北京房价降4.8%遭疑

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北京房价降4.8%遭疑

来源:地产中国网

字号:T|T108人参与6条评论打印转发近日,北京房协称,今年前5月,北京市新建普通住房成交均价为每平方米14127元,比去年全年水平低4.8%,下降了720元。而这一数据遭到业界的普遍质疑,当前北京市场的多数项目并未降价,房屋实际成交价格依然高企。官方数据的得出在于统计口径的变化,而非市场形态的真实反映。


而财经网以评论文章《房价不过是任人打扮的小姑娘》进行质疑, 14127元/平方米的“新建普通住宅成交均价”是把保障房“拉壮丁”进来摊低的结果。“胡适并没有说过历史是任人打扮的小姑娘,但这个比喻用在当下中国的房价上肯定成立。换句话说,房价是块像皮泥,让人想怎么捏就怎么捏。”


统计口径差异致数据失真


每日经济新闻报道称,中国房地产学会副会长陈国强也在某论坛上表示,上述数据统计的是“新建普通住房”,包含了新建普通商品房、政策性住房以及保障房,而把非普通商品房 (即中高端商品房)部分排除在外。


按照北京市的规定,非普通住房应同时满足“小区容积率在1.0以下、单套建筑面积在140平方米以上;实际成交价不低于同区域均价1.2倍”3个条件。这类房屋在北京市场占比并不大,但由于价格偏高,对价格的拉动作用十分明显。


另一方面,由于统计口径中包含了保障房,而保障房的成交价格多为行政限定,因此有业内人士质疑,上述数据不能准确反映市场的变化。


房地产咨询机构庄凌顾问对此评论称,住建委的房价数据是将郊区与核心区域,以及商品房和保障性住房的数据掺杂在一起寻求平衡,这样的统计意义不大。


财经网评论指出,此前公布信息,今年年初北京确定了新建和收购154个保障房项目、20万套各类保障房,竣工10万套的目标任务。6月14日北京房地产交易管理网数据显示,北京今年年内供应的商品房期房住宅项目合计为60个,提供的住宅套数总量为19316套。加上5月下旬100285的库存,也不到12万套。虽然官方从没有公开北京前5月峻工保障房的套数和面积,无从知道保障房因素对同期一手房成交均价的“稀释”作用有多大。但看看6月以后直到今年底,保障房和商品房供应套数之比为1:1.2,以保障房价格之低、供应之巨,还只把“新建普通住宅”的均价大幅拉低,很有理由怀疑,刨除保障房的普通住宅成交均价还在上升。


而事实上,剔除保障房的因素,北京新建商品房的成交价格并未下滑。住建委的数据还显示,5月份,北京市新建商品住房成交均价为每平方米22218元,环比上涨12.4%。而在今年4月12日,住建委还曾发布数据称,3月北京新建商品住房成交均价环比下降26.7%。



业界感受:


房价普遍未下滑


事实上,剔除保障房的因素,北京新建商品房的成交价格并未下滑。住建委的数据还显示,5月份,北京市新建商品住房成交均价为每平方米22218元,环比上涨12.4%。而在今年4月12日,住建委还曾发布数据称,3月北京新建商品住房成交均价环比下降26.7%。


一位分析师向记者指出,新建住房多是首次开盘,不存在“降价”一说,真正影响市场均价的还有大量的老项目。另据记者了解,针对个别定价过高的项目,近期北京市住建委开始严控其预售证的发放。


庄凌顾问认为,北京大部分核心区域的房价并未出现下跌,只是涨幅放缓,或滞涨而已。


财经网评论称,再从中国“摊大饼”式的城市化模式来说,城市中心可供开发用地总是越来越少的,很重要的一个原因就是为了增加市区土地供应——由于新开工项目越来越远离市中心,在房价整体稳定的情况下,新建一手房的成交均价本身会是个渐次走低的趋势,过去这一趋势被房价整体快速大涨掩盖了。从这个意义上说,分布较广的二手房的加权平均价格指数是观察某地房价是否下降的一个直观而可靠指标。有时候,常识和直接观察就是比云山雾罩的官方数据更有效。但迄今我们只看到二手房成交大幅下降,还没看到成交均价的显著下降。


世联地产[简介 最新动态]华北区董事总经理李岩也表示,受政策的影响,大部分项目仅表现为滞销,降价的情况并未大面积出现。根据伟业我爱我家的数据,5月份北京市二手住宅成交均价为24557元/平方米,环比还小幅上涨了0.8%。


庄凌顾问分析称,开发商之所以没有采取降价促销的措施,是因为依靠前两年的疯狂销售和较为稳健的财务安排,很多开发商还不到需要依靠降价促销来回笼资金的时候,这种情况至少还能再维持3个月


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