[原创]我为房价支一招

我为房价支一招


房子,无疑是我们这个时代最引人注目的问题之一。居者有其屋的梦想,中国人做了几千年,时至今日,却仍然是不得不在高高在上的房价前望而却步。我们一日不能实现这个梦想,所谓社会主义的优越性就一日无从谈起。

房子真的这么困难吗?难道比万里长征都难,比建国初期的恶性通货膨胀还难解决么?过去我们是没有房子,国家力量有限,大家伙排着长队等分房,包括我在内的许多人都曾经有过住筒子楼,享受过道里烟熏火燎的“桑拿”的经历;而今天,国家力量大大加强了,一栋栋崭新漂亮的房子拔地而起,可是国人却突然发现自己是如此的囊中羞涩,而不得不在下狠心背上沉重债务前前徘徊再三。莫说工人农民,那么多硕士博士,又有几人不为在城市中获得自己的一套房子而发愁!

居者有其屋果真就那么难吗?

我觉得很多时候我们的专家们很浮躁,总是习惯于头疼医头,脚痛医脚,没有耐心去细细思考,以致往往是按下葫芦起了瓢,治标不治本。药品十几次限价却限不住;房价三令五申却还是涨。可见我们习惯性倾向使用的最直接的干预手段往往是最没有用的,这是考验政府执政能力的重要问题,需要好好思考一番。

欲知其流,必溯其源。对于不断高涨的房价问题,我们必须追根探源。为什么各地房价屡创新高,即使在国家频频出严令的情况下各地依旧定下了堂而皇之的房价增长计划?

我们先看一组数据,据国务院发展中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2010年,全国土地收入达到2.7万亿,同比增长106%……

这些数据都引自可以公开查到的互联网,而那些查不到的在土地交易中的灰色内容,又会有多少?这个病根大家倒是都清楚。即一方面,在现行的房地产税费政策下,地方政府是最大的受益者之一,这种巨大的利益诱惑,必然大大刺激地方政府的卖地冲动;另一方面,“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用,地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升,而房地产税费最终会转化为商品房成本,由购房者买单。

可见,切断在这个环节中地方政府的收益与土地出让之间的关系,才是解决问题的根本所在。

我相信国家也知道这个病根,但是似乎并没有什么好办法。我们从国外学来了什么廉租房、保障房工程,然而说实话,对于大量的刚需购房者来说,并没有明显的效果,且入住条件苛刻。那些大量的大学毕业生和进城务工人员,其收入虽然超过了获得廉价住房的经济条件限制,距离买商品房却还差得远。更不用说很多保障房的软硬件环境差,大家伙根本看不上。而这些大学毕业生和进城务工人员恰恰是社会稳定的主体,他们的态度决定着国家的稳定与否,能不堪忧乎?

其实我们没有必要放眼世界去寻找治病良方。中国人并不是真的只会模仿秀,我们的先人其实一样非常富有创造力和想象力。我很不喜欢现在一些专家学者动辄引经据典,奉某些外国大师为圭臬的态度。似乎只有按照这些大师的话去做才行。既然如此,为什么他们解决不了中国的经济问题?想当年,上海滩通货膨胀比今日厉害不知多少倍,共产党的土专家们既不知凯恩斯,更不知什么弗里德曼,却实事求是的弄出了一套行之有效的办法,迅速改善了经济状况。这是仿照谁的做法呢?

我们永远不要忘了,中国是一个社会主义国家。也许在某些主流学者的眼里,这是中国最大的问题所在。可是我要说,解决中国的经济问题,立足社会主义恰恰是关键!

即以住房而论,我们时刻也不能忘记了,社会主义国家开放房地产市场的目的是人人住得起房,而不是制造贫民窟和别墅区!更不是为政府开辟税源,增加GDP。我是赞同取消福利分房,实行商品房的改革的,因为要实现楼上楼下,电灯电话的共产主义梦想,仅仅靠政府财力远远不足。但是我并不赞成现行的商品房制度,因为目前中国的房地产市场完全是一个逐利的市场,而不是立足于社会主义,为广大人民谋福利的市场!

可能专家们要说资本进入市场就是要逐利的。大谬!社会主义特色到哪去了呢?当然要让资本获得利润,但绝不是从老百姓身上掠夺!

我们必须明确我们开放房地产市场的唯一目的是让老百姓能住得起房,还能住好房,我不揣冒昧来试着献一策,看看是不是好办法。

首先,我们要明确在这个市场里,有三个角色,即开发商、政府和百姓。我们既要让百姓买得起好房,又不能损害开发商的利益和积极性,还不能让政府有负担(当然,更不能让政府有从中逐利的可能和冲动)。怎么办?

从根上办。根是什么?是土地!

这就用到社会主义特色了。别忘了,在中国,土地属于国家和全民所有!拿着本来就属于全民的土地最终高价转卖给老百姓,岂有此理!

诚然,让地方政府包下这笔投入也是不现实的,因为很多地方的财政收入还不足以为每户家庭盖一间房。可是没关系,这是社会主义的中国,我们有土地啊!

与其现在这样政府把土地卖给开发商,再由开发商盖房子卖给买得起房子的老百姓,弄得民怨沸腾,为什么不改变一下这个死板的思路呢?

我的想法是让政府承担起更多的责任(并不是说更多的财力上的责任)。现在政府只管高价卖地,得了钱就不管事了。这样怎么能行!要从根本上杜绝高房价以及层出不穷且烦人无比的房屋质量、物业服务等问题,就必须转变政府职能,使政府真正的从高高在上的监管者走到台前来,变成执行者!换句话说,让政府变成中介,买房卖房全要通过政府这个中介进行,开发商只管造房子,并不直接面对消费者,好比二手房交易中的卖方,而消费者是买方。买卖双方互不见面,有困难,找中介啊!

具体的流程,我看完全可以这样:由政府免费向开发商提供土地(土地免费啊!高房价再没有理由了吧?这才是釜底抽薪),毕竟中国的土地属于事实上的国家所有,这并非不可能。而开发商只管盖房子,盖好以后提供给中介——政府部门,但是注意了,此时开发商并不能得到钱!什么叫中介?房子卖掉了,才有钱拿!政府部门此时只管把开发商提供的这套房子放到可提供住房信息中去,有人选走了一套房子,政府部门才给开发商一套房子的钱。这样一来,也势必督促了开发商用心盖房子,用好材料盖房子。为什么?如果房子粗制滥造,或者环境太差,买方——消费者看不上,不住你的房子,政府部门自然也没钱给开发商,那么开发商就只有守着房子干瞪眼了。

那么政府部门是不是在这个环节里就没钱可赚呢?当然不是!要考虑到中国国情,很多地方政府少了土地收入,肯定就玩不转了。再说没好处的事谁干!钱从哪来?房租!

我们现在的商品房说是卖给消费者个人,但是实际上,由于土地的国有性质不可改变,因此都加了个70年的限制。各位想想,以有限之金钱,数十年的债务缠身去换取一套70年的产权房是否划算?更遑论目前的利益网下,房子质量差,城市拆迁改扩建频繁,很多才二三十年的房子就已经纷纷拆掉了。70年安稳的居住靠什么来保障?说到底这是名不符实的。

既然如此,何不索性去掉这名不符实的东西。既然作为房地产市场根本的土地是政府免费提供的,那么这些商品房的所有权也全部属于政府所有。老百姓事实上都是租户,只是这些租户享有可以按照自己的意愿永远住下去的权利。虽然政府免费向开发商提供土地,且在房子被消费者选中后还需一次性向开发商支付一套房子的钱。但是,接下来,作为消费者的老百姓未来几十年的房租收入全是政府的!

而消费者呢,负担也是大大减轻了。因为他们不再需要支付高额的房款了。由于取消了地价,相应的,房租也会降低不少,我们只需要签署协议每月支付一定的房租给政府就可以拎包入住了。何乐而不为?

这个办法简而言之就是:政府免费提供土地,开发商盖好房子后交由政府出租,每租出一套,开发商获得一套房子的款,而消费者除了向政府支付房租外,没有额外的支出,三方都得利。说到底,这是一种市场主导的福利房体制。

为了大家更好的理解这样做的好处,我们不妨仔细算一笔经济账。

按照国土部提供的权威调查资料,我国地价占房价比例平均为23.2%。不妨把这一因素考虑的更不利于政府点好了,就算占20%吧,也就是1/5。而房产企业的税后纯利润是平均将近20%,虽然大家都心知肚明,在现有体制下,房地产企业的灰色花费肯定不少,但是我们只有权且当没这回事,就算他们的利润现在是20%,也是1/5。若目前平均房价大约是8000,那么在现行市场体制下,一个有一千套100平方房子的小区,开发商所获得纯利润是1.6亿,而政府所获得的这笔土地收益也是1.6亿,不可谓不高。当然了,这笔钱,最终都要由老百姓来支付。

而按照我所说的上述办法改革后,土地免费,相当于开发商少支出1.6亿。那么政府付给开发商的房子价格也当滑落1/5左右(事实上,由于开发商不再直接面对消费者,相应的还节省了一大笔宣传和广告费用,房子价格只会跌的更多),也就是说每套房子政府要向开发商支付顶多64万元。在这个环节里,开发商的利润丝毫不减。

像上面所说的这样一套100平方的房子,在沿海地区一个月的租价目前怎么说也得一千二三百吧。而现在由政府出面把它租给老百姓,目的是保障人人有房住,房租价格自然不宜过高,我们大可直接减半,比方说每个月600。这样,在假设其它情况不变的情况下,住上50年,一共要交多少房租呢?36万!这就是一户普通老百姓住一套100平方的房子50年所需付出的全部代价!即使按照能住上70年满打满算,也不过50万,这笔钱远远低于我们购买这套房子所需支付的价格!住70年也只不过相当于支付了现有体制下房价(80万)的62.5%而已,何况现在许多房子只能实际住上三四十年,老百姓何乐而不为!

当然,政府要不高兴了,改革后,每套房子按照政府支付开发商64万计算,70年收50万租子,还亏着每套14万呢!别急,我还没说完,既然改革,就要彻底,否则总会有利益受损方。当然也不能让地方政府负担太重。

这缺口我们可以从至少两个方面弥补。第一,开征房产奢侈税。人民群众的需求总是参差不齐的。政府提供的廉租房只是保证人人有房住,但是不可能保证人人住别墅。对于联排、别墅等用地,完全按照现有体制对开发商征收地价,同时对购买者征收奢侈税。要我说,假设一套别墅200万(算便宜点),那么奢侈税一年起码应该是房价的2.5%,也就是说住户每年需缴纳5万元的奢侈税,这也是用税收杠杆调节财富分配,若嫌奢侈税不好听,大可改叫超标准土地占用费——我相信,对于买得起200万别墅的人,一年五万奢侈税他们也付得起。这个税也是为了引导人民群众的理性房产消费,尽量减少土地的占用。而且一套这样的别墅70年就可以上交奢侈税350万元,足可以弥补二十五套廉租房的资金缺口!若按照1%的较低户数比例(事实上,在我所在城市,高档户数比例早已超过了1%)造别墅和联排等高档住宅,上述1000套房子的小区对应的高档住宅是10套,所征收的奢侈税刚好足以抵消250套房子的缺口。若再算上同样占别墅造价20%的地价,又可以抵消约30套的缺口。这样,10套高档住宅大约就可以弥补280套房子的资金缺口;

第二,现在汽车已经逐渐普及。但是,政府有保障人民有房住的义务,却没有保障家家有汽车的义务。政府免费提供给开发商的土地只针对住房用途,可是现代化的小区却必然要有停车的地方,不见各个小区的道路上都停满了小车么?这绝对属于占用国有土地了吧?自然,停车管理是物业公司的事,可是既然占用了政府的地,那么就起码得和政府共享停车费的收入。还是以上面所述这个一千套房的小区为例,我们按保守估算,设小区仅仅拥有500个车位(这在沿海地区绝对是贫困小区的标准了吧),每个车位设折合一个月的租价是100(便宜吧),政府从中分取50元,70年可以收取2100万元!这又可以弥补150套房子的资金缺口。事实上,随着社会发展,车位比是迟早要达到1:1的,那么就意味着300套房子的资金缺口得到了解决;

这样,三项算下来,580套房子的资金缺口都可以得到补偿。

此外,目前各种税费成本大约占商品房成本的15%左右(事实上很多地区达到了20%,我都是按少的算),那么这样一套100平方64万的房子,税费成本就有9.6万,1000套的小区就是9600万,就算税费再降低点(这样又必然带来房价的下降),算8100万好了,也足够弥补大约580套房子的政府资金缺口。

两者相加,兴建这样一个保障小区,政府部门仍然还有至少(580+580-1000)*14=2240万的纯收入!看看我前面这些推导,都是往低的算,就知道这笔收入只多不少!

需要说明一点,获得这笔纯收入是建立在项目全土地周期70年的基础上的,当然比不上现行出让土地的得利立竿见影。但是我说过,我们社会主义中国开发房地产市场的目的首先是保障人民群众住得上好房子,其次才是利润!这不是给政府部门显政绩的地方,而是对每一个官员的基本要求!什么叫社会主义特色的市场经济?这就是社会主义特色的市场经济!若是哪个楼盘一下子就租完了,而政府部门一下子拿不出1000套房子的钱,也不要紧,完全可以以政府所管理的住房公积金为抵押贷款支付——反正按我上面所说的,政府这笔投资必然会在将来的岁月里逐渐回本得利。而且这样一来也让政府少了许多卖地的冲动,为我们的子孙后代留下一片发展的空间。

也许有人会说,中国人习惯于买房,而不习惯于租房。我要说这话是扯淡,纯属炒作起来的。房改前,大多数单位都是分房,哪家有自己名下的房子?谁不习惯?花80万买一套注明了产权70年的房子,与交50万房租自由自在的住上70年,你选哪一个?虽然是租住,但是这是政府,是国家的房子,只要你人活着,房子就是你住,没人赶你走,期间遇上拆迁什么的,一样由政府出面给你重新分房子。即使你死了,你的子孙也仍然享有对这套房子的优先选择权,除非没人继续住,才由国家收回另行分配。你想对房子怎么装修,怎么改造也全随你的意,中间你自己不想住,想出租给别人也行。这和你买一套房子有何区别?若是实在想有个财产证明,那大可继续实行房产证制度好了,只不过事实上是交纳房租。

这样一改革,我相信一个月600元的房租,对于绝大多数家庭来说不成问题。即使仍然有特别困难的户,不光现在买不起房,改革了也还是租不起房,也不要紧,我们还有住房公积金啊!现在不用花钱买房了,各个企事业单位的住房公积金支出这项负担可以大大减轻了,毫无疑问这对减少企业成本是很有好处的。但是我仍然建议保留住房公积金制度,只不过数额可以减少到现在的1/3以下。比如某户夫妻双方现在是每人每月包括自己和单位总共缴纳住房公积金900元,两人就是1800元。按照我说的办法房改后,公积金缴纳减为1/3,即600元(按照对半原则,自己缴纳的才300元),刚好够交每月600元的房租,也就是说这户家庭事实上除了工资里直接扣掉的300元公积金以外,住到退休都不需要自己支付一分钱!

还有人可能会质疑这样房改后房屋的质量问题。我要说这样改革后恰恰会督促开发商用心造房。为什么?房子不要钱了,老百姓可以在所有的楼盘里挑选自己喜欢的房子,而不是像现在这样我们只能根据口袋里的钞票数量被迫选择不同质量和环境档次的房子。要知道我的办法是有人选走一套房子,政府才会支付给开发商这套房子的钱,如果开发商粗制滥造,老百姓眼睛是雪亮的,他们到现场看过后,可能都不选这个小区的房子,那么开发商你就干瞪眼着急吧!所以,为了尽快回笼资金获得收益,开发商必然用心造房,房子只会比现在好,而得利的又是老百姓。

对于开发商来说,这个政策也丝毫无损他们利润率。最重要的是地价没有了,要想获得某块土地的开发权,再不需要像现在这样私底下偷偷去贿赂我们的领导干部了。这笔灰色支出也是很大的负担,既可以减少成本,又净化了官场空气,何乐不为?

此时决定一块土地由谁开发再不是看地价了,我看可以先由各家开发商竞争,他们拿出自己的设计方案和户型设计等,由选出来的一批老百姓选房团投票,取得票数最多的前两个或三个开发商,再比较他们谁的最终房屋报价低就由谁得,这样一来,彻底切断了土地交易中的利益链条,也消除了腐败滋生的一片土壤。

收获最大的当然还是老百姓。以后每一户户口在本市的人家,在夫妻双方领取到结婚证后,他们就可以去市房产大厅里免费选择一套属于自己的新房——当然,你也可以选择住别墅,那么一切按照现行商业规则来。而政府根据每年结婚人数又可以更加精确的确定年房产建设量,避免空置房太多的现象。最重要的是,这样一来,每一户拥有户口本和结婚证的城市居民都可以得到一套住房,商品房的囤积炒作现象将不攻自破——而在选房问题上,我觉得完全可以按照房屋面积不同,制定不同的房租差价,你想住150平米的大房子,好啊,那么你单位面积的房租就要比100平方的房子多交一点(但是同样比现在买房划算的多)。以此来加以规范。若是日后想换大房子了,也很简单,只要你交出这套房子,就可以重新加入到选房行列中去——若是你一定想要拥有两套以上房子,那对不起,你只有花钱去买别墅,那个不限制你的二套房。

总而言之,这个方案是一个综合考虑了方方面面利益的方案,现行房产市场体制下的各种棘手问题,乃至广大中小企业的负担问题,这样一来几乎都可以得到彻底解决,且对地方财政不会造成额外的过大的负担——最重要的是,它将彻底的最终的实现中国人居者有其屋的梦想,让社会主义的优越性深入人心!!

谨此不揣冒昧写就以上浅文,也许还有我所没想到和想错了的地方,但是我希望这篇小文能够抛砖引玉,对政策制定者有所启发,让我们的专家学者们真正的动起脑子来,学学老一辈共产党员解决经济问题的方法,从那些所谓经典的经济学教科书的条条框框里走出来,好好看看老百姓的关切。三个臭皮匠,抵个诸葛亮,只要肯用心,实事求是,即使问题再难如中国的房价,也一定是有办法解决的!

但愿早日看到这个政策得以实现!

本文内容为我个人原创作品,申请原创加分

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

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