁问题上,始终还是开发商们占优势。就比如窦乂,他就知道要搞房地产,首先得朝上有人,于是傍上了当朝太尉。




白居易


买不起市区房的白居易权当候鸟族


古代人买房子,也跟现在人一样,要考虑很多因素。


第一也是看房价是否承受得起。不管是古代购房者,还是现代购房者,买房之前都会掂量一下楼盘的价格和自己的腰包。比如苏氏兄弟,一辈子也没在首都买房,而是到其他相对便宜的地方买房。而唐代诗人白居易买房更有意思,跟现代都市打工族的买房经历很像。


白居易二十八岁考中举人,二十九岁考中进士,三十二岁参加工作,干的是“校书郎”,就是在中央办公厅负责校对红头文件的工作人员。级别呢,是正九品,相 当于一个小县的县长,不过工资却不低,每月一万六千钱。白居易在长安东郊常乐里租了四间茅屋,因为离上班的地方远,又养了一匹马代步,此外还雇了两个保 姆,这样每月的开销是七千五百钱,剩下八千五百钱存起来。但是存了十年,他也没能在长安买下一套房子。


后来白居易觉得这样长期租房不是办法,就跑到陕西渭南县,也就是长安城的卫星城,买下一处宅子,平时住在单位,逢假期和休息日就回渭南的家。有点和现在的大都市白领差不多,在郊区买房不住,而在城里租房上班。


宋朝江浙一带也出现过房奴,有个叫张仲文的宋朝人写了一本书,书名叫《白獭髓》,这本书里描写房奴生活:“妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。”存款和借来的钱都砸到房子上了,只能节衣缩食还债,不但老婆孩子身上没一件好衣服,连被子都是租人家的。




清朝也有房奴。光绪年间,北京有人买不起房,就自己盖,盖也盖不起,就借钱盖,然后慢慢还。有一首竹枝词唱道:“搭得天棚如许阔,不知债负几多钱?”


至于古代贷款买房的事情是到清代才出现的,清朝就出现业主拿着产权证明去当铺办理抵押贷款,而真正意义上的住房按揭,是到民国时代才有。


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