幻想终于破灭:压倒高房价的最后那根稻草来了

正当高房价的受益者地方政府携开发商软磨硬抗,调控将功亏一篑的节骨眼上,5月1日,温总理在北京的保障房工地上,矢言中央政府有“三个坚定不移”。他说“中央要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的,让困难群体和中低收入家庭住得起房子、租得起房子的决心是坚定不移的”。


无疑,这是调控以来最高层第一次提出要把房价降下来,要回归合理水平。显然,温总理的表态安慰了高房价的受害者,也是在向心存侥幸的受益者喊话、叫板。开发商可以扛得住房价,但扛不住资金链的断裂。如果继续死扛房价,中央的决心会导致进一步收紧信贷措施的出台,加速资金链的断裂。五一前,深圳中海地产的降价专场引来近5000人热捧,1349套房源成了“日光盘”。


说压倒高房价的最后那根稻草终于来了,不是指领导人讲话是救命稻草,而是指随着地方政府与开发商苦撑待变的幻想的破灭,越来越多的开发商会学中海地产那样先降价,先盘活,自己动手解开自己系紧的高房价死结。


谁都不难看出,屡屡败北的调控,其实本已姗姗来迟了。高房价也是在养痈遗患中放出笼的老虎,变得“过大而不能倒”,变成难以再关回笼中的伤人饿虎,靠吞噬天量民脂民膏为害八方。领导人如今的讲话已不是力挽狂澜,而是顺势而为——在岌岌可危的拐点上顺势助推一把,相当于压倒骆驼的最后那根稻草。


西方建设史上,一直有“一曝十寒”的景气循环。那就是,每20-30年里,有几年大建特建。铺开盛宴后,留下一堆烂摊子。然后是空置率升高,收益率降低,不得不缓建停建。花上更多年头,去消化库存。国内1992-1994年的房地产泡沫,用了将近10年才慢慢消化。那一轮通缩时,上海也是空置率升高后,房价降低。空置率最高的1998-2000年,上海房价曾下滑了近50%。国内当下空置率再次升高,也面临着房价的再次下降。


显而易见的趋势是,支持畸高房价的所有条件都已发生了变化。作为资产泡沫的暂时现象,房价直冲九霄的日子已经一去不复返了。前些年,一些扎堆凑热闹的条件同时出现,联袂上演了房价冲顶。这些主要条件是:货币超发与信贷放任,大规模城市拆迁扩建改造,超高暴利刺激下的超常交易量,套内功能健全的住宅楼全面取代功能不全的老旧房舍,婚育适龄人口高峰,脱贫致富后的迁居高峰,房改与住宅私有化高峰,守土重迁、自有自住的居住消费传统,等等。这些叠加于前些年的非常态条件,白马过隙,今后再也不会重新碰面聚首了。因而,时过境迁,畸高房价已成昨日黄花,必将走进暴涨缓跌,急涨长跌的下降通道了。(来源:中警论坛)


谁能否认,房价的非常态应该开始回归常态了。市场给出的条件,当下已经今非昔比了:财赤与信贷收紧了,旧城改造与新区扩建放缓了,人口增长放缓了,新房需求放缓了。与之相反的却是:住宅保有量暴增了,对冲高价的保障房入市了,房产的投资价值丧失了,税费负累加重了,人均住房面积增加了,高铁、轨交、地铁等速度换空间的交通网密集了,城际差距缩小了,内地向沿海城市的移居减少了。远郊的居住便利性接近了市中区,市中区的宜居性下降了,等等。总之一句话,房价“物以稀为贵”的黄金时代一去不复返了,不得不滑落入白银时代甚至黑铁时代了。你已不难看出,房价的回落已成定局,谁也无力回天。



但我们身边预期“地价不倒、房价不败”的人太多了。房价一直在涨没错,但推定它未来还会一直涨下去,肯定不对。为什么?因为你把已经发生的事实,当成了尚未发生的事实。你把过去当成了未来。正如局外观察者所言:“中国的投资者把过去的增长率套用在了未来,然后被广阔的增长空间所迷惑。”


国内投资靠盖房子,消费靠买房子已蔚然成风。谁也不难看出,五子登科,是中国人的普适价值观。这五子分别是:房子、車子、金子、妻子、孩子;房子首当其冲。也就是说,我们把房子,看的重而又重,是财富的首选。不惜血本娶媳妇,倾家荡产买房子,中国人的“价值会因评价的迫切性被高置,被前置”(科斯语),对住宅价值的疯狂追捧使房价变成了“地中海的金苹果,喂入嘴中会化为灰烬”,甚至变成了“自己拉屎自己吃不下的一坨屎”。(来源:中警论坛)


对于地方政府来说,高房价的病灶在于投资饥渴;对于民间来说,其病灶是发财饥渴。地方政府力助开发商盖房子,民间倾财买房子,一时间,貌似个双赢游戏。对于扩城筑路的投资饥渴,是官员对丰功伟绩有“病态渴求”(黑兹利特语)。而民间的发财饥渴,实质是对一夜暴富有“病态渴求”。官民合谋,两种病态渴求一拍即合;盖房子、炒房子,就成了最快捷、最便利、机会成本最低的合谋。你走遍各地都能发现,中国人已经跟2005年的美国人一样,生活在一个投资靠盖房子、消费靠买房子的社会里。只不过感觉良好的人越来越少,感觉痛苦不堪的人越来越多了。


虽然通胀出笼如猛虎下山,但与资产虚估后的贬值速度相比,货币的贬值速度仍旧缓慢。譬如人民币的贬值,以10年、20年或30年计为时段。而你不大知道,国内上一轮通胀/通缩周期内,房产贬值的速度快过货币。从1992-1994年国内通胀期的房地产狂潮过后,到2001年通缩结束前,各地的房价在不足6年中间,曾经下跌了超过一半。


其实,房价不得不降是个你掰着脚趾头都能算出来的简单算术。对于消费者个人而言,倾尽3家财力仍旧凑不够个首付,标志着刚需消费的资金链已经断裂了——事实是这样的:假设你有40万人民币,在6年前这是一套房子的完整支付力。而到了4年前,这40万缩水为首付,另外的按揭款是你在借钱消费,透支了今后20年的购买力。而眼下,上海为引进海外高端人才补贴每人的60万房补,连个首付都不够,致使高端人才也只能临时住宿舍——这,就叫消费者的资金链断裂。


开发商的资金链断裂,更好理解。比如它建成一个5万平米的小区,2千/每平出售时,只需购房者支付1个亿就能清盘了。而同样面积的楼盘涨成8千/每平时,消费者要凑够4个亿才叫售罄。一线城市的房价如今动辄2、3万/每平,要想售罄5万平米楼盘,它得从购房者兜里掏出10亿或15亿来。通胀之下,“什么都涨了,就是工资不涨”,意味着消费者变穷了,掏不出那么多钱了。试问,开发商的资金能不断裂吗?同样的道理,你不降价消费者也不买房,不就是断了你的资金链吗?


再说了,连年财赤与信贷透支,国家的资金链也会断裂。譬如上海陆家嘴的从业人员仅10万,而已建成的100多幢写字楼,其总建筑面积就有1千多万平米。折合下来,每一层楼里只有一到两个白领在写字。别说写字了,你在楼里翻着跟头跳舞都绰绰有余了——什么叫银行的资金链也会断裂,这还不好理解吗?




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