保障房大扩容 企业自建房违建房充数

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导读:  2010年580万套、2011年1000万套、“十二五”期间3600万套,中央政府下达的一系列保障房目标,描绘出了一幅幅住有所居的蓝图。但在投资资金有限、用地指标受限的情况下,这些数据或许将成为地方政府头上的“紧箍咒”,于是乎企业自有用地、违建等渠道被地方政府打通,或将成为保障房体系当中的新军。   见招拆招 地方政府甩“包袱”   今年2月下旬开始,住建部便陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务,且已经下达了“死

2010年580万套、2011年1000万套、“十二五”期间3600万套,中央政府下达的一系列保障房目标,描绘出了一幅幅住有所居的蓝图。但在投资资金有限、用地指标受限的情况下,这些数据或许将成为地方政府头上的“紧箍咒”,于是乎企业自有用地、违建等渠道被地方政府打通,或将成为保障房体系当中的新军。


见招拆招 地方政府甩“包袱”


今年2月下旬开始,住建部便陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务,且已经下达了“死命令”,所有分配完成的目标任务,必须在2011年10月31日前全部开工,否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施,保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。


随后,省级政府便陆续宣布了各自的保障房建设计划,并进一步将“死命令”下发到市一级。


北京:新开工建设、收购保障性住房20万套; 深圳:10月底前开工建设7.3万套保障性住房,全年新增安排筹建保障性住房6.2万套、竣工1万套;山西:将开工建设37.54万套保障性住房,年底前含续建项目在内的竣工套数要达到全年计划开工套数的60%以上;湖南省今年将完成44.72万套保障房建设任务……


不过,就连住建部也不得不坦承,“今年,保障房建设任务大幅增加,资金压力较大”,而夹在“军令”和现实之间的地方政府已经开始“见招拆招”,企事业单位自有用地建房和收缴违建房成为扩充保障房规模的新途径。


在40万套保障房指标的“压力”下,近日山西省出台新政,规定“在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下,允许各企事业单位利用存量土地,在依法变更为住宅用地用途后,建设保障性住房,解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题。


山西省住房和城乡建设厅相关负责人认为,这一新规是山西省加快推进保障房建设、落实保障房建设用地的一大“创新举措”。该负责人称,“这也是继陕西省之后,全国试水此项政策不多的省份之一。”


此外,《经济观察报》援引华创证券研究报告称,河南省郑州市今年领到了建设53823套保障房的任务,郑州市国土局根据2.8的容积率测算,大致需要128公顷的土地供给。


目前,包括郑州市航空港区、富士康、格力电器(21.81,0.11,0.51%)在内的一群企业,已经拿出一部分自用地支援郑州市的保障房建设,总规模达到了47公顷。“目前这47公顷土地已经全部得到审批核准,这是根据规定在合法的前提下,允许企业使用自由土地建设保障性住房的新政策。”


年初早些时候,北京市两会期间,北京住建委相关负责人也发出类似信号,不过略有不同的是,北京鼓励高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房,鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租,鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房,但具体细则尚未出台。目前已有部分国企和社会单位开建公租房,如燃气集团已建起自己持有的公租房。


除了企事业单位自建房外,一些住宅类违规建筑也将“划归”到保障房体系中。


4月25日召开的深圳市查违办例会上,一份《征求意见稿》透露,深圳将积极挖掘保障性住房供应能力,强化公共服务配套设施建设,将部分征收、没收、非法买卖的住宅类违法建筑纳入保障性住房供应体系。


而河北石家庄日前也出台政策称,在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设,影响城市规划的,由市及县(市)、矿区人民政府予以没收,没收的住宅用房可作为保障性住房,产权归政府所有。


企事业能否自建房存争议


对于如此方式的保障房“扩容”,国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云邹晓云向新浪财经表示,“目前对企事业单位自有土地建保障房没有明确的规定。保障房应该是政府统一配置,但与政府协调好,统一计划也是可以的。”


目前,各项关于土地的法律法规并没有对企事业单位自有用地使用情况进行具体规定,仅有2007年8月公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即24号文)称在符合城市规划前提下,经城市人民政府批准的情况下,单位可以利用自用土地进行集资合作建房,但仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。


“此一时彼一时也,在地方政府可投资金有限、用地指标受限的条件下,要多渠道增加公租房供应,缓解市场高期待下的需求压力 ,这就自然成为一条权宜之计。”中国房地产学会副会长陈国强向新浪财经如此分析。


由于历史原因,一些机关企事业单位,如高校、科研院所持有国有土地未开发。这些地块的属性涉及科教文卫、商服、工矿仓储等。


在北京,上述土地违规修建住宅的现象已非常普遍。商服用地最后开发成50年产权的商住两用公寓的例子已成市场常态,而工业用地改建住宅的,也为数不少。


邹晓云向新浪财经分析称,目前工业用地可以按照规改变用途,只需要规划部门和政府进行调整即可。但需要按照程序和规划去办,目前国有划拨土地当中企业和政府之间按照7:3的比例享有权利,“需要做好资源共享。”


有专家表示,由于历史原因,一些机关企事业单位,如高校、科研院所等持有国有土地未开发,其不少职工属于“夹心层”。鼓励这些单位自建公租房,可以将这些土地资源利用起来,增加公租房数量,减少保障房供地压力。对这些单位的职工优先配租,使单位拿地建房更有积极性,也利于“就近上班”,减少交通压力。


不过,全经联研究院副院长陈宝存警示,把存量在企业事业单位与机关单位的不可回收的国有划拨土地变性之后,给这些机构建设集资房,是国有土地资产的巨大流失,也妨碍了土地招拍挂政策的执行,出现更多的关于土地的权力寻租也是可以预期的。


而对于违规房回收为保障房的做法,有评论称,不让违规房“罚酒三杯”再进入市场赚大钱,确实使保障房建设呈现柳暗花明之势,但政府不能急功近利,在“政绩第一”的冲动下,不考虑违规者的利益保全,不考虑政府部门应承担的监管之责,在保障房的“美丽名义”下将“违规房”硬生生地拿走了事。


如何保证公平?


在邹晓云看来,如果与政府协调好按照统一规划进行,单位自建房是可以的,但其前提是,所建的房子应该按照公租房和廉租房的要求和标准进行限制,“不能当福利房分掉”。


而由于历史原因,目前城市中拥有自有土地的大多是国有企业和事业单位,民营企业鲜有自有土地。“肯定有不公正,但是能够解决一部分困难群体问题都不太大。但政府在这个之外应该提供更多保障性住房,让社会其他人员能够共享。”邹晓云如是说。


全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则认为:“我们不是缺乏保障房,而是给特权者的保障房太多了。”他说,经适房从产生之日起就是公务员房和企事业单位集资建房的代名词,“哪些企事业单位有能力有条件建房?原有国有划拨土地的单位,算算是哪些人的专利吧。我们现在建工厂都开始拍卖土地了。”


对此,有业内专家向新浪财经表示北京的公租房方式或可解决上述担忧,但分配必须公平,因其土地为国有,是公共财产,其配租职工必须符合公租房准入标准,住房保障部门必须对其进行严格审核,在配租后也要跟踪核查。


市住建委相关负责人此前表示,目前北京的初步想法是,企事业单位自有土地建设的公租房房源并非只针对该单位职工,也将对社会开放,只是该单位申请职工优先配租,不过前提是该职工必须符合本市公租房准入标准。对于租金标准、向谁缴纳等问题,该负责人并未透露。



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