为什么说房市高度已经相当于股市6000点

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为什么说房市高度已经相当于股市6000点






...1...[税费后的售租比]= [房市市盈率]。[房市市盈率]已经60年,风险已经相当于股市6000点。


一. 国际公认的售租比是20年,二线的E市的“售租比”为48年,说明房价泡沫已经很大。

1.为什么研究房价必须先研究租价?租房市场不是投机市场,80%的住房的基本属性是居住,反映了正常的供需关系,所以要透过迷雾看清房市的真相,必须先研究反映居住价值的租价。

2.谁决定租价?“短板决定木桶容量的定律”应用于租价是:虽然炒房客(长桶板)的支付能力很强大,房价越来越高,但是,租价最终是由租房者(短桶板)决定的,因为租房者是“顾客帝”,是衣食父母,是扑克牌的“老A”,表面上是最小的1,实际比“13的老K”(炒房客)大。

3.租房者怎样决定租价?“想光顾的租房者的支付能力及其人数”决定租价。在大建公租房的情况下,在工资提高不多而物价快速上涨的情况下,租房者支付能力难以提高,所以租价难以大幅提高。

3.售租比怎样计算?2011年5月,二线的E市,一手房90平米 * 1.5万元 = 135万元 + 装修、家具、家电8万元 = 装修后总房价143万元。“售租比”= 目前的总房价 / 未扣除成本的每年毛租价 = 装修后总房价143万元 / 年租金毛收入3万元 = [售租比]为48年。说明房价泡沫很大,因为国际公认的售租比是20年,即合理的总房价是20年收到的毛租金等于总房款。


二.[税费后的售租比]=[房市市盈率]。[房市市盈率]才能更清楚看到房市的泡沫有多大。

1.股市没有形成不断上涨的单边市场,主要原因是它有国内外投资者都公认的平均市盈率作指导。房市最可怕的是,房价呈现无边无垠的不断上涨,虽然有国际公认的“售租比”还是不知顶在何处,还是一头雾水,因为它取值的是没有扣除成本的租金毛收入,具有间接性。投资者在计算“经营的产品是否有利可图”的时候都会先扣除成本,而各国的出租房实际成本天差地别, 所以,[税费后的售租比]才能更清楚看到房市的泡沫有多大。

[税费后的售租比] = 住房最新“市”场价 / 出租净“盈”利 = “市”/“盈”,所以[税费后的售租比]就是[房市市盈率]。

2.市盈率是投资市场第一重要的指标。凡是可以计算年收益的投资品都适用市盈率,包括股市、房市、期市、开公司、汽车出租、收藏市场、储蓄存款、银行理财产品、买保险等等。 20+年的沪市K线图有4个大顶点,1997年1510点,1999年1756点,2001年2245点,2007年的6124点,它们分别对应的平均市盈率是60倍、63倍、66倍和68倍,A股从来没有在60倍的市盈率以上停留超过两个月。这是股民的4次滑铁卢惨败。有的老股民屡战屡败,屡买屡套,原因在于忽视市盈率60的含义,冒大风险才每年净收益率1.7%,还不如毫无风险地按五年期的存在银行。


三.二线的E市,目前[税费后的售租比]已经60年,即[房市市盈率]60年,风险已经相当于股市6000点。

每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = “税费后每年平均租金净收益”为每年2.4万元。总房价143万元 / “税费后每年平均租金净收益”2.4万元 = [税费后的售租比]为60年,即即[房市市盈率]60年。以这个价格买房,风险很大,房价下跌的概率比上涨的概率高,这不是投资,是投机,是赌博,而且“赌得很大”(巴菲特的评价)。这说明,以这个价格买房,买家没有利润空间,难以赚到房价上涨的差价。

正俯胆敢闯入“规律帝”的管辖内,“美丽帝”会配合“规律帝”把中国搞得屁滚尿流。如果怎么折腾都稳坐泰山,如果房价怎么上涨都平安无事,如果现在不是相当于股市6000点而是3000点,为什么正俯天天像小牧童那样大喊狼来了,为什么总在手忙脚乱地搞房地产调控?难道温是天天一张报纸一杯茶,吃饱撑的?


四.通过“税费后的未来售/租比”即[房市未来市盈率] 的计算,可以看出租价仍然不能支撑起未来的房价。

1.假设今后3年是牛市。二线的E市,如果房价再上涨百分100,3万元 * 90平米 + 8万元 = 未来的总售价278万元 / 未来的“税费后每年平均租金净收益”增多50%到3.6万元 = “税费后的未来售/租比”为77年,即[房市未来市盈率]77年。相当于7400点,房价下跌的风险更大。

你以3万元卖给王二,王二要冒大跌的风险,即使再上涨百分20也只能实赚百分5,更重要的是,王二要考虑“加价到3.6万元能不能卖得出去?”因为3.6万元的[房市未来市盈率]85,相当于股市的8200点,王二卖出去的把握只有百分1,所以你在3万元卖出去的概率只有百分1。

2.假设今后3年是牛皮市。通过大印钞票和大涨工资,使得房价在高位不涨不跌,使得租价稳步上涨,[房市未来市盈率]就逐年下降了。可是,房市已经是高杠杆的期货市场,在相当于6000点的高位,未来(假设3年)售价停步不前,未来(假设3年)的租价也慢吞吞,说明以这样的[房市未来市盈率]买入住房,赚钱概率为30%,下跌风险70%,有几人愿意接棒?房价在高位不能快涨就会快跌。

3.假设2012年前后是熊市。在房产税将开征而且越来越多、大量闲置房将被赶入租房市场、大建廉租房公租房、物价上涨、打工族支付能力低的情况下,2012年前后待租率可能很高,导致“售”价大跌和“租”价难以提价,即使有所提价,也因为大约一半的房产税可能转嫁不出去,导致“税费后每年平均租金净收益”基本保持不变。这种情况下[房市未来市盈率]下降。在熊市里,人们普遍怀有恐惧心理,越跌越不买,即使[房市未来市盈率]从60年下降到40年,对房价仍然看跌。


五.通过[房市动态市盈率]的计算,可以看出目前买房难以在未来获得好回报。

二线的E市,目前的总售价143万元 / 未来(假设3年后)的“税费后每年平均租金净收益”3.2万元 = [房市动态市盈率]45年。仍然是高处不胜寒。


六.每年租金回报率的计算。

1.张三的每年租金回报率 = 目前“税费后每年平均租金净收益”2.4万元 / 张三的总成本24万元 = 10%。

2.目前市场价的每年租金回报率 = 目前“税费后每年平均租金净收益”2.4万元 / 目前市场价143万元 = 1.7%。







...2...怎样用房市市盈率计算住房合理价?即使再上涨百分100,现在不买房也不会“永远买不起”。


一.二线的E市,[按30年的房市市盈率计算的合理价]是0.80万元。

“税费后每年平均租金净收益”2.4万元 * 30年 = 72万元 / 90平米 = [按30年的房市市盈率计算的合理价]为每平米0.80万元。说明2011年4月的1.5万元有较大的下跌空间。


二.合理房价应该采用30年的[房市市盈率]的理由。

1.加息不断,2012年五年期银行存款的市盈率(本息比)可能 = 投资金额100万元 / 储蓄净盈利4.5万元 = 22年。意思是,2012年五年期存款22年,净盈利等于本金。目前,在中国各种投资的合理市盈率应该参照银行这样的市盈率。这是多本书籍说的思路。所以取值30年已经很高了。

2.如果一个投资项目的市盈率是30年,即30年收到的净收益等于投入金额,就不合算了,因为冒大风险才每年净收益率3.3%,比毫无风险的五年期的利率4.5%还低。

3.住房的平均寿命是30年。实际收租金只有27年。

4.今后人少房多,开发商利润减少,所以房龄30年的普通区域的10套住房的就近拆迁补偿面积可能只有6套新房,所以,目前住房的价值计算,不应该过高。

5.27岁买房投资,30年后到57岁,已经难以找到工作岗位了,我还享受不到利润,是合理的吗?

6.一个公司评估40万元,应该为接棒人留下利润空间,实际成交价30万元就不错了。

7.牛市里,60年“死了也不卖”。但是,熊市里,下跌时即使见不到市盈率25年,30年是会见到的。你不卖,别人会卖。不要说什么“买入的永远比卖出的多”,任何股市K线图都是天价天量,地价地量,即买涨不买跌,恐惧和贪婪导致多数人在顶部和底部的买卖永远是错误的。


三.即使再上涨百分100,现在不买房也不会“永远买不起”。

二线的E市,一手房90平米 * 1.5万元 = 135万元 + 装修、家具、家电8万元 = 装修后总房价143万元。

2011年有现金80万元 * 每年资金盈利率8% * 5年 = 五年增多32万元 - 五年租金15万元 = 五年共增多现金17万元。

按揭63万元 * 7% * 5年 = 本来用于年供的五年有22万元。80万元 + 17万元 + 22万元 = 五年后有现金119万元。

二线的E市的1.5万元,今后5年,即使上涨百分100,每平米3万元 * 90平米 = 270万元。根据波浪理论,大涨后的最小跌幅为0.382,保守取值为下跌0.3,则跌剩0.7 * 总房价270万元 = 会见到189万元 + 装修、家具、家电8万元 = 下跌后“一手房甲”花钱是197万元。

“二手房乙”房龄5年 / 住房35年 = 住房折旧14%。房龄5年 / 土地使用权70年 = 土地折旧7%。而且二婚女与初婚女的价差是很明显的。所以实际市场价是197万元 * 0.88 = 今后5年买下这套“二手房乙”需要173万元。

173万元 - 五年后有现金119万元 = 五年后需要按揭54万元,现在需要按揭63万元,说明5年后购房能力有所增强,何惧之有?


注:不是说不要买房,不是说永远租房,而是计算目前的房价合理不合理,计算“会不会永远买不起”。我不否认特殊区域住房的特殊投资价值,即百分20的住房不能用售租比来计算。

一.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低

1.国际通行的“年供占家庭年收入的比例”为30%。银行按揭不允许超过50%。

2.在房价大涨之后,有效自住刚需的社会层次已经不是高收入者,他们的“年供能力”已经不高,不但难以快速大幅增收,而且增收的大部分也被物价上涨和不断增多的婚礼红包、恋爱、结婚、育儿费用耗掉了。各城市的恩格尔系数在30-40之间,即食品支出总额占家庭消费支出总额的百分比达到30-40。所以有效自住刚需家庭的“年供占家庭年收入的比例”难以超过50%。

3.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低。以前的有效自住刚需有许多是高收入者,能达到60%。2011年,高收入却仍然是无房族的不多,普遍下降为50%。今后,随着房价上涨和物价上涨,社会层次、经济层次都会一步一步地“下台阶”,将下降到40%。说明今后房市里,有效自住刚需的年供能力将越来越低,总人数将越来越少。最终导致拐头下跌。


二.[房价/年供比]的计算

2011年春,在二线的E市,90平米 * 1.5万元 + 装修、家具、家电8万元 = 总房价143万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 体现年供能力的[房奴录取线]为5.36万元,即“自住刚需升级到房奴”年供能力必须达到5.36万元以上。

总房价143万元 / 年供能力5.36万元 = 目前二线的E市的[房价/年供比]为27年。其含义是有效自住刚需家庭27年的节余,才可以买到一套平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。

三.[房价/年供比]27,表明房价难以再上涨了。

1.22岁就业 + 27年 + 跳槽耽误1年 = 为房子需工作到50岁。交完按揭后无法创业,无法积攒养老金,无钱赡养“四老”,无钱“被啃老”。几年后收入可能会增多,但是啃老几十万去交首付,应该去归还,否则最后要还给医院。在不健全的社会保障下,要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病,家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。这说明1.5万元已经水深火热、怨声载道了。

2.许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨,其实是镜中花、水中月,因为新房房价3万元 * 90平 + 8万元 = 装修后278万元 / 年供能力5.36万元 = [房价/年供比]是52,22岁就业 + 52年的节余 = 为房子大众需工作到74岁,荒唐。

3.27岁买房 + 20年按揭 = 还清按揭已经47岁。男50岁女45岁后老板就不肯聘用了,所以虽然可以按揭30年,一般人不敢超过20年。目前有的银行对房龄超过15年的二手房就不办理抵押按揭了。所以,年供能力一般是20年,极限值是30年。房价受到自住性买房者年供能力的制约,所以,不是想上涨就能上涨。就像开水到100度,就不是想升温就能升温。一到95度,高层就锲而不舍地控温,20110501终于喊降温。

4.2011年3月,住建部部长说:“中央今年开建的1000万保障性住房,需要资金是1.3万亿。”也就是,每套保障性住房的成本只有13万元。假如平均50平米,土地以外的每平米的成本只有2600元。 奇高的房价明显是在啃老和透支未来,明显是透支了购房者的其它消费,这么高的房价不可持续,没有上涨空间,最终必然回归理性。


四.住房定价的秘密。“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”决定住房价格。

1.假设清华北大“维持生存的每年招生量”是每年50人,最高分为100。分数超过91分的有9000人,分数超过92分的有200人,分数超过93分的有100人,分数超过94分的有60人,分数超过95分的有20人,分数超过96分的有3人。根据这种“想光顾的考生的学习能力及其人数”,清华北大会将“高考录取线”定在94分。如果定在96分,老师就会“饭没了秀”。

2.假设开发商[维持生存的每年卖出量]为50套。自住性买房者买得起0.25万元的有9000人,买得起1.1万元的有200人,买得起1.3万元的有100人,买得起1.5万元的有60人,买得起2万元的有20人,买得起3万元的有3人。根据这种“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”,将[房奴录取线]定在1.5万元。如果定在3万元,任志强就会“奖金泡汤”。

3.2009年之所以能够救市成功,关键在于房价大跌使得有效自住刚需的支付能力增强,人数增多。2011年,开发商炒房客有恃无恐,死了也不降价,那么长时间横盘的情况就完全不同了,没有下跌来“以价换量”,就像没有把拳头收回来,没有购买力来支撑成交量,人数就不够。如果再次大涨,正俯又不敢把刚需放入“海拔7000米的高地”,因为死的是银行的钱。如果成交量长时间减少,资金链绷紧,最终不得不降价。

五.高层站在“沙盘”前惊呆了,见到[自住性成交稀少价]后,“日本杯具”可能重演。

1.[房奴录取线]曾经定在0.25万元,严重供不应求,后来一路提高,目前提高到1.5万元。因为买得起1.5万元的有效自住刚需只有60人,如果超过1.5万元,就会见到[自住性成交稀少价]了。

2.如果房价要不断上涨,有效自住刚需的年供能力必须呈现5.3万元、6万元、7万元......的不断增高的态势,而且“人数”足够多,即仍然是供不应求。可是,如果房价上涨百分100,90平米 * 3万元 + 普通装修和普通配置8万元 = 总房价278万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = [房奴录取线]升高到10.7万元,即家庭年收入达到21.4万元。在二线的E市,这么高的收入还是无房族,打着灯笼也找不到足够的“人数”。

3.一旦达到3万元,就进入了“人迹罕见(3人)的珠穆朗玛峰顶部”,海拔8000+米,那里高处不胜寒,没有食物(没有衣食父母),不可久留。山再高也有顶,事物基本上都有极限值,开水到100度你还要烧它20年吗?当甲等级自住刚需用八辈祖宗的钱都不能接下开发商和炒房客的最后一棒时,房价就会因为严重供过于求而见顶大跌。当“多吃空”维持不下去的时候,“多杀多”就开始了。“死了也不卖”的日本炒房客至今仍然亏损6分5,在冰天雪地里替人站岗20年了还遥遥无期。

4.高层站在“沙盘”前惊呆了,如果超过1.5万元就会见到[自住性成交稀少价],如果达到3万元就进入了“人迹罕见(3人)的珠穆朗玛峰顶部”,就会“日本杯具”重演,就会即使大印钞票大加工资也无法逃避“规律帝”的惩罚,所以不敢再“卖空调机”了。

5.国际上合理的“房价/收入比”是不吃不喝的3-6年的家庭收入可以买已经装修而且具有土地所有权的住房,143万元 / 平均家庭收入7万元 = 房价收入比为20。国际上合理的“每平米价格/月收入比”是1,1.5万元 / 平均月收入0.3万元 = “每平米价格/月收入比”是5。房价看比美国贵5倍 / 多数物价只是比美国贵不到2倍 = 住房泡沫是人民币泡沫的2倍以上。如果上涨到3万元再下跌,根据波浪理论的涨得越多跌得越多的原理,有下跌0.618的风险。3万元 * 跌剩0.382 = 1.15万元。说明银行在1.5万元这个价位放按揭会亏钱,怪不得正俯要限购、限贷、惜贷。叫兽只赚不赔,开发商已经疯狂,百姓已经忘乎所以,银行倌损公肥私,高层会历史留骂名,所以最恐惧的是高层。


六.有效自住刚需的年供能力越来越低,“人数”越来越少,卖家必然降格以求,降价普及。

1.因为财大气粗的大老板先买,好不容易才有首付款的白骨精后买,因为随着房价上涨和物价上涨,有效自住刚需的社会层次在降低,年供能力在降低,买得起的“人数”在减少。就像在清华、北大、复旦招生后,考生分数越来越低,高材生越来越少,其他学校必然“降格以求”。

2.名列前茅的开发商都是上市公司,如果成交量稀少,年度报表业绩就差,股价就要大跌,王石们的巨额奖金就泡汤,坚持就是害自己,所以,每次带头杀价的总少不了万科。当他们钓不到足够多的大鱼,就会杀价去钓中鱼,就像长虹、康佳、海尔那样“以价换量求生存”。

3.“先下手为强,后下手遭殃”。炒房客卖房,面对年供能力5.3万元的不卖,4万元的不卖,然后等来的是处于平均收入水平的家庭年供能力3.5万元的。二十年前,手机和汽车是“只为富人生产”,那时厂家敢说“我们永远不需要白骨精消费者”吗?炒房客坚持就是失败。如果你在卖出大军里排在最后一名,对应的是蚊子。汽车下乡,家电下乡,一定会有卖房下乡的那一天。

4.顾客坚持就是上帝,360行最终都是这样子的。目前3.5万元的是无效自住刚需,但是,他“考分已经上了92”,他的分数位居第200名,而开发商[维持生存的每年卖出量]为50套,相信想赚钱的开发商几年后一定会主动来录取。除非开发商不再“唯利是图”,除非炒房客(二级批发商)永远不需要“顾客帝”。

5.顾客是商家的衣食父母。囤积火车票的黄牛,如果乘客买不起,或者“来光顾的人数”比火车票少,他就不得不降价争取买家的青睐,因为他不及时卖出就会亏钱。如果炒房客留着出租,扣除成本的租金收益率只有百分2。如果做长线,今后,人少房多,开发商的年利润率只有10%,所以房龄30年的普通区域的10套住房的拆迁补偿面积可能只剩下5套新房。如果闲置10套房 * 每年房产税平均1% * 20年 = 又损失2套。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是,一旦拐头下跌,就会多杀多,就会熊市不言底。


七.[房价/年供比]计算的优点是,化复杂为简单,透过迷雾看清房市真相。

1.房市最可怕的是,房价呈现无边无垠的不断上涨,虽然有“房价收入比”还是都不知顶在何处,还是一头雾水,因为它采用的是无效自住刚需的收入数据,具有间接性,因为收入数据是未吃未喝的,也具有间接性。

2. [房价/年供比],采用的数据具有直接性,年供数据是[房奴录取线],是自住刚需家庭收入在已吃已喝以后的节余,可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”,可以直观地看出最新房价是否已经看到[自住性成交稀少价]。

3.“想光顾的顾客的支付能力及其人数”决定餐馆的价格。要看清楚房市的真相,必须研究“有效自住刚需的年供能力及其人数”,而炒房客的“非自住房”是“二盘商仓库里的待售商品”,所以本文其实是“先把房市假设为一个只有自住刚需介入的市场”,从而化复杂为简单,透过迷雾看清真相。真实的房价会因为投资投机因素而变化,重要的是计算打开了新思路,使得我们偷看到了开发商的底牌,哦,原来有效自住刚需是“老A”。表面上老A是最小的1,实际比“13的老K”大。

4.“短板决定木桶容量的定律”应用于房价是:虽然富人的支付能力很强大,就像“长桶板”越来越高,但是,顾客是上帝,买家是衣食父母,房价最终是由有效自住刚需这个“短桶板”决定的。随着房价不断上涨,有效自住刚需支付能力越来越小,人数越来越少,所以最终房价将越来越低。如果你是餐馆老板,即使是区域垄断,当顾客越来越吃不起、越来越少的时候,你不降价就会倒闭关门。


计算主要是指二三线城市的二三等地段,或者一等城市四五等地段的情况。房市主要风险存在于普通区域,因为这里的房价最终反映的不是富人的支付能力,而是全市自住刚需佼佼者的家庭支付能力。


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