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文章转自:http://forum.book.sina.com.cn/thread-4345409-1-1.html


作者 飘雪涤心


房价为什么难降?


楼盘空置率极低,为何房地产商依然赚钱?


……


本文将用数学原理为你解答疑惑,让你看清楚房地产神话是如何产生的。



自从国家出台了各项政策抑制房价后,房价并没有如老百姓所愿,如同07年的股市一样一落千丈,一蹶不振,只是放慢了涨价的步伐,高房价依然坚挺的矗立在那里,普通市民依然望高房价生畏。


由于这些政策收效甚微,老百姓开始怀疑国家治理房价的决心和能力。而政府和地产商更是相互指责:政府埋怨地产商“捂地不建、坐收暴利”,地产商则指责政府“抬高地价、坐地生财”,上演了一出狗咬狗的闹剧。演戏的人义愤填膺,看戏的老百姓若有所思但又无可奈何,只能看着多收的三五斗,期待着房价下跌。


在国八条等政策出台以后,房屋成交量急剧下降,但房价并没有因为成交量的下降而下降,甚至不降反升,潘石屹、任志强这两位文化商人更是不断鼓吹,打着口水仗,叫嚣着房价不会下降,不过老百姓聪明了,我不买了,你自个玩去,空有一堆房子也生不出票子,业绩下降,公司维持不下去了,自然会降。


老百姓的想法很正确,也很符合社会常理,但短期内房价确实难降。下面我就用数学来告诉你为什么。



1.炒房客只是房产大鳄用来掩盖真相的棋子


不少炒房客声称:我不会降价卖房,我手里这些房子出租我这一生也衣食无忧。


看了这些炒房客的言论,很多人相信了,的确,经过这些年的经营他们已经衣食无忧了,甚至算是富贵人家。但如果我们替他算一笔账,你就知道炒房客有多心虚。


一个100万的炒房客通过借贷、抵押等手段买了五套房,买房均价100万/套,现在房价涨到200万/套,他现在的总资产是1000万,负债400万,如果此时出手,剩余600万,净赚500万。但是由于国家的各种规定,他的房子现在不能出售,只能等一年后出售,如果一年后房价降到100万/套,那么他一分未赚,还赔了银行的利息。所以他不希望房价下降。


对于房租,以北京二环附近为例,一套价值200万的房子,月租金6000,一年的房租七万,年收益率为3.5%,而200万在银行做基金等投资,一年的收益率大概不会低于十万,如果眼光稍微好点,十个百分点的收益应该很容易,收益为二十万。那么对于租房者来说其实是出于亏损状态,如果炒房者是借贷炒房,那么按照8个百分点的借贷利率,他一年必须还款十六万,那么房租仅仅只够他还款的零头。


房价:200万。


租金:月租金:6000,年租金6000*12=72000


年收益率:72000/200万=3.6%


借贷:200万,利率8%,一年需支付利息200万*8%=16万


盈利:72000-16万=-88000


炒房者用房租来炒房年收益率亏损接近9万,是否觉得很可笑,唯一能够支持炒房的就是房价的飙升,而且房价增长的速度要大于银行8%的利率。如果房价停止增长或者开始下降对于那些借贷的炒房客就是致命一击。这些小鱼小虾在担惊受怕的同时,也背上了让房价上涨的罪名,真替他们冤屈。



2.房产商的暴利是支持他们涨价的最终武器?


150多年前卡尔.马克思这样说:


如果有10%的利润,资本就会保证到处被使用;


有20%的利润,资本就能活跃起来;


有50%的利润,资本就会铤而走险;


为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律。



如果有了300%的利润,你想象会发生什么?


现在我们做一个假设,开发一个小区,房屋一百套,每套价值一百万,成本价每平米一万元人民币。


总成本=100*100万=10000万。


如果此时每平米一万两千元,每套房子买一百二十万,那么利润率为20%,参照我国现在的利润率,你就知道这是多么丰厚的回报。


总销售额=100*120万=12000万。



利润=总销售额-总成本=12000万-10000万=2000万


利润率=利润/总成本=2000万/10000万=20%


这个时候为了不亏损,房产商需要销售最少1个亿,那么意味着要销售多少套房子呢?


10000万/120万/套=83.3套


房地产商人造了100套房子,只有售出84套房子才能保本,而最后他们手里剩下的房子只有16套,需要全部出售,他们才能获得两成的利润。



如果房地产商这样善良,那么我们的社会就会河蟹很多,可惜他们的灵魂比你想象的要肮脏很多。


他们选择将房子捂着不卖,通过炒作,现在房价变成了每平米两万元人民币。参照上面的公式:


总成本=10000万


总销售额=20000万


利润=10000万


利润率=100%


此时仅仅需要销售50套房子,房地产商就能保本了,而一旦全部出售,他将获得10000万的收益,按照第一种模式,房地产商需要卖出五百套房子,也就是开发五个同样规模的小区才能获得第二种模式一样的报酬,如果一个小区开发到出售一共需要两年时间,那么要赚取一个亿的收益,他需要十年的时间,而第二种模式仅仅需要两年。



如果房子继续捂着不卖,现在房价变成了每平米四万元人民币。


总成本=10000万


总销售额=40000万


利润=30000万


利润率=300%


此时仅仅需要销售25套房子,房地产商就能保本了,而一旦全部出售,他将获得30000万的收益,按照第一种模式,房地产商需要卖出一千五百套房子,也就是开发十五个同样规模的小区才能获得第三种模式一样的报酬,而按照两年开发一个小区来计算,他需要三十年的时间。


看到这里你有什么感觉,你是否感到震惊了?成本一万,当售价为一万二千的时候,开发商需要卖出83%的房子才能保本,当售价为两万的时候,开发商需要卖出50%的房子就能保本,当售价达到四万的时候,开发商仅仅需要卖出25%的房子就不用担心赔钱了,而剩下75%的房子,就是他的利润。


按规模,售价为四万的时候,开发一套小区的利润,当房价降低到两万的时候,开发商需要开发三个小区,而房价降低到一万二千的时候,开发商需要开发十五个小区。


按时间,售价为四万的时候,开发一套小区需要两年,而要达到同样的利润,房价降低到两万的时候,开发商需要六年的时间,而如果房价降低到一万二,开发商需要整整三十年的时间。


房价从一万二被炒到四万,开发商就能将30年才能赚的钱用两年赚到,就能把15个小区才能赚的钱用一个小区赚到。


这就是中国房产商用最短时间创造最大财富神话的真正秘诀,而为他们的财富买单的就是你我这样普普通通的老百姓。这也是房价始终不能下降的真正原因。


在看懂了上面的计算公式后,你就明白为什么前段时间央视报道的许多小区房子空空的入住率,而开发商居然不赔本,而且根本不担心这些房子卖不出去的真正原因,因为他们卖出1/4的房子已经不需要担心赔本的问题了。


而此后每卖出的一套房子都是他们的利润,他们凭什么要降价出售,损失自己的利润,毕竟他们不是活雷锋。


这些道理潘石屹懂,这些道理王石懂,这些道理任志强也懂,但他们从不会告诉你什么是真正的理由,他们会找出供求关系、土地涨价等原因来欺骗百姓,而那些所谓的经济学家,房产教授也懂,这些正是他们自己计算的公式,他们通过各种修改的数字一方面协助地产大鳄欺骗老百姓,一方面从他们手中收取丰厚的红包。这些道理我们也懂,可是谁能为我们做主?


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房价为什么难降?数学让你看清事实真相。


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