[原创]一招让80后有房住,化解地方政府沉重债务负担

东方朝晖 收藏 62 10410
导读:[原创]一招让80后有房住,化解地方政府沉重债务负担
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(一) 利用金融创新解决地方沉重债务负担,化解经济死结,将热钱转化为拉动内需的良钱;借用未来的钱来降低当今民众的生活成本,从而有更多的钱来消费,促进经济结构转型


当前国民经济运行存在着三个制约经济结构转型的死结:


死结一是提高国民收入与生产力过剩的矛盾:多年前就开始提及中国一年生产十几亿双袜子、几亿件衬衣、几亿双鞋子这一巨大的生产能力。想要进一步提高国民收入,最直接的方法是扩大产量,但却面临着世界消费饱和的困境,再扩大产量,不但会压低现有产品的价格,而且如果产品出现积压还会造成巨大的浪费,侵蚀已有的利润。另外近十年来基础生产资料如铁矿石、石油、铜等价格的飙升,更是压榨了中国产品微薄的利润。以上几方面原因对中国国民收入的提高形成巨大的制约,此为死结一。


死结二:地方政府多年来拖欠的巨额债务,而为了偿还债务,据统计40%要靠出让土地偿还。近十年来,地方政府成为土地出让价格飞涨的幕后推手,对高企的房价形成巨大推力。而高房价,极大地占有了居民的消费比重,制约了内需的扩大、阻碍了经济结构转型,此为死结二。


死结三:多年来基础生产资料的上涨,最终传递到消费物价上,形成通货膨胀;而欧美等西方国家为了摆脱金融危机,消除债务,滥发货币,更对通货膨胀推波助澜。而中国由于巨额的地方债务,对加息一拖再拖,造成国民储蓄的大幅度贬值,进一步抑制了国民的消费能力。而国民为了保值,将大量储蓄从银行取出,大肆炒作各类物品,更加剧了通货膨胀,此为死结三。


因此,当今中国经济想顺利实现经济结构转型,面临两大难题,其一是巨额沉重的地方债务,其二是提高国民收入。笔者思虑多年,认为可以从房地产这一国民经济支柱产业,同时又可拉动多方面消费的行业入手,利用金融创新,化解当今国民经济的死结,具体措施如下:


从笔者所在的常州市为例,据掌握的不确切数据,2009年底常州市区地方债务总额为500多亿,相当于于2年的常州市区地方财政收入。2010年人口统计,常州市区人口为330万左右,其中本地人口约200万,外来人口130万。


具体的金融创新方法:常州环城高架附近的平均房价为6千多,在环城高架附近建10万套中档商品房。每套100平米,具体由常州地方融资平台公司操作。再以每平米6500的价格,每套65万抵押给银行冲抵债务,扣去每平米1400-1500的建房成本,10万套差不多500多亿盈余。银行成立相应的投资公司,接收这些地产(这又是一个金融创新,可将四大国有银行从单纯的股份制商业银行,转为投资银行)。常州市再有选择地出租给在本地工作满3-5年的本地或外来夫妇(80后优先),每套每月200元租金,10万套一年2.4亿租金归银行投资公司。按常州最低月收入1500夫妻3000左右,一年3万6计算,一套房65万,需18年的收入。假如10年后收入提高2倍(绝对数,包含通货膨胀),则年收入超14万,而房价按10年贷款利率70%增值计算,大概110万,才8年的收入。


按常州外来人口130万每户3人约40多万户,10年后如果1/4的夫妇有能力购房那就是10万对,另外加上常州本地每年约2万5千人成年,近10年超25万12万对夫妇,完全能消化这10万套中档商品房。当然必要条件是常州今后严格控制新建商品房,中档商品房一律由常州地方融资平台公司负责建设,另外对于市区2010年后已经批准开工建设的中档商品房,由常州地方融资平台公司按成本价加适当补偿收购,转为10万套内。这些措施足以确保10年后10万套中档商品房顺利销售。


按目前全国城市化率49%,10年后60%, 远期70%计算,10%就是1.3亿4千多万户,另外按每年1千多万高考人口,近10年超1亿,就是5千多万对夫妇,同样按1/4比例有能力购房计算就是2500万,按全国平均每套30万盈余计算,就是7.5万亿,远期最低是15万亿。按上述计算方法,大致能够解决目前的地方债务危机。


十年后,将这些房子退租开售。10年后收入提高2倍(绝对数,包含通货膨胀),而房价按10年贷款利率70%增值计算,大概110万,翻了不到一倍,这相当于房价跌一半。由于这些房屋的建造按高质量、中档标准来建造,经过10年的使用,住户应该对其质量完全放心(如有质量问题,由地方政府负完全责任,并按渎职罪追究当事人刑事责任),没有能力购买的,请退出入住廉租房,按照国人爱惜面子的文化传统,有能力购买的肯定积极购买,毕竟入住廉租房表明了贫困家庭的身份,说明了社会地位的差异,对将来自己的社会活动和小孩的成长会产生巨大影响,从而不会出现大量有能力购买的人情愿住廉租房的现象。


此项金融创新的益处:


1)解决地方沉重的债务危机,化解我国将来可能爆发的巨大金融危机;


2)用未来的钱补贴刺激当前消费,每月200元的房租负担较低,80后作为非常活跃消费主力,将有更多的钱进行文化、旅游、体育方面的消费,将极大拉动内需,促进我国经济结构转型。


3)吸收热钱为拉动内需的良钱。银行投资公司可适当转移风险及利润,发行2-3年期利率6%的次级债,吸收热钱。


4)将极大壮大四大国有银行的实力。此项金融创新,不但消除了地方政府拖欠国有银行的巨额债务,而且银行十年内每年2千4,十年后以110万卖出成为新的贷款资源,再收20年利息,

10年70%的增值,不但实现资产的保值,而且10后将成为新的优质贷款资源,极大增加国有银行的实力和盈利水平。


5)大量消除腐败,下文提及。


6)短期内将直接拉动国内数万亿商品房建设的GDP, 间接拉动装修等一系列第三产业也将达数万亿,可帮助国家渡过当前经济结构转型的阵痛期和西方经济的低迷对我国经济的不利影响


7)既增加了地方政府财政收入,又减轻了老百姓负担,而且可以避免房价的大幅度波动。


8)此项工作建议以省为单位统一规划布局,可以有效调节各地市的差距。


从九十年代末开始的医改、教改、房改3大涉及民生的重大改革,都存在着一个严重缺陷,那就是为了急于减轻国家和地方政府的负担,都是在没有建立完整的医疗、教育、房屋保障体系的情况下,简单地将负担转嫁到老百姓身上,从而成为其沉重压力,严重阻碍了老百姓生活水平的提高,制约了内需的扩大。目前医改、教改的错误得到纠正,并取得成效,而上述金融创新,无疑为纠正房改的错误提供一个思路和契机,即在房地产产业链已完整建立的情况下,由地方政府来为老百姓建设普通中低档住房、并以合适的价格出售给老百姓,在减少房产商这一中间环节的情况下,既增加了地方政府财政收入,又减轻了老百姓负担,而且可以避免房价的大幅度波动。


有人会问,大量的房地产商怎么办,答案是说bye-bye,理由如下:


1、有句老话:天下的好处不可能一直占着。从刚才的计算可以看出,近10年来房地产商已经攫取了多少巨额利润。一方面获得商品房的巨额利润,另方面却不肯为廉租房的建设作出任何贡献,天下怎么可能一直有这样的好事。


2、目前十多万亿的地方债务,一旦出现特定事件,中国可能出现巨大的金融危机,就如美国的次级债危机一样,相比而言牺牲无足轻重的房地产商,完全值得。


3、我国的房地产业经过多年的发展,已经形成从设计、建造、监理、销售、二手销售等一系列完整的产业链,房产商不过是其中的一个环节而已,说白了,是个皮包公司也不过分,现在由地方融资平台公司单独设置一个科室,完全可以替代。


4、据统计,全国登记的房地产商有1万多家,实在太多了,自然淘汰绝大多数,剩下的可以开发市中心高档商品房和商业地产。


5、房地产业是中国最肮脏的行业,比卖淫肮脏10倍,每块砖都包含着权钱交易,每扇窗都弥漫着腐败气息,从土地拍卖、设计、建造、监理、材料采购、装修、销售、中介等一系列环节,都充斥着贿赂和色情。房地产业是腐败的温床,每年被曝光的大量政府官员腐败案件,和房地产有关的占很大比例。在目前的监督体制不能有效制止腐败的情况下,大规模减少房地产商,无疑是行之有效且见效快的方法,而中国的房地产业却丝毫不受影响,房照建,屋照卖,工人活照干。


6、当今社会,就是一个利益再分配过程。 房产商为啥暴富,就是侵占了老百姓的利益,美国的房产商平均利润不过5-10%,而中国房产商呢,多少不用笔者说了吧。笔者的观点,不过是把这种不平等现象纠正。



回到前面话题,地方债务的清理转移工作,力争在2-3年内完成财务账面清理,3-4年内完成2500万套商品房建设,5-6年后,等地方财务大规模改善,配合新的金融创新,多方集资,再开建数千万套廉租房,同时也可大规模收购已经老去国人留下的空房作为廉租房,以节约宝贵的国家资源。


对于当前非常迫切的中国结构转型来说,巨额的地方债务是一个巨大的拦路虎,一旦将其解决,困扰当前国民经济的许多关键问题将迎刃而解,而笔者的上述建议一旦完成,不但解决了地方债务这一大难题,而且马上可以大幅度加息抑制通货膨胀,避免老百姓财富大量缩水;大幅度提高工人工资以拉动内需,将大大促进中国GDP的增长,为安然渡过约需10年的经济结构转型最困难阵痛期,创造有利条件。


必要的配套措施,大幅度提高国民平均收入,争取到2020年后收入提高2倍(绝对数,包含通货膨胀),同时实行人民币适当贬值,因为地方债务已经转移,可以大规模提高利率,以期与CPI同步。近三十年的发展证明,中国采取高增长、中通胀的经济增长方式比较合适。


据相关统计数据,中国的工资总额从1990年占GDP的约50%下降到目前的39%,也是造成中国内需不旺的主要原因之一,关于这点,已形成共识,那就是尽快提高国内工资水平以拉动内需,促进经济结构转型,是当前切实可行的方法之一。


可前不久,有某相关政府官员公开说增加工资会加剧通货膨胀,要以市场手段来调控工资水平,对于这种庸才的观点,笔者嗤之以鼻。举个简单的例子:中国出口一双球鞋,约12美元,其中利润1美元,人工1美元。而到了美国,售价100美元以上,中国消耗了大量人力物力,造成了不小污染,才创造了包含工人工资在内的2美元GDP,而美国经过倒腾,就创造88美元的GDP。假如按照那位官员的观点,市场手段来调控工资水平的话,那么美国销售商以将订单转移到越南孟加拉国来要挟压低价格的话(事实上也是这几年欧美订货商常用的手法),那么,中国工人的工资水平将向越南孟加拉国看齐,中国的经济如何实现转型?


记得在1985年后,中国改革开放取得初步成果,开始大幅度提高工人工资,结果迎来了家电普及大潮,极大地促进了我国家电制造业的发展,并最终成为当今世界家电制造业大国(可惜还不是强国,核心技术掌握不多),并拉动了相关产业的大发展,促进了国民经济的良性发展。


而从目前开始,再次大幅度提高工资,将促进我国老百姓的消费结构从温饱型转向小康型,消费比例和重点从吃穿转向文化体育、旅游娱乐转变,从而将大大地拉动内需,对中国经济结构转型,起到极大的促进作用。



《2020不战而胜》十年呕心之作

《2020不战而胜》探求当今中国济世良方

《2020不战而胜》找寻中国民众指路明灯


本文内容于 2011/9/28 11:57:10 被东方朝晖编辑

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

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楼主的意见很有见地,值得赞赏,也值得大力应用。不过,问题是,普通民众能买得起房的人已经被官商勾结的房地产搜刮一空,并且还欠了十多年的债。社会上的资金已经被房地产集中在少数人手中

6楼ju98

所有的矛盾问题

诞生于利益分配的不平衡


所有的违法犯罪

诞生于环境心理的不平衡


抑恶扬善 公平正义 唯有 建立“个人信息授权共享”(百度搜索关键词) 系统

天方夜谭,地产商的利益和政府已经绑在一起了,只有牺牲老百姓来保全他们,不可能牺牲他们中的任何一方。

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