CPI高位运行 房价更难降?

在市场各方的纠结中,房价与CPI的关系备受关注。


国家统计局9日发布的数据显示,食品类价格再度领涨CPI。7月份我国食品类价格同比上涨14.8%,影响价格总水平上涨约4.38个百分点;居住类价格同比上涨5.9%,涨幅位列第二,也比较突出。其中,水、电、燃料价格上涨4.4%,建房及装修材料价格上涨5.5%,住房租金价格上涨4.0%。


一直以来,高房价被认为是CPI的推手。现如今,全国楼市房价走势普遍平稳,涨幅明显放缓,房价的弱势走向与CPI的持续上扬,之间有着怎样的关联?CPI高企,又将把房价引向何方?


近期会否再加息?


“目前来看,加息的可能性不大,甚至可以说没有。”富滇银行金融专家屠强告诉记者,目前来说,加息将对我国产生很大的冲击,第一,可能大量涌入的热钱;其次,如果加息,紧缩的金融政策会使得资金链很紧,融资平台压力很大;其三,中小企业面临着融资更困难,在融资已经困难的形势下,再把成本提高,中小企业就更“伤不起”;第四,抑制通货膨胀,加息是其中的手段之一,仅靠货币政策来缓解通货膨胀,可以说货币政策的压力很大,其他的辅助政策,比如财政政策,现在CPI的助推因素是猪肉价格,现在财政政策给予一定的补助等。


占CPI权数超17%


今年2月,CPI八大类别构成权数中,居住提高4.22个百分点,其他都类别权数全部下调。此次权重提高后,居住占CPI构成比例即变为17.22%。居住类价格的调查主要有这些项目:建房及装修材料,如木材、水泥、砖瓦砂石、电料、油漆等;租房费用,主要是公房和私房的房租;水、电、天然气、液化石油气、煤炭花费;自有住房的房贷利率、物业费、各种房屋维修费用等。


值得一提的是,CPI并没有包括市民最关心的商品房的价格指标。


清华大学经济管理学院副院长白重恩介绍,住房价格仍然应当以房租等形式计入CPI,把商品房价格计入CPI并不可行,因为在世界上任何国家,房地产都是重要的投资品。CPI反映的是消费品价格指数,并不是资产价格指数。


但也有专家指出,我国还是应该采取合理方式将商品房价格纳入CPI统计,并提高“居住”在CPI统计中的权数。


2011年以来,CPI持续攀升过程中,居住价格上涨的贡献正率逐步回落,但权数最大的食品价格上涨的贡献率一直维持在65%以上的高位。


对CPI的间接影响大


那么,广受诟病的高房价,在CPI中到底起了怎样的作用?


“房价的高企肯定是CPI走高的重要推手,但绝对不是唯一的推动力所在。从占比权重以及7月份的CPI数据中也可见,影响CPI的最重要因素是食品。”云南大学经济学院副院长郭树华教授分析,住宅产品具有消费和投资双重属性,而在目前的情况下,住宅产品的投资属性更为明显,从居住在CPI的构成权数可见,房价对CPI的直接影响不是很大。“影响更多地体现在间接方面。比方说,出于传统安居乐业等心理,房产在很大程度上是必需品,但因为房价很高,以我们现在较低的工资是买不起房的,那么,我们就会要求将自己生产的产品提价销售,以获取更高的收入回报。类似的心态逐渐传导到更多的行业,从这一角度分析,房产对CPI的间接作用就很明显了。”


在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来,房地产作为国内经济的支柱产业之一,不仅在GDP、国内固定资产投资比重过高,而且带动了50多个产业的发展。因此,房价的变化必然会对整个经济的价格水平起到举足轻重的作用。


云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授则表示,CPI反映的是一个变化幅度,而近段时间以来,房价的走势趋稳,正因为如此,房价对CPI几乎没有什么贡献,不应该夸大房价在CPI中的表现力。


中国指数研究院上海分院高级分析师肖云祥建议,对于房价对CPI的影响,应该从一二手交易市场和租赁市场来分析,虽然近期一二手市场价格趋稳,但租赁市场仍有一定的涨幅,对CPI的增长也起到了推动作用。


数据显示,2011年二季度以来,在居民消费价格指数(CPI)当中,居住类价格的上涨幅度已经稳定地成为继食品价格之外,涨幅最为明显的价格因素。


“不得不承认,租房市场火热,会刺激更多有资金实力的买家变身房东。”一业内人士表示。


相关行业成本增加或倒逼高房价?


面临7月高企的CPI,房价将被引向何方?

上海同策咨询研究部总监张宏伟在微博上表示,政府指导开发定价、限购的策略,使得成交结构发生变化,基本上对冲CPI高企预期导致房价过快上涨的预期,房价下跌的可能性变得很小。


世联地产[简介 最新动态]市场研究部总监王海斌认为,今年下半年预计市场供应量将会放大,市场竞争加剧,促销降价增多,但并不意味着整体回落,降价会出现在个案中。


著名房地产专家、财经专栏作家陈真诚认为,不断高企的CPI将进一步强化市场的投资价值。这也意味着房价难以下降。“首先,高通胀造成资产价格水涨船高的局面,物价持续上涨将对房价形成支持。其次,通胀加剧也提高了房地产等人民币计价资产价格的上涨预期,从而在一定程度上提高通过购买持有房地产等资产或能对抗通胀的预期。最后,CPI的增长也会对市场氛围和各方情绪产生影响,这些也会强化‘房价难降’这一判断。”


确实如此,房地产行业牵涉诸多行业,比如,建筑、装修等行业。CPI高企,物价持续上涨的惯性将导致通胀压力逐渐传递到劳动力、土地等生产成本上来,各个行业的上涨压力也很大。而这些上涨压力,又可能对推高房价产生倒逼作用。


昆明某房地产开发公司负责人表示,房价不涨就相当于暗降。不得不说,上一轮上升周期中,房价的涨幅过快,而等待其他相关行业的价格都起来,实现“补涨”后,目前房价的调整周期就将结束。从长远看,房价仍将波动性上涨。


“而一旦实现补涨,CPI高企、通胀的情况可能会更严重。”业内人士如此表示。


郭树华分析,肯定存在倒逼的情况。城市化的进程不可逆转,仅从这一点看,房价有较大的上升空间。而现在因为有限购、限贷等政策限制,房价上涨的空间不是很大,但大幅降价也不太可能,估计会保持相对稳定。此外,美国实行低利率,相反,人民币在升值,热钱很容易涌入,外部市场的输入性流动性,很难避免,这就可能在一定程度上形成国内“主动收紧,被动宽松”的纠结格局。而在这个过程中,房价也可能由于外部大量流动性的涌入作用,出现反弹。


CPI创新高近期加息预期或暂缓


7月份CPI创下37个月涨幅新高,这一数据预示着下半年国内通胀压力未减。而通胀压力,往往也意味着加息预期或会随之而至。


“是不是又要加息了?”业内都在相互打听。虽然国内加息声似乎再一次箭在弦上,但近期全球经济的不确定性加剧,市场对加息预期也出现分歧,专家认为,货币政策进入谨慎期,加息猜测还有待观察。


“目前来看,加息的可能性不大,甚至可以说没有。”富滇银行金融专家屠强告诉记者,目前来说,加息将对我国产生很大的冲击,第一,可能大量涌入的热钱;其次,如果加息,紧缩的金融政策会使得资金链很紧,融资平台压力很大;其三,中小企业面临着融资更困难,在融资已经困难的形势下,再把成本提高,中小企业就更“伤不起”;第四,抑制通货膨胀,加息是其中的手段之一,仅靠货币政策来缓解通货膨胀,可以说货币政策的压力很大,其他的辅助政策,比如财政政策,现在CPI的助推因素是猪肉价格,现在财政政策给予一定的补助等。


综上几个原因来看,包括屠强在内的很多行业专家都认为近期,尤其是8、9月份加息的可能性比较小,他们认为,加息对当下的中国经济来说是弊大于利。


“要加息,但近期立即加息的可能性不大。”也有人士认为,由于受国际金融资本形式尚不明朗影响,尤其是国际大宗商品价格上涨,以及原油价格上升加大了不确定性,这或会延迟央行的加息。


加息,已经不再是简单的抑制通货膨胀,还需考虑国际国内经济大环境,此时,关乎加息的一举一动都显得格外引人关注。


就在本周二(8月16日),1年期央票发行利率意外上行。分析人士认为,央票发行利率上行的直接效用是央行在公开市场提升回笼力度,此次央票发行利率意外上行,市场更倾向于是加息的暗示。


当然,市场的担忧并非没有原因。就在7月份央行宣布加息前,也是由公开市场率先发出信号,一年央票发行利率提早两周上涨。


加不加息,要看CPI,也要看大经济环境。



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