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最近看很多主流媒体报道全国11个重点城市住宅库存63.4万套,于是宣称楼市买方市场或到来,在我看来,这种简单的主观推断真的很可笑。盘点2011上半年楼市,价格拐点或已出现,但开发商费心机促销售或难改。


楼市低迷。买房,是取决于买房者的预期的,也就是说,楼市买方市场的到来不是仅凭库存就推断得出的,拐点或许在下半年三季度后出现,但这只是“和谐派”的主观臆想,须知,很差钱是当前楼市最大的威胁!不仅对开发商而言很差钱,如今买房人,也很差钱,买房,依旧很受伤。


从研究机构获悉,上周末11大重点城市的存货总量达到63.4万套,环比上涨0.9%,存货总量继续创新高。并且,目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套,逼近11万套,也创今年高点。对此,业内人士预计,促销和降价将被越来越多的楼盘采用,而促销和降价的幅度也会越来越大,买方市场或将到来。


从可售住宅总量来看,库存继续攀升。上周11大重点城市的新增住宅供应2.1万套,为近一月来最低值。但是,存货总量却达到63.4万套,环比上涨0.9%。上周末存销比继续提升至9.8个月,连续20周上涨。其中,存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京。


我以为,这只是数据。买方市场的到来尚早,也不具备条件。我们注意到,一方面,北京新房库存量的上升非常明显,已经攀升至107602套,逼近11万套,新房供应达到年内新高点。而新一轮房地产调控政策的打击下,北京新房库存量开始增多,而10万套的库存量是北京楼市官方和市场都认可的“供需平衡基点”。从库存量的变化,可以看出开发商放量以及购房者对于调控的态度变化这个没错。问题是我们要看到相对比较论:库存量从9万套升至10万套,曾经用了整整10个月,而从10万套到11万套,仅仅用了不到3个月的时间,这说明了开发商资金链的日趋紧张,由原本的观望到加速推盘,也显示了购房者对于本轮调控的态度越发清晰:不调到位不出手。


其实,新房库存量突破重回10万套,并开始高走,有多种原因。比如在资金压力下,开发商尤其是城郊区新盘开发商结束观望,开始加速供应。表现在市场上近期新盘不断集中入市。比如,在限购条件下,投资购房基本被挤出楼市,楼市购买力有限。有比如,刚需经过一段时间的观望后,也开始进入市场,而这也是远郊区县低价楼盘开始加速上市的原因之一。


当然,我们也可以盘点2011上半年楼市,的确发现价格拐点或已出现。我们发现,2011年上半年在调控政策的步步紧逼之下,楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世,把“限购”推向全国,并上调了二套房贷;而后的三次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度;“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台,则彰显了政府楼市调控的决心。随着政策效果的逐渐发酵,下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调,真正的“价格战”或将上演。


于是,土地率先转向买方市场,面粉或将拖累面包?上半年全国主要城市土地市场一片低迷。在“地王”销声匿迹的同时,地方政府土地出让收益同比大幅下滑,迫于开发商资金流限制及继续从严的调控政策预期,下半年土地市场可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面,难道由此推断下半年楼市也可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面?非也!

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