[原创]从房价形成要素分析,房价必然下降

从房价形成要素分析,房价必然下降

房子销售价格是由以下五方面(五要素)决定:土地费用,建安费用,财务费用,管理费用,企业利润。一二线城市高房价地区,这五方面均存在下降空间和下降必要。

一、土地费用(土地使用费)有下降空间:我国土地国有,只有政府有权出让土地。目前房地产商从政府拿到土地主是通过竞价方式,由于房价高,地产商利润大,土地竞争激烈,土地使用价格快速大幅上长(因不少地方政府是土地财政,无视或有意推动地价上涨),这是房价越来越高的重工原因。目前,一方面土地价格已过高,有较大下调空间,长的过快,按市场规律,应有一个下降过程;二是国家政策控制土地价格上涨,地方政府渐进减少对土地财政的依赖;三是房子卖的不好,土地使用竞争性下降(土地流拍事例不少)。这些原因会使土地价格下调。一二线城市土地费用占房价的30—40%,土地价格下降对房价影响很大。

二、建安费用不会上涨。建筑、安装费用主要是几通一平、主体工程、室外工程、设备设施、安装工程、工程其它费用(咨询费用、设计费用、环境节能评估、安全评价、城市增容等十几种费用),这些费用主要是建筑材料、工人费用占80%以上,建筑材料市场已保和,国内竞争激烈,不会大幅上涨;人工费用这两年以上来,近几年不会再大幅上涨。同时,建安费用占总费用在15左右,其波动对房价影响不大。

三、财务费用将下降。财务费用主要是借款的利息及相关费用。目前,国家对房地产商控制放贷,房地产商财务费用成本很高,各种费用总和有的(小企业)达到年息100%以上,大商也在20%左右,这是房价高的又一主要原因。一方面是国家调控造成的,一方面是金融市场混乱造成的,这种现象不会长远;也由于房地产利润穷且空间大,回笼资金快,企业敢于高息借钱,随着利润空间的压低,房子滞销,企业也不敢再高息借款了。同时,这是个双刃武器,它会促使房地产商加快开发出售速度,甚至降价销售,可能会使小地产商破产。经淘汰,大的正规地产商保留下来,他们的财务成本会保持合理水平。

四、管理费用会保持和有效控制。这部分费用主要是企业运营费用和产品销售费用。大的企业都在进行精细化管理,绩效大幅提高,从上市公司财务报表可以看到,有的在下降。产品销售方式也在改进,如让房产中介进行销售等,营销成本也在下降。总之,这部分费用不会增加。

五、利税也会下降。房价中,企业利润和各种税费也是大头,约占30%左右。

首先企业利润会下降。房地产暴行时期已过,竞争如此激烈,销量不断下降,再求暴利已不现实,会从20%以上下降到10—15左右,有的会微利, 有的亏损。政府保障房给企业的利润就是10%左右(我国项目财务指标是工业类投资利润率12%,服务业8%,农业6%)。再者,商家前期已赚钱不少,在各方因素左右下,会控制盈利预期,已求竞争优势。

各种税费也必然下降,房地产税费很多,主要是营业税和附加、土地增值税、企业所得税、交易税等。中国税率较高,国家财政收入多(社会上有国富民穷之议论),为提高企业竞争能力、提高人民收入,降税是政府特别是下界政府必须、必然要实施德政。

综上所述,从房子价格形成的要素中分析,房子价格一定会下降。当然,这五方面要素只有在相关因素作用下才会出现下降。相关因素主要是政府、市场、经济大环境等,这几方面都左右房价下降,而不是相反。有关政府、市场、经济大环境等,有空可进行深度分析。


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