中国须防楼市崩盘

众所周知,如果你开始从擦鞋的男孩嘴里听到炒股经,就到了做空市场的时候了。但当北京“的哥”告诉你应该把毕生积蓄拿来买哪个楼盘时,你又该怎样做呢?

判断中国房地产市场——对冲基金投资者吉姆•夏诺斯(Jim Chanos)称其“比迪拜糟糕1000倍以上”——是否存在巨大泡沫,可能是当今世界最重要的问题之一。

不仅中国经济增长依赖于住房建设,其他许多经济体的命运也依赖于中国这个世界第二大经济体的需求,尤其是像巴西和澳大利亚这样的大宗商品出口国。

从地缘政治的角度来讲,这也是一个重要问题。

住房建设是拉动中国经济增长的一大主力,假如中国房地产市场存在泡沫并且破裂,所造成的冲击可能导致经济增长率跌至5%以下。中共政府认为,要把社会不安定因素和建设真正政治代表制的诉求维持在可控范围之内,经济年增长率必须维持7-8%以上。

假如看到自己新买的漂亮公寓和别墅因中共驾驭经济不当、导致房地产市场出现大泡沫而严重贬值,中国新兴的中产阶层也许就不会那么甘愿接受一党专政。

那么,中国房地产市场究竟有没有泡沫?

遍布全国各地的大批空置房和烂尾楼可作为泡沫之证据。可惜的是,我交谈过的最聪明的一些人意见并不一致。有些人说泡沫很大,有些人说根本不存在泡沫,还有些人说就算有泡沫,也绝对破不了。

有些人把泡沫定义为信贷迅速扩张、以助长从资产价格上涨中牟利的投机活动的现象,就此而言,中国房地产市场并不符合这种情况。

根据里昂证券(CLSA)的数据,2010年中国家庭债务与可支配收入的比率仅为45%左右,低于美国在1960年的55%,与2007年美国房地产泡沫高峰期的130%相比更是小巫见大巫。

但是,如果你把泡沫定义为资产的价格与基本价值存在根本性的错配,那么,中国房地产市场绝对符合这种定义。

在北京郊区毗邻首都机场的地方,分布着许多封闭式的别墅区,如棕榈滩、观唐、莱蒙湖、波旁宫。

这些别墅区尽管名称堂皇,但就算是其中最顶尖的小区也与休斯顿或拉斯维加斯毫无特色的郊区无异。许多别墅建筑质量低劣,密度很高,屋后只有一小片黄土地作为院子,唯一的风景就是邻居家房子的侧面。

然而,北京一套像样别墅的现价在4000万元人民币(合600万美元)左右,足可在伦敦买一套不错的公寓,或者在曼哈顿买一套豪华公寓。

鉴于方圆数英里内的闲置农地上在建的类似楼盘有30个左右,让人很难相信这样的价格能够维持下去。

北京的豪华别墅是极端例子,不能代表整个市场。然而,在中国各地的许多城市,平均房价与家庭平均年收入之比都达到了10倍以上。在发达经济体,房价收入比在3倍左右被认为是正常的。在其他亚洲经济体,这个比率大多维持在5-7倍。

看好中国楼市的人士认为,官方数据遗漏了“灰色收入”,因而极大地低估了居民的真实收入水平。所谓灰色收入,是指贿赂、回扣和逃税所得等没有体现在官方数据中的收入。根据一些估计,这部分收入可能相当于所报告收入水平的四分之一。

乐观主义者还认为,房价疯涨受到了政府拆迁补偿的推波助澜。中国各地城市都在大搞拆迁重建,政府为此向拆迁户提供补偿,使众多拆迁户得以购买市价远超其收入所能承受水平的新房。

北京等大城市充斥着大量月薪2500元人民币左右、身家却上百万的出租车司机和蓝领工人,就是因为他们从拆迁补偿中得到的住房价值节节攀升的缘故。

但是,即使是最乐观的“泡沫否认者”也承认,中国房价过高,从长远来看,当前价格水平是不可持续的。

问题在于,考虑到房地产市场对中国、中共和全球经济的重要性,中国政府能否让房价逐步下降而又不导致泡沫轰然爆裂呢?

译者/何黎


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