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从社会层面分析,房价不会跳水


刚刚拜读了铁血网友发表的一篇文章(http://bbs.tiexue.net/post_5534393_1.html),该文从房价构成的几个要素分析,认为房价必然会下降。这位网友的文章从技术层面分析的比较恰当,也从这些分析中,看到了房价必然下降的结果。笔者对此文的分析是认同的,但是,此文仅仅从几个相对狭隘的角度来做分析,并没有从整个社会层面上来综合分析,所以说是片面的。笔者认为,在当前的政策和市场氛围内,房价近期会有小幅的调整性下降是会出现的,但是出现万众所希望的房价大幅度跳水,则是不可能的。从社会层面上分析,有如下几个因素。

一 从房价的结构分析其主导因素。

正如那篇文章作者所讲,房价的构成是由土地费用,建安费用,财务费用,管理费用和利税等五个方面组成的,文章作者也从五个方面分别进行了分析。但是我们应当看到,房价结构之中,占主导作用的因素是哪些。在房价构成因素中,不容置疑的占主导作用的,是土地费用和利税,而其他因素在目前中国的原材料市场环境下,以及财务及管理前提下,是可以不予参与讨论的。

首先,我们看看占如今高房价的主导因素之一的土地费用。在房价构成中,土地费用占到售房价格的30%至60%不等,可以说是主导房价快速上涨的主要因素。那么,土地费用是如何被抬高的呢?是因为土地的竞拍机制。土地的竞拍是由政府主持的,而如今在很多地方,甚至基本上说是全国各地的政府,都是依赖土地经济来作为其经济发展的增长点。在这个不正常的经济氛围内,保证地价在高位上竞争,是政府所愿意看到的。虽然国家出台了针对性的措施,但是各地政府从自身利益出发,会使用各种方式来抵制地价的下调。

另一方面,对于地方政府尤其是城市的政府来说,土地的收益在一个较长时期是一次性的,也就是说,土地的资源越来越稀缺,最终将走向土地资源完全消失。面对这样的局面,一个地块一旦以低价卖出,将在很长的时期内无法改变这个事实,正是因此,保持土地的高价,甚至继续上扬土地费用是符合地方政府切身利益的。从主导房价的土地价格因素分析,房价是不可能出现大幅度下降的。

决定房价的另一个因素,便是开发商的利润。这一项是可以造成房价较大幅度下降的因素。从目前来看,开发商的利润是一种暴力,并不像文章作者所说的那样,是一种微利甚至赔本行为。那么,房价的大幅度下降必然应当寄希望于开发商降低利润的抛售行为。但是,这种想法是百姓的一项情愿,因为追求暴利是所有开发商的共同目标,面对全国性的房价降低的呼声,以及来自国家的各项调控政策,开发商形成了一个坚强的利益共同体,他们将会使用自行炒作等手段来对抗购买力的下降。于此同时,对房屋的刚性需求并没有达到饱和,在投资需求因政策被迫放缓后,刚性需求仍然可以保证开发商对于房价的坚挺。投资需求的下降,只能造成房价的小幅度下调,而不可能撼动房价的整体价位。

二 从银行和社会整体金融安全角度分析

我们知道,任何一个房地产开发商的楼盘开发行为,都是离不开银行贷款的。银行贷款也是支撑银行业的主要支柱。在降低房价的压力下,开发商一旦被迫或主动采取大幅度降价的行为,则意味着银行贷款回收的风险。在因政策而造成的楼市短期的低迷时期,开发商不可能以牺牲利润来缓解贷款的压力,那么,他们仍然需要采取各种手段,包括继续炒作等手段来保持房价的坚挺。从国家和银行角度来讲,也不可能允许因为房价跳水而造成整个银行业的巨大风险甚至巨大损失。

从购房者方面来讲,绝大部分的购房者,尤其在目前奇高的房价下,甚至于说所有的购房者,都是不同程度的需要银行贷款来完成购房行为的,甚至于非刚性需求的炒房者,也是需要贷款支持的。一旦房价跳水,则会出现大范围的购房者减少贷款,以及已经贷款者的断供现象,贷款减少以及断供的出现,会直接危及到银行业的生存,如果断供形成全国性的风潮,甚至可以导致整个银行业的崩溃。银行业的崩溃,也就意味着国家金融的崩溃,这样的局面是国家以及银行业所不允许发生的。

出于对于已经形成的在高房价下的金融的保护,我们可以看到国家,银行业和开发商各方面都是不允许房价跳水出现的,所以三方面在共同的利益之下,必然采取各种措施来维持房价,而不可能出现普通百姓所盼望的房价发大幅度下降。要知道,国家出台的二套房贷款限制以及限购令,其目的只是遏制快速增长的房价,而并非以大幅度降低房价为目的。

从以上分析来看,近年来形成的房地产巨大的泡沫经济,是由于多方面因素所形成的。遏制房价快速上涨,甚至于达到房价逐步下降的目的,也并非是一朝一夕可以实现的。首先,国家要采取切实的措施,改变各地政府对土地经济的强烈依赖。改变土地经济在各地政府的经济的龙头地位,不但要从政策上进行干预,还要鼓励和引导各地政府以适当的途径发展实体经济。只有各地的实体经济得到成熟发展,才能逐步的降低土地的价格,从而降低房价。其次,国家应严格控制房地产的利润,不能使目前的房地产暴利现象继续下去。房地产在低利润下运行,才能有效的降低房价。而对于已经形成的高房价下的金融市场,以及已经发生的贷款行为,则更应当采取稳妥过渡的措施来解决,避免造成灾难性的金融危机。

总之,笔者认为,百姓盼望房价一朝跳水达到理想价位的心情是可以理解的,但是从涉及房产市场的社会各层面来分析,是难度很大的,这里有政府转变观念的问题,有政府加强监管的问题。而从整个国家的金融安全角度,不能短时间内大幅度降低房价,是必须的,也是与百姓的期许背道而驰的,作为有责任心的国民,必须选择在忍耐下的平稳过渡,否则一旦国家金融崩溃,受损失的必定也是老百姓。


本文内容于 2011/10/15 0:15:01 被蓝色调之梦编辑

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]
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